過(guò)去五年上海房?jī)r(jià)的年均漲幅是紐約的14倍。

　　上海住宅的套均總價(jià)很可能已經(jīng)超過(guò)紐約，追趕倫敦，這是近日國(guó)際房地產(chǎn)顧問(wèn)戴德梁行發(fā)布的三季度數(shù)據(jù)中透露出的結(jié)論。

　　今年以來(lái)，隨著中國(guó)一線城市房地產(chǎn)價(jià)格的上揚(yáng)，與倫敦、紐約等全球城市的房?jī)r(jià)比較就成了人們熱衷的話題。

　　從三地人均GDP對(duì)比來(lái)看，過(guò)去五年上海人均GDP與紐約、倫敦相比雖然在縮小，但仍有不小的差距。

　　2010年，倫敦的人均GDP就超過(guò)40萬(wàn)人民幣，紐約超過(guò)30萬(wàn)人民幣，分別是上海的5倍和4倍；2015年，倫敦的人均GDP下降到約37萬(wàn)人民幣，紐約約為31萬(wàn)人民幣，而上海上漲為10萬(wàn)人民幣，這一比值縮小到3倍。

　　上海、紐約、倫敦房?jī)r(jià)到底哪家強(qiáng)？

　　2010-2015年,上海人均GDP年平均增長(zhǎng)率為6%,與此同時(shí),紐約、倫敦的增長(zhǎng)率分別為1.1%及2.2%。上海人均GDP年增長(zhǎng)幅度約是紐約的6倍左右,倫敦的3倍左右。

　　若能保持這樣的增速且假定紐約、倫敦維持不變，那么若干年后，上海的人均GDP則有可能追上倫敦和紐約。但在這個(gè)過(guò)程中，房?jī)r(jià)已經(jīng)以超越這兩個(gè)城市數(shù)倍的速度追趕。

　　戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2010年上海一套房產(chǎn)總價(jià)大約253萬(wàn)元，彼時(shí)紐約是334萬(wàn)元，倫敦是401萬(wàn)元，約是上海的1.32倍和1.58倍。

　　但紐約的房?jī)r(jià)在2014年就已被上海超越，當(dāng)年上海套均總價(jià)324萬(wàn)元，紐約只有306萬(wàn)元，倫敦則達(dá)到了477萬(wàn)元。

　　到了2015年，上海以397萬(wàn)元的套均總價(jià)，將紐約甩開了一段差距，尚低于倫敦的493萬(wàn)元20%。

　　但需要注意的是，倫敦和紐約的房產(chǎn)套總價(jià)，計(jì)算的是套內(nèi)實(shí)得面積，而中國(guó)房產(chǎn)總價(jià)計(jì)算的是產(chǎn)證面積（包含公攤面積），按照一般多層的公攤為5%-10%,小高層(11-13層)的公攤為13%-17%,高層(18層及以上)公攤率為20%-23%來(lái)看，上海與倫敦套均總價(jià)相差的那20%，再加上2016年以來(lái)的這一波上漲后，似乎很快就可以忽略不計(jì)了。

　　上海、紐約、倫敦房?jī)r(jià)到底哪家強(qiáng)？

　　2010-2015年,上海房?jī)r(jià)穩(wěn)步提升,年增幅在4%-20%之間，年均增長(zhǎng)率為10%。紐約房?jī)r(jià)波動(dòng)性更強(qiáng)，年增長(zhǎng)率在-5.0%-8.5%之間浮動(dòng)，年均增長(zhǎng)速度為0.7%；倫敦房?jī)r(jià)則在2014年突然發(fā)力，2014及2015年的年增長(zhǎng)幅度均超過(guò)10%，年均增長(zhǎng)率約為6%。

　　由此看，上海房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度明顯高于紐約及倫敦，甚至是紐約的14倍。

民眾的實(shí)際感受到底如何？

　　在旅居英國(guó)多年的人士介紹，倫敦超級(jí)黃金的區(qū)域（1區(qū)的核心），如白金漢宮、海德公園周邊，個(gè)別樓盤套內(nèi)使用面積均價(jià)有超過(guò)100萬(wàn)人民幣/平方的天價(jià)，但大部分（黃金區(qū)域）住宅套內(nèi)面積均在10萬(wàn)到30萬(wàn)人民幣單價(jià)之間，盡管絕對(duì)價(jià)格可能高于國(guó)內(nèi)，但幾乎所有國(guó)內(nèi)投資者，都覺(jué)得倫敦房?jī)r(jià)不比北京上海深圳貴多少。

　　另外，產(chǎn)權(quán)年限倫敦有明顯優(yōu)勢(shì)，大部分是999年，一部分是125年到250年左右。且倫敦房產(chǎn)持有期間的稅費(fèi)，在全世界大城市中是相對(duì)較低的，每年稅費(fèi)大約相當(dāng)于房?jī)r(jià)的0.2%到1%。

　　今年以來(lái)，隨著國(guó)內(nèi)房產(chǎn)價(jià)格的水漲船高，尋求海外不動(dòng)產(chǎn)配置也成了一部分高凈值人群的選擇。

　　截至2016年8月31日，今年中國(guó)海外地產(chǎn)投資額創(chuàng)下新高，累計(jì)235億美元，已逼近去年全年257億的總交易額。戴德梁行大中華區(qū)研究部董事總經(jīng)理James Shepherd分析認(rèn)為，這主要是國(guó)內(nèi)市場(chǎng)可售優(yōu)質(zhì)物業(yè)資源緊缺和國(guó)際市場(chǎng)回暖所致。

　　人民幣貶值的預(yù)期，伴隨著國(guó)外市場(chǎng)如英、美兩地較低的借貸成本，促成了國(guó)人去海外買房的熱潮。比如今年美國(guó)的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇就吸引了國(guó)內(nèi)大批投資者的關(guān)注，在今年前8個(gè)月內(nèi)，中國(guó)在美國(guó)的投資額就預(yù)計(jì)占其全球投資總額的57%； 而應(yīng)該脫歐也讓中國(guó)投資者看到機(jī)遇，比如以穩(wěn)定收益著稱的倫敦寫字樓市場(chǎng)。