在國八政策的雙限下，成本加大投資需求或主動退場。而收緊的信貸政策下，限貸令對樓市的影響將超過“限購令”，將深度影響廈門樓市。

　　同比于2010年同期，2011年上半年廈門樓市，商品住宅總成交量略有落差但相差無幾——在空前嚴(yán)厲的國八條新政下，廈門不少業(yè)內(nèi)人士對此認(rèn)為“差強(qiáng)人意”。

　　
　　國八條新政條款，主要以雙限（限購、限貸）為強(qiáng)力武器。在什么是2011年上半年廈門樓市成交的決定性因素上，廈門業(yè)內(nèi)人士多“力挺”限購令：因為限購，大多數(shù)投資投機(jī)性購房需求銷聲匿跡，而眾多外地購房需求也被拒之門外，致使原本很倚重這兩種購房需求的廈門樓市成交滑落，整體銷售同比走低顯而易見。
　　
　　然而，隨著廈門樓市進(jìn)入2011年下半年階段，在供應(yīng)放量和日益趨緊的房地產(chǎn)信貸政策，以及市場對樓市整體預(yù)期下行的格局下，限貸令對樓市的影響將超過“限購令”，深度影響廈門樓市。
　　
　　成本加大投資需求或主動退場
　　
　　2010年年底以來，廈門樓市曾出現(xiàn)一波逐月走高的成交熱，并在2011年1月達(dá)到一個成交高點，這股成交勢頭戛然而止，是因為當(dāng)月空前嚴(yán)厲的國八條新政橫空出世。
　　
　　“限購令影響最為巨大。”廈門旺榮房地產(chǎn)總經(jīng)理王世忠如此判斷。他的理由是：從限購的角度看，廈門本土實力購房階層以及異地客戶的投資投機(jī)性購房，遭遇新政當(dāng)頭一棒，與此同時，異地客戶的自住購房需求也受門檻限制：從廈門樓市實際成交看，投資、投機(jī)性購房需求以及異地客戶購房需求之和，占比廈門樓市需求總量可達(dá)7成。
　　
　　2011年上半年的廈門樓市成交情形驗證了這點。而日前，眾多廈門業(yè)內(nèi)人士也再度確認(rèn)了這點。
　　
　　“就集美泉水灣來講，在調(diào)控前，它還會有很多投資客。但今年以來，它主要的都是以剛性需求為主。”泉舜地產(chǎn)總經(jīng)理陳惠蓮坦承。
　　
　　“成交量是萎縮了，大部分還是剛性需求的客戶在成交?！碧胤考瘓F(tuán)營銷部經(jīng)理盧益光也表示認(rèn)同。
　　
　　據(jù)了解，2011年上半年廈門商品住宅成交總量，同比于去年同期略差7%，但這個成交量是在遠(yuǎn)勝于去年同期的新增供應(yīng)之下取得的。這顯示出，在上半年，投資、投機(jī)性購房需求確實在國八條新政下得到強(qiáng)力抑制。
　　
　　如果說上半年投資投機(jī)性購房需求被迫退場，那么，在下半年，它們的退場可能是主動的。理由很簡單，對于投資客來說，投資成本加大（限貸之下，要全款買房或更高的首付、更高的利率）、投資風(fēng)險加大（難以出手或房價下行），都讓他們進(jìn)軍樓市的意愿大降。
　　
　　“（下半年房價）應(yīng)該是在10%下調(diào)，上調(diào)的可能性不大?！泵靼l(fā)集團(tuán)運營部經(jīng)理張寧波說。
　　
　　“在這樣的經(jīng)濟(jì)背景下，房價不漲就是跌?！睆B門萬科副總經(jīng)理薛峰也認(rèn)為。
　　
　　“市場沒了房價上漲預(yù)期而有了下行預(yù)期，加上商品房投資巨大、未來難以出手，一般投資投機(jī)客將知難而退?！币粯I(yè)內(nèi)人士直言，因為一旦房價下跌，投資者會估算到，哪怕是存款負(fù)利率的損失，也遠(yuǎn)小于可能出現(xiàn)的房價損失，何況他們也會擔(dān)心“炒房炒成房東”。

　　銀行惜貸剛需欲入市受限
　　
　　在投資、投機(jī)性購房需求或主動求去之下，下半年廈門樓市成交只能依賴于剛性購房需求。
　　
　　“購房者，有真實購房需求的客戶，他們?nèi)匀幻鎸σ粋€合適的機(jī)會，面對他們心動的樓盤，仍然會出手。我覺得這是一個相對比較理性比較健康的一個市場。”聯(lián)發(fā)房產(chǎn)項目營銷總監(jiān)辛瑋說。
　　
　　然而，對于今后的剛需購房者來說，一個擺在面前的困境是：銀行的房貸收縮以及更高的購房門檻。
　　
　　“尤其是現(xiàn)在，貨幣緊縮政策，不僅對開發(fā)房企（開發(fā)貸），對客戶的房貸資金都在受控?！毖Ψ逭f。
　　
　　從實際看，7月初的加息，顯示了貨幣緊縮將繼續(xù)。
　　
　　在此之下，一方面是銀行受高存款準(zhǔn)備金率約束而錢荒，另一方面，日益趨大的負(fù)利率狀態(tài)迫使銀行存款搬家，也使得銀行錢緊，這導(dǎo)致銀行對中小企業(yè)乃至個人房貸都急劇收縮；同時，從銀行防范金融風(fēng)險角度看，在房價下行時期，銀行也更將控制個人房貸，尤其是對當(dāng)前的剛性需求購房者更將惜貸——他們中的大部分實力較差、耐風(fēng)險程度較弱，或?qū)⒈汇y行視為“次級客戶”——日前傳出的南昌、重慶等部分二三線城市部分銀行暫停首套房貸的消息，或可是佐證。
　　
　　銀行房貸收縮或限（停）貸，導(dǎo)致大部分剛需首次置業(yè)者將無力入市；與此同時，隨著二手房市場被凍結(jié)跡象日益明顯，“以小換大”的部分剛需改善型購房需求，也因為難以出手房子而資金緊張，再加上銀行限貸，其改善性購房需求也或遭抑制。
　　
　　“銀行貸不出錢來對樓市、房價才是真正致命的。”廈門一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，下半年，在銀行個人房貸針對剛需購房者的貸款條件變得嚴(yán)苛、門檻變得更高之下，大量新增供應(yīng)上市的廈門樓市，面對的購房需求是實力相對脆弱的剛需購房者，那么，結(jié)果可能是“有錢有房的不愿意再買，而沒錢沒房的想買也沒辦法買”。
　　
　　也正是從這個角度看，廈門樓市寄望剛性購房需求支持下半年成交量，可能會因限貸而難以夢圓。銀行趨緊的限貸，或?qū)⒊蔀橄掳肽陱B門樓市的最大利空。