有上百年歷史的漢口中山公園是武漢建設(shè)“城市綠島”的重要一員，然而，近日一則“中山公園修建大型地下停車場(chǎng)”的消息，使人們不禁擔(dān)心這座“城市綠島”將化為烏有。

　　《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，建設(shè)方武漢市城市建設(shè)投資開發(fā)集團(tuán)有限公司(下稱“武漢城投”)在武漢中山公園園內(nèi)啟動(dòng)停車場(chǎng)項(xiàng)目，或是希望以授予商業(yè)配套開發(fā)及收益權(quán)的方式，吸引投資者，所獲收益，或還債，或繼續(xù)用于基礎(chǔ)建設(shè)。

　　一面是“水鄉(xiāng)林城，生態(tài)武漢”的美好憧憬，一面是陷入信貸枯竭困境的地方政府投融資平臺(tái)，武漢城投陷入了兩難。

　　公園變身“搖錢樹”？

　　近日，有網(wǎng)友發(fā)微博稱：“中山公園內(nèi)有人要填湖毀林，建大型停車場(chǎng)及‘附屬’設(shè)施，占地30余畝，毀樹上千棵”，隨即此事引發(fā)關(guān)注。

　　12日，本報(bào)記者來(lái)到中山公園，在東北角人工湖路邊看到兩塊告示牌，分別為“中山公園公共停車場(chǎng)項(xiàng)目簡(jiǎn)介”和建成效果圖。項(xiàng)目簡(jiǎn)介明示：為緩解中山公園地區(qū)停車難題，計(jì)劃在中山公園園區(qū)內(nèi)建設(shè)地下二層公共停車場(chǎng)及配套服務(wù)設(shè)施；該項(xiàng)目位于漢口新華路與銀松路交會(huì)處，規(guī)劃用地面積14012平方米，規(guī)劃建筑面積17258平方米，停車泊位260個(gè)；計(jì)劃2012年9月開工建設(shè)，2013年9月建成投入使用。

　　據(jù)公園管理處介紹，因市民強(qiáng)烈反對(duì)，目前園方已與建設(shè)方協(xié)商，暫停勘探。

　　建設(shè)方武漢城投停車場(chǎng)投資建設(shè)管理有限公司副總經(jīng)理彭志雄表示，目前，中山公園項(xiàng)目選點(diǎn)、立項(xiàng)工作已獲批復(fù)，正在進(jìn)行可行性研究及勘探工作，等形成施工圖后交規(guī)劃部門審批。據(jù)稱，停車場(chǎng)建好后地面將全部恢復(fù)為公園，除停車場(chǎng)出入口外再無(wú)其他建筑，綠化面積只增不減。

　　然而，根據(jù)武漢城投官網(wǎng)上公布的《武漢城市主城區(qū)公共停車場(chǎng)招商項(xiàng)目信息》(下稱《招商信息》)，為鼓勵(lì)民間資金投入到公共停車場(chǎng)的建設(shè)中來(lái)，武漢城投本著“誰(shuí)投資、誰(shuí)經(jīng)營(yíng)、誰(shuí)受益”的原則，“對(duì)于泊位數(shù)超過(guò)100個(gè)的公共停車場(chǎng)，經(jīng)主管部門審批，允許進(jìn)行商業(yè)配套開發(fā)，商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積原則為每100個(gè)泊位不超過(guò)100平方米”。這意味著投資人參與中山公園項(xiàng)目仍有開發(fā)商業(yè)配套的操作空間。

　　據(jù)悉，除中山公園項(xiàng)目外，武漢城投今年還將在武昌東湖路、漢口游藝路、二七路、青少年宮等6處建設(shè)大型停車場(chǎng)?！笆濉逼陂g，武漢城投計(jì)劃選取40個(gè)點(diǎn)位，新增公共停車泊位約1萬(wàn)個(gè)，投資估算總額約為50億元。

　　值得注意的是，武漢城投并不采用直接投資的方式建設(shè)大型公共停車場(chǎng)，而是采用合資、BT、BOT等多種方式，鼓勵(lì)投資人進(jìn)場(chǎng)開發(fā)。

　　以《招商信息》公布的漢口游藝路綜合公共停車場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目為例，根據(jù)？口區(qū)環(huán)保局的批復(fù)，這一投資額高達(dá)24300萬(wàn)元的停車場(chǎng)項(xiàng)目除了包含321個(gè)停車位外，還包括一棟8層建設(shè)面積10640平方米的綜合樓和一個(gè)街頭游園等地面建筑。

　　一位要求匿名的開發(fā)商人士告訴本報(bào)，武漢城投推出的這類停車場(chǎng)BT項(xiàng)目，最吸引人的就是商業(yè)配套的開發(fā)及收益權(quán)，“位于漢口核心區(qū)武廣商圈內(nèi)的中山公園、游藝路等停車場(chǎng)項(xiàng)目，建成后就是棵穩(wěn)賺不賠的搖錢樹”。

　　還債新招？

　　“從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，武漢城投還是在賣地！”上述匿名人士直言。

　　據(jù)介紹，早在2008年，武漢城投在全國(guó)城市城投年會(huì)上作經(jīng)驗(yàn)交流時(shí)便提到，公司通過(guò)土地收益平衡重大項(xiàng)目投資的投融資思路，并付諸實(shí)施，通過(guò)合理開發(fā)和利用城市土地資源加快城市建設(shè)步伐，取得了一定成效。

　　具體運(yùn)作模式為：由武漢城投根據(jù)項(xiàng)目情況，擬定用地平衡投資方案，再由武漢市政府劃定區(qū)域土地，與基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目相結(jié)合，在推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的同時(shí)，開展土地整理儲(chǔ)備工作。生地變熟地后，進(jìn)入土地市場(chǎng)實(shí)行招拍掛，土地供應(yīng)收入在核撥成本、計(jì)提各項(xiàng)政策性資金后，全額上繳市財(cái)政，再將剩余的凈收益撥付給武漢城投用于建設(shè)項(xiàng)目投資，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目總體資金平衡。

　　近年來(lái)，武漢城投深諳將純經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目策劃轉(zhuǎn)換成準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目之道，并以土地資源為基礎(chǔ)申貸，以土地收益作為償債基礎(chǔ)，這在土地市場(chǎng)活躍時(shí)期可謂是武漢城投獲得資金的最主要渠道。

　　然而，隨著被征地單位的征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)期望值不斷提高，以及受房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的影響，賣地收益急劇萎縮：2009年，武漢通過(guò)招拍掛出讓2575公頃土地，成交金額365.5億元。2010年這一數(shù)字增至782.76.億元，2011年迅速降至524.6億元，今年上半年進(jìn)一步減至273.01億元。

　　不僅如此，本報(bào)記者獲悉，目前武漢城投融資形勢(shì)日趨嚴(yán)峻，各家銀行基本上已停止新增貸款，對(duì)公司項(xiàng)目建設(shè)及存量債務(wù)還本付息造成巨大壓力。

　　截至去年9月，武漢城投總資產(chǎn)1303億元，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)76%，其所獲銀行授信額度727.81億元，其中尚未使用授信額度為65.40億元。

　　然而，債臺(tái)高筑并沒有影響武漢加碼基礎(chǔ)建設(shè)的投資步伐。今年，武漢用于基礎(chǔ)建設(shè)的投入將達(dá)到647億元，再創(chuàng)歷年來(lái)之最。同時(shí)，今年武漢還將開展一批重點(diǎn)項(xiàng)目前期工作，已初步確定列入前期計(jì)劃的項(xiàng)目就多達(dá)74項(xiàng)，投資總額約1078億元。

　　為保障城建項(xiàng)目的順利推進(jìn)，不成為“半拉子”工程，武漢城投“在市國(guó)土規(guī)劃局的支持下，正在推進(jìn)所屬分公司擁有的國(guó)有劃撥土地變性為出讓用地的事宜”，“利用中央華城、停車場(chǎng)、名都A地塊等項(xiàng)目大力推進(jìn)招商引資”，并“積極策劃信息管網(wǎng)投資建設(shè)、停車場(chǎng)等自身有現(xiàn)金流的新項(xiàng)目，為進(jìn)一步做好城建融資工作打好基礎(chǔ)”。

　　可見，除了努力推進(jìn)第三期20億元中期票據(jù)和第四期20億元公司債券發(fā)行工作等外部輸血外，停車場(chǎng)項(xiàng)目或許正成為武漢城投內(nèi)部提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益、盤活資源的一張新“藥方”。