海都深讀·第三十三期

小區(qū)的商業(yè)機(jī)密

小區(qū)的商業(yè)機(jī)密

　　閩南網(wǎng)3月17日訊 您住的小區(qū)，物業(yè)公司有沒(méi)有喊虧？

　　一到年頭年尾結(jié)算時(shí)，好多物業(yè)公司都向業(yè)主叫虧，好像等米下鍋一般。有趣的是，我們卻也發(fā)現(xiàn)，不少“賬面上入不敷出”的物業(yè)，日子其實(shí)過(guò)得蠻滋潤(rùn)的。

　　本期《海都深讀》，咱就說(shuō)說(shuō)小區(qū)的公共收入——聽(tīng)說(shuō)，這還是一個(gè)商業(yè)機(jī)密。

　　海都記者走訪了泉州市區(qū)15個(gè)小區(qū)，探尋發(fā)現(xiàn)：一些物業(yè)揣進(jìn)自己腰包的錢，還真不少。

　　細(xì)細(xì)一算，光類別就有十好幾種。有電梯廣告費(fèi)、各種張貼廣告費(fèi)、公共車位出租費(fèi)、家政服務(wù)、代買代賣、租房中介，還有各種入場(chǎng)費(fèi)，大到裝修入場(chǎng)、通信基站，小到飲水機(jī)、郵寶、自動(dòng)販賣機(jī)等進(jìn)駐，有的物業(yè)還搞起了團(tuán)購(gòu)生意。

　　他們到底賺了多少？

　　記者走訪部分廣告商和大部分小區(qū)物業(yè)，給出的答案幾乎一致：商業(yè)機(jī)密。

　　機(jī)密被揭開(kāi)，還是蠻讓人吃驚的。調(diào)查發(fā)現(xiàn)：有的一部電梯視聽(tīng)廣告一年就要3000多元；有的僅出租公共車位的收入就占總收入的30%——這筆錢動(dòng)輒幾十萬(wàn)元，他們甚至從未提起過(guò)。

　　照理說(shuō)，這都是業(yè)主們的公共部位、共同設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)賺的錢，這些錢壓根兒就不是啥機(jī)密。作為業(yè)主，您可以決定賺不賺，也有權(quán)要求看一看、算一算，甚至可以要求分一分。

　　現(xiàn)實(shí)卻是，業(yè)主能看到這筆錢的還很少。有的物業(yè)藏著掖著，偷偷補(bǔ)貼，有的則一邊喊窮一邊轉(zhuǎn)嫁到公攤。結(jié)果，再合理的公共收入和開(kāi)支，沒(méi)有透明公示和監(jiān)督使用，就成了一筆糊涂賬。

閃亮亮的景觀燈誰(shuí)買單？

泉州洛江嘉琳廣場(chǎng)樓頂閃亮的夜景燈

　　夜晚閃亮的景觀燈，白天氣派的噴泉，讓洛江嘉琳廣場(chǎng)的業(yè)主美美地享受了六年。即使一套100平方米的房子，每月也只需支付80元的物業(yè)費(fèi)。這是開(kāi)發(fā)商曾許下，而后一直尷尬地支撐了6年的美麗諾言。為此，他們每年需要墊付400萬(wàn)的各種費(fèi)用。

　　今年，物業(yè)和業(yè)主之間的矛盾發(fā)生了。因?yàn)檫@筆巨大的開(kāi)支，不知該誰(shuí)來(lái)買單。

　　每月物業(yè)費(fèi)100多，為啥公攤突然多收300元

　　3年前，市民小周（化名）在洛江區(qū)嘉琳廣場(chǎng)買了套房。他在豐澤上班，房子買在嘉琳廣場(chǎng)，看中的是小區(qū)舒適的環(huán)境和景觀。特別是一到夜里，小區(qū)樓頂上的景觀燈，成為附近的一道風(fēng)景線，廣受周邊朋友好評(píng)。

　　有次朋友來(lái)玩，看到小區(qū)內(nèi)偌大的噴泉，贊嘆不已，這讓小周長(zhǎng)了不少臉面。而且，小區(qū)內(nèi)沒(méi)有煩人的電梯廣告、促銷活動(dòng)，這點(diǎn)也讓小周覺(jué)得難得。

　　只是，這一道道“物美價(jià)廉”的視覺(jué)盛宴，因去年年底一張告示單變成了負(fù)擔(dān)。物業(yè)公司在小區(qū)電梯里貼的告示：要求業(yè)主們自今年1月1日起繳交公攤費(fèi)用，包括綠化、電梯費(fèi)用、景觀燈和噴泉水電費(fèi)等所有公用設(shè)施費(fèi)用。

　　這筆錢可不少。業(yè)主許先生曾到物業(yè)公司咨詢過(guò)，如果所有公共設(shè)施部分都要分?jǐn)偟脑?，每戶一個(gè)月差不多要300元的公攤費(fèi)。不少業(yè)主因無(wú)法接受，3個(gè)多月過(guò)去，這事仍僵著。

　　“景觀燈、噴泉是開(kāi)發(fā)商自己要宣傳他們樓盤(pán)的一種手段，如果這些錢要攤到業(yè)主身上，未免也太不合理了。”小周和許先生當(dāng)初都是沖著這兒的環(huán)境來(lái)的，突然要為此買單，覺(jué)得很不劃算。

　　除了一味排斥，也有業(yè)主提出開(kāi)源節(jié)流的解決方案。業(yè)主楊女士認(rèn)為，景觀燈和噴泉也屬于公共設(shè)施，應(yīng)該公攤，只是平時(shí)沒(méi)必要天天開(kāi)放，節(jié)假日開(kāi)放下，這樣公攤費(fèi)用會(huì)少一些。業(yè)主陳先生覺(jué)得，如果景觀燈和噴泉都關(guān)了，太可惜了，他建議自家物業(yè)公司學(xué)習(xí)其他物業(yè)公司，利用小區(qū)的公共設(shè)施增加經(jīng)營(yíng)性收入，貼補(bǔ)公共設(shè)施成本費(fèi)用。

　　現(xiàn)在負(fù)責(zé)的物業(yè)公司，是嘉琳廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)商前期物業(yè)——泉州市北方物業(yè)有限公司。

　　該公司負(fù)責(zé)人先給海都記者算了一本“虧損賬”：小區(qū)2008年交房，6年來(lái)，小區(qū)所有公共設(shè)施的公攤費(fèi)都由開(kāi)發(fā)商貼補(bǔ)，每年大約400萬(wàn)元，光景觀燈和噴泉的水電費(fèi)就要100萬(wàn)。目前入住業(yè)主2500多戶，物業(yè)費(fèi)每平方米0.8元。小區(qū)內(nèi)目前共有物業(yè)工作人員近200名，單靠收取物業(yè)費(fèi)，每年已是虧損狀態(tài)。

　　該負(fù)責(zé)人說(shuō)，小區(qū)目前沒(méi)有公共設(shè)施的經(jīng)營(yíng)收入。2001年，他們?cè)芾淼母Ｐ禄▓@城是泉州市最早做電梯廣告的，當(dāng)時(shí)一個(gè)電梯廣告一年收費(fèi)220元，可就做了7天，因業(yè)主議論，懷疑物業(yè)公司通過(guò)這種方式賺大筆的錢，開(kāi)發(fā)商認(rèn)為此舉會(huì)破壞物業(yè)企業(yè)名聲，便不再做。現(xiàn)在他們物業(yè)公司所在的樓盤(pán)，都不做電梯廣告。

　　可是，貼了6年錢，開(kāi)發(fā)商也覺(jué)得不合理。該負(fù)責(zé)人說(shuō)，和業(yè)主溝通過(guò)后，他們決定減少有異議的景觀燈和噴泉費(fèi)用。這樣算來(lái)，每戶大約只要分?jǐn)?00元公攤費(fèi)。只是，每月讓業(yè)主多交100元，海都記者采訪這么多天下來(lái)，發(fā)現(xiàn)業(yè)主也沒(méi)那么容易買單。

　　物業(yè)費(fèi)提高50%，業(yè)主合作率卻能達(dá)到96.11%

　　對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商能提供好的環(huán)境，物業(yè)能提供好的服務(wù)，又不需要多交錢，那是再好不過(guò)。那類似嘉琳廣場(chǎng)的那尷尬的400萬(wàn)費(fèi)用又該如何填補(bǔ)呢？

　　比嘉琳廣場(chǎng)晚一年交房的湖景花園小區(qū)，位于湖心街與溫陵路交叉口，這也是一個(gè)綠意盎然花團(tuán)錦簇的舒適小區(qū)。而從提供給小區(qū)業(yè)主的一份公開(kāi)年度報(bào)表顯示，該小區(qū)的物業(yè)繳費(fèi)率達(dá)到96.11%。

　　這份年度報(bào)表就放在小區(qū)電梯門口，詳細(xì)羅列了該小區(qū)去年一整年的各項(xiàng)收入和支出，公示欄下方配有的文件袋內(nèi)，還裝有這些水電費(fèi)等各種公攤費(fèi)用的正式發(fā)票。

　　海都記者仔細(xì)翻看這份報(bào)表，收入主要有管理費(fèi)收入（物業(yè)費(fèi)）和公共設(shè)施經(jīng)營(yíng)收入兩項(xiàng)，共為1978817.81元。其中，經(jīng)營(yíng)性收入占7.93%，包括游泳池收入、第三產(chǎn)業(yè)收入、其他收入三項(xiàng)，將近16萬(wàn)。其中，第三產(chǎn)業(yè)收入備注著“收零星停車管理費(fèi)、移動(dòng)、聯(lián)通等場(chǎng)地管理費(fèi)”，而其他收入則備注“收配套服務(wù)費(fèi)”。

　　該小區(qū)物業(yè)公司——南方物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理黃濟(jì)志說(shuō)：“應(yīng)該讓業(yè)主明明白白消費(fèi)，沒(méi)什么好隱藏的。”他介紹，這一做法已是多年的慣例，每月小區(qū)的所有收入開(kāi)支都報(bào)送給業(yè)委會(huì)，每一季度或一年度，將這些開(kāi)支公示在各樓梯的告示欄，甚至印發(fā)給每戶業(yè)主手中。對(duì)于小區(qū)較大的公共收入開(kāi)支項(xiàng)目，則采用招投標(biāo)方式，聯(lián)動(dòng)業(yè)委會(huì)、物業(yè)、廣告公司等三方簽訂合同。

　　湖景花園這種透明的公示方式，不僅解決了經(jīng)營(yíng)性收入可能帶給業(yè)主的猜忌，似乎也打開(kāi)了與業(yè)主溝通的一道敞亮的大門。

　　業(yè)主陳先生稱，起初他并不在意小區(qū)的收入支出，只關(guān)注物業(yè)費(fèi)收取及保潔、安防等各種物業(yè)服務(wù)是否做到位，但當(dāng)收到物業(yè)公司主動(dòng)上門送來(lái)的小區(qū)收入開(kāi)支，了解到小區(qū)管理的相關(guān)事項(xiàng)時(shí)，他坦言，這個(gè)做法很聰明。因?yàn)楫?dāng)物業(yè)出現(xiàn)虧損，或要調(diào)整物業(yè)費(fèi)用時(shí)，業(yè)主的主動(dòng)性將更強(qiáng)。

　　2009年交房當(dāng)年，南方物業(yè)作為前期物業(yè)接手湖景花園，小區(qū)的物業(yè)費(fèi)用為每平方米2.5元，開(kāi)發(fā)商補(bǔ)貼0.9元，業(yè)主只需支付1.6元。2010年，湖景花園小區(qū)成立了首屆業(yè)委會(huì)，與此同時(shí)物業(yè)方將過(guò)去一年收支透明化，那次物業(yè)聘選，90%以上的業(yè)主表決同意繼續(xù)聘任南方物業(yè)，并接受每平方米2.5元的物業(yè)費(fèi)，全額由業(yè)主支付。物業(yè)方把這一切歸結(jié)于業(yè)主對(duì)物業(yè)的信任。

　　“其實(shí)，現(xiàn)在物業(yè)經(jīng)營(yíng)確實(shí)有點(diǎn)難。”物業(yè)行業(yè)一不具名人員稱，有的小區(qū)一開(kāi)始覺(jué)得有灰色收入便掖著藏著，但隨著業(yè)主意識(shí)及對(duì)物業(yè)服務(wù)期待的提高，這種做法容易讓業(yè)主覺(jué)得物業(yè)不夠誠(chéng)信，也容易引發(fā)矛盾，主動(dòng)公開(kāi)的做法，其實(shí)更便于物業(yè)自身的發(fā)展。黃濟(jì)志也認(rèn)為，公開(kāi)透明的管理方式，也會(huì)得到應(yīng)有的回報(bào)。