N本報(bào)記者
沈雪燕/文 謝明飛/圖

關(guān)門轉(zhuǎn)讓或清倉(cāng)打折的店鋪，開(kāi)始在南俊巷多了起來(lái)

核心提示

　　等不及租期結(jié)束，泉州南俊巷不少商鋪的房東便早早拋來(lái)兩個(gè)選擇：一個(gè)是漲租金并交納十幾萬(wàn)轉(zhuǎn)讓費(fèi)，另一個(gè)就是搬走。壓力之下，不斷有老商戶“撤離”，自春節(jié)后到現(xiàn)在，至少搬走了十幾家，貼出轉(zhuǎn)租廣告的、正在拋貨的，比比皆是。

　　與此同時(shí)，盡管隨時(shí)都有新商家來(lái)補(bǔ)缺，但南俊巷計(jì)劃“變臉”為精品街的夢(mèng)卻遲遲做不起來(lái)。由于新入駐的商家品牌檔次并不統(tǒng)一，導(dǎo)致新的消費(fèi)群體培育時(shí)間更加漫長(zhǎng)，而不穩(wěn)定的消費(fèi)態(tài)勢(shì)更導(dǎo)致資本相對(duì)較小的商家頻繁換店。

　　業(yè)內(nèi)人士稱，從去年底開(kāi)始，商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)的炒作就在泉廈兩地大熱，無(wú)論是傳統(tǒng)商業(yè)街還是各類商圈，都存在轉(zhuǎn)讓費(fèi)高企的現(xiàn)象。這與泉州商鋪資源稀缺有一定的關(guān)系，但其中不排除有投資者盲目競(jìng)爭(zhēng)抬價(jià)的因素。對(duì)此，泉州工商部門與物價(jià)部門都表示，轉(zhuǎn)讓費(fèi)作為行業(yè)潛規(guī)則，目前尚沒(méi)有相應(yīng)的法律法規(guī)去規(guī)范管理，只能寄希望于新興商鋪多發(fā)展起來(lái)，交給市場(chǎng)供求去調(diào)節(jié)。

現(xiàn)象

　　這條街上，目前正在搬的，及這個(gè)月搬走的商家已達(dá)十幾個(gè)，不乏亞禮得、鴻星爾克、紅蜻蜓、李維萊斯等品牌商家。

轉(zhuǎn)讓費(fèi)5年翻十幾倍

　　2005年，泉州市區(qū)的莊小姐在南俊巷租了一間36平方米的店面，當(dāng)時(shí)交了幾千元的轉(zhuǎn)讓費(fèi)，月租金3600元。她賣的是一些歐美、韓國(guó)和我國(guó)香港品牌的女裝，價(jià)位在500~1000元間。最初幾年利潤(rùn)頗豐，可店鋪?zhàn)饨鹨荒瓯纫荒旮?，到了去年，租金已提到每?2700元，生意做得有點(diǎn)難。今年春節(jié)后，她又面臨合約到期后的選擇，房東開(kāi)出的條件是，如果她想續(xù)約，就要給12萬(wàn)轉(zhuǎn)讓費(fèi)，月租金提到14700元。莊小姐算了一下，實(shí)在無(wú)法負(fù)擔(dān)，決定不再續(xù)簽。3月中旬，她甩貨退店，在同一條巷子里重新找了一個(gè)門面，這個(gè)店并不臨街，位置不好，但開(kāi)價(jià)也相當(dāng)高，光是轉(zhuǎn)讓費(fèi)就要8萬(wàn)元。莊小姐開(kāi)始做起轉(zhuǎn)行的打算。

　　與莊小姐對(duì)面的紅蜻蜓專賣店，幾乎與她同期搬走。在入駐南俊巷兩三年后，第一次租約滿期，這家專賣店不僅店租被漲到每月27000元，而且需再交納23萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓費(fèi)，商家選擇了“撤離”。

30萬(wàn)的年租金

　　“再這樣下去，沒(méi)幾家店能開(kāi)下去了?！?3日傍晚，南俊巷一家服裝店老板黃先生站在門口，看著鄰店的一群店員一箱箱地往車上搬東西，這家叫“李維萊斯”的手袋店也撤離了南俊巷。黃先生告訴記者，現(xiàn)在這條街，四五十平方米的店面月租就得兩三萬(wàn)元，按全年20萬(wàn)計(jì)算，加上3年期滿交一次轉(zhuǎn)讓費(fèi)，相當(dāng)于每年在租房上的支出不少于30萬(wàn)，“目前南俊巷的商家很多都負(fù)擔(dān)不起”。

　　到昨天傍晚，記者看到，這條街上，目前正在搬的，及這個(gè)月搬走的商家已達(dá)十幾個(gè)，不乏亞禮得、鴻星爾克、紅蜻蜓、李維萊斯等品牌商家，親子印、小豬班納等，以及一些無(wú)品牌商家搬離得更早。據(jù)說(shuō)，特步店近期也會(huì)搬走。

換店頻繁 續(xù)約遇冷

　　在南俊巷中段的一家皮包店，櫥窗上貼著一張轉(zhuǎn)租廣告，記者通過(guò)電話了解到，這家店主于一年前租下這個(gè)店，店租每月12000元，現(xiàn)在還有兩年租期，新承租者續(xù)租兩年，轉(zhuǎn)讓費(fèi)要9萬(wàn)元。也就是說(shuō)，兩年后新承租者將面臨一筆新的轉(zhuǎn)讓費(fèi)，而且租期最長(zhǎng)簽3年。

　　“現(xiàn)在南俊巷不少店鋪經(jīng)常換租戶?！狈b店主黃先生說(shuō)，很多商家租期一滿就換了，也有部分商家進(jìn)來(lái)沒(méi)多久就轉(zhuǎn)租出去。記者采訪到的幾個(gè)商家，也都是首次租期滿了，就不再續(xù)約。

　　一位店主很無(wú)奈地計(jì)算著：當(dāng)初到這來(lái)開(kāi)店，裝修費(fèi)、轉(zhuǎn)讓費(fèi)和首筆租金共花去50多萬(wàn)，做3年有的還賺不回成本，租期就滿了，又要面臨一筆轉(zhuǎn)讓費(fèi)，真的難以維持下去。

探究

　　房東們開(kāi)始自己收轉(zhuǎn)讓費(fèi)，并逐漸炒高轉(zhuǎn)讓費(fèi)，到現(xiàn)在，空店出租要轉(zhuǎn)讓費(fèi)，新簽約的要轉(zhuǎn)讓費(fèi)，續(xù)約的也要轉(zhuǎn)讓費(fèi)。

房東插手炒熱轉(zhuǎn)讓費(fèi)

　　“泉州的店鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)最早出現(xiàn)在2004年?！比輺|禾21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)部副經(jīng)理陳慷慨介紹，那時(shí)候，打錫街一些服裝店要轉(zhuǎn)讓給同行時(shí)，由于前期有裝修投入，而新租戶賣同樣產(chǎn)品不用二次投入，加上接手一些積壓商品，就以轉(zhuǎn)讓費(fèi)的形式給舊租戶以補(bǔ)償。當(dāng)時(shí)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)不多，幾千元幾萬(wàn)元的，主要視積壓商品數(shù)量，裝修費(fèi)最多補(bǔ)償一兩成。后來(lái)，由于新舊租戶從事行業(yè)不同，就沒(méi)了裝修補(bǔ)償和接手積壓商品的項(xiàng)目，但由于舊租戶給了上一任轉(zhuǎn)讓費(fèi)，他就會(huì)要求下一任也給。“這個(gè)時(shí)候就有點(diǎn)不合理了，但漸成行業(yè)規(guī)則?！标惪犊f(shuō)，泉州的這個(gè)狀況出現(xiàn)在2006年，那時(shí)店鋪的轉(zhuǎn)讓費(fèi)最高不會(huì)超過(guò)5萬(wàn)元。

　　漲價(jià)始于2007年，房地產(chǎn)大熱的年頭。房東們發(fā)現(xiàn)商鋪搶手，租戶們又有個(gè)轉(zhuǎn)讓費(fèi)的收入，開(kāi)始定出規(guī)則：租戶不能將店鋪轉(zhuǎn)租。房東們開(kāi)始自己收轉(zhuǎn)讓費(fèi)，并逐漸炒高轉(zhuǎn)讓費(fèi)，到現(xiàn)在，空店出租要轉(zhuǎn)讓費(fèi)，新簽約的要轉(zhuǎn)讓費(fèi)，續(xù)約的也要轉(zhuǎn)讓費(fèi)。

地段越好轉(zhuǎn)讓費(fèi)越高

　　事實(shí)上，并不是只有南俊巷的商鋪有轉(zhuǎn)讓費(fèi)，泉州傳統(tǒng)的商業(yè)街和較成形的商業(yè)圈中，幾乎所有商鋪都要轉(zhuǎn)讓費(fèi)?！拔覀?cè)谥猩铰返牡贽D(zhuǎn)讓費(fèi)是10萬(wàn)，比這里少點(diǎn)。”南俊巷一家服裝店的店員告訴記者。而莊小姐試圖在中山路和津淮街找過(guò)店面，也都被超10萬(wàn)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)嚇退。

　　2008年，津淮街西段的商鋪也開(kāi)出高額轉(zhuǎn)讓費(fèi)，使得一個(gè)月內(nèi)，近10個(gè)知名品牌撤出，還有30多家店面集體關(guān)門抗議（本報(bào)曾作詳細(xì)報(bào)道）。

　　據(jù)陳慷慨介紹，以目前該公司掌握的數(shù)據(jù)，打錫街的轉(zhuǎn)讓費(fèi)最高，大多超過(guò)20萬(wàn)；南俊巷與中山路比較接近，商鋪面積差別較大，轉(zhuǎn)讓費(fèi)差別也較大，多在10萬(wàn)元~20萬(wàn)元；田安路和津淮街的轉(zhuǎn)讓費(fèi)在10萬(wàn)~15萬(wàn)之間；涂門街低一點(diǎn)，大多也超過(guò)5萬(wàn)。

傳統(tǒng)商鋪稀缺
商家盲目投資

　　一筆毫無(wú)根據(jù)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)，如何越炒越高？業(yè)內(nèi)人士的回答是，泉州商鋪的稀缺和商家的盲目投資。

　　晉江時(shí)尚男裝戰(zhàn)狼世家在南俊巷有專賣店，該公司品牌總監(jiān)譚奇兵坦言，進(jìn)駐南俊巷主要是看中這里的人流量，以及消費(fèi)群體的定位，戰(zhàn)狼的價(jià)格定位是200~500元，與南俊巷大部分商家業(yè)態(tài)相同，可以聚集相同層次的消費(fèi)群。而陳慷慨也表示，目前泉州的傳統(tǒng)商鋪相對(duì)比較少，幾條傳統(tǒng)商業(yè)街的商鋪幾乎都沒(méi)空置的，這就給了業(yè)主抬價(jià)的空間。

　　另有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，商家的盲目進(jìn)駐也是轉(zhuǎn)讓費(fèi)生存的土壤。“競(jìng)先入駐商業(yè)旺街，是商家的本性，但商業(yè)旺街也是高租金高成本的，同時(shí)是高競(jìng)爭(zhēng)壓力，租戶并不一定能賺錢。”泉州千億商業(yè)城策劃經(jīng)理汪航說(shuō)。而事實(shí)上，這一兩年，南俊巷商家的不穩(wěn)定也印證了汪航的說(shuō)法。

觀點(diǎn)

　　雖然轉(zhuǎn)讓費(fèi)不合理，但由于雙方都是自愿的，所以法律很難通過(guò)立法去介入管理。

誰(shuí)來(lái)規(guī)范市場(chǎng)？

　　“現(xiàn)在還沒(méi)有相關(guān)的法律法規(guī)管理這塊?！比菔泄ど叹止浇灰卓屏挚崎L(zhǎng)表示，對(duì)于房屋租賃完全憑雙方自愿原則，雙方都遵守合約的話，就不存在規(guī)范管理的事。像轉(zhuǎn)讓費(fèi)這種行業(yè)潛規(guī)則的東西，也沒(méi)出現(xiàn)在法律條文里。而泉州物價(jià)局價(jià)格法規(guī)科的黃科長(zhǎng)也表示，現(xiàn)在不少城市商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)都炒得挺高，但價(jià)格方面的法律對(duì)這塊沒(méi)涉及，房租價(jià)格完全是由市場(chǎng)決定的，國(guó)家也沒(méi)有定價(jià)和最高限價(jià)。

　　福建安凱律師事務(wù)所林文律師也明確表示，目前法律上沒(méi)有涉及轉(zhuǎn)讓費(fèi)的，雖然轉(zhuǎn)讓費(fèi)不合理，但由于雙方都是自愿的，所以法律很難通過(guò)立法去介入管理。因此，剛剛涉市的商鋪經(jīng)營(yíng)戶要更加謹(jǐn)慎一些，以免過(guò)高的商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)用讓自己的投資成本被盲目增加，到了自己想要再次轉(zhuǎn)手商鋪時(shí)，才發(fā)現(xiàn)被套了就得不償失。

新興商鋪是救命草？

　　被逼走的商家要何去何從呢？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，只有等待市場(chǎng)供應(yīng)的調(diào)節(jié)，也就是新興商鋪多起來(lái)，當(dāng)供大于求，或供求平衡時(shí)，轉(zhuǎn)讓費(fèi)就可以消失。陳慷慨說(shuō)，現(xiàn)在泉州的新興商鋪幾乎都不收轉(zhuǎn)讓費(fèi)，一些新商鋪還有一定的“免租期”。但是，選擇新興商鋪有一定的風(fēng)險(xiǎn)，如果商圈成長(zhǎng)不起來(lái)，商家的投入就會(huì)打水漂。汪航說(shuō)，商家應(yīng)選擇與自身業(yè)態(tài)相同的商業(yè)城，并考察好同業(yè)態(tài)商家的生存情況。

　　而陳慷慨也表示，商家要進(jìn)駐新商業(yè)城時(shí)，可通過(guò)考察以下條件預(yù)測(cè)該商業(yè)城的發(fā)展前景：交通便利程度、人流量、周邊主力購(gòu)物場(chǎng)所輻射力、定位產(chǎn)品搭配是否合理（比如能否做到吃喝玩樂(lè)購(gòu)物一體化）等。“對(duì)于發(fā)展前景好的商業(yè)城，越早進(jìn)駐越好。”陳慷慨說(shuō)，對(duì)于這樣的新興商鋪，商家進(jìn)駐時(shí)可簽較長(zhǎng)的租期，以保障日后的權(quán)益。