閩南房產(chǎn)網(wǎng)訊 近些年來，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)在泉州逐漸升溫。不僅市中心，周邊板塊商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目遍地開花，那么城市是否需要這么多的商業(yè)綜合體?大型綜合體是否需要更準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位?一系列嚴(yán)峻的問題成為操盤者亟須面對(duì)的難題。

　　眼下，多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目正通過建立專業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，或重金引進(jìn)專業(yè)運(yùn)營(yíng)公司，提前介入商業(yè)項(xiàng)目，以求破解困局，這一現(xiàn)象在行業(yè)中愈演愈烈，成為當(dāng)下趨勢(shì)。

　　多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目

　　重金引進(jìn)專業(yè)人才及團(tuán)隊(duì)

　　近年來，泉州商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入井噴期，特別是多個(gè)城市綜合體、大商業(yè)的出現(xiàn)。眾多開發(fā)商紛紛掘金商業(yè)地產(chǎn)，一方面是國(guó)家調(diào)控樓市的政策出臺(tái)后，更多的地產(chǎn)商為尋求新的增長(zhǎng)點(diǎn)，把投資方向轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn);另一方面是看重泉州城市消費(fèi)能力，填補(bǔ)大商業(yè)空白。

　　細(xì)數(shù)泉州在建或已投入運(yùn)營(yíng)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為數(shù)不少。當(dāng)前，泉州大商業(yè)包括浦西萬達(dá)、泉州商城廣場(chǎng)(原豐澤廣場(chǎng))、中閩百匯、大洋百貨、麥德龍，以及今年開業(yè)的中駿世界城，未來星光耀廣場(chǎng)、華大泰禾廣場(chǎng)、東海泰禾廣場(chǎng)、兆基·光明城、新天城市廣場(chǎng)、百捷地產(chǎn)、愛樂廣場(chǎng)等。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前泉州市中心以及各次中心的商業(yè)體量約達(dá)200萬平方米。如此大的商業(yè)開發(fā)量，不僅考驗(yàn)開發(fā)商實(shí)力，更考驗(yàn)開發(fā)商后續(xù)運(yùn)營(yíng)能力。

　　眼下，多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目已提前引進(jìn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，介入商業(yè)綜合體的開發(fā)前期，以更精準(zhǔn)的定位應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。如兆基光明城已經(jīng)迅速組建商管團(tuán)隊(duì)，進(jìn)入與實(shí)力商家溝通階段;位于老城區(qū)的開元盛世廣場(chǎng)，引進(jìn)了商業(yè)運(yùn)營(yíng)人才，并籌備招商運(yùn)營(yíng)管理公司;新天城市廣場(chǎng)當(dāng)前也在洽談深圳商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)入駐……商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)正在進(jìn)行著一場(chǎng)人才與團(tuán)隊(duì)的革新，有望推動(dòng)泉州商業(yè)發(fā)展。

　　商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司 提前介入商業(yè)規(guī)劃前期

　　“市場(chǎng)需要商業(yè)地產(chǎn)，但不需要那些粗放、同質(zhì)化的商業(yè)綜合體項(xiàng)目!”業(yè)界一語(yǔ)道破：各地商業(yè)綜合體看上去“千篇一律”，引進(jìn)的品牌經(jīng)銷商基本都一樣，再加上缺乏專業(yè)經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，這樣的項(xiàng)目注定成功不了。

　　泉州聯(lián)德行代理公司相關(guān)負(fù)責(zé)人謝亞萍談到：“未來商業(yè)要走差異化特色，才能立足于市場(chǎng)。規(guī)劃什么特色商業(yè)，需要根據(jù)地塊屬性、城市消費(fèi)結(jié)構(gòu)等方面考慮，需要專業(yè)運(yùn)營(yíng)公司來支撐。因此，這也加劇了對(duì)專業(yè)人才的需求。”

　　開元盛世雄踞深厚文化底蘊(yùn)的老城區(qū)中，將復(fù)興泉州城隍廟的夙愿，打造城市文化與商業(yè)相融合的特色商業(yè)。為把項(xiàng)目做精做細(xì)，開發(fā)商已經(jīng)找到在具有成功操盤經(jīng)驗(yàn)的人才，并引進(jìn)到商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司。

　　有業(yè)界指出，早期商業(yè)地產(chǎn)往往是先建設(shè)后招商，等建成后才發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目選址、動(dòng)線規(guī)劃、倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施等方面與實(shí)際經(jīng)營(yíng)要求相距甚遠(yuǎn)，形成大量無效供給，加大后續(xù)的運(yùn)營(yíng)壓力。謝亞萍表示：“為能更好地進(jìn)行后期運(yùn)營(yíng)管理，作為代理商的我們，也入股這一商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司，進(jìn)行規(guī)劃、銷售，以及運(yùn)營(yíng)一體化。”

　　專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司提前介入商業(yè)前期的規(guī)劃以及定位，能更精準(zhǔn)抓住市場(chǎng)需求。

　　如傳統(tǒng)的購(gòu)物廣場(chǎng)都是以混合式在經(jīng)營(yíng)，在業(yè)態(tài)規(guī)劃上千篇一律，提供給消費(fèi)者的僅僅是一個(gè)購(gòu)物場(chǎng)所，很少關(guān)注客戶體驗(yàn)。在差異化競(jìng)爭(zhēng)和提升客戶消費(fèi)體驗(yàn)方面，星光耀廣場(chǎng)顯然認(rèn)識(shí)得更早，走得也更遠(yuǎn)。

　　星光耀廣場(chǎng)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)在項(xiàng)目規(guī)劃之初就通過科學(xué)的分析，總結(jié)出了核心客戶群體的消費(fèi)特征，例如兒童消費(fèi)投入越來越大、對(duì)餐飲需求強(qiáng)烈、追求個(gè)性化消費(fèi)、注重消費(fèi)體驗(yàn)等，基于這些特征，星光耀廣場(chǎng)商業(yè)定位為體驗(yàn)式家庭生活購(gòu)物中心，并在此基礎(chǔ)上開發(fā)出頑童星球、星瀚食府、星尚館、星光娛樂、星光集市五個(gè)商業(yè)主題。

　　商管提前介入 是進(jìn)入保險(xiǎn)箱還是嘗試?

　　可以說，每一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的選址、規(guī)劃和運(yùn)營(yíng)能力是決定商業(yè)地產(chǎn)能否成功的三大因素，其中最主要的還是運(yùn)營(yíng)。面對(duì)這么多的商業(yè)綜合體，又飽受電子商務(wù)沖擊。可以說，大型商業(yè)綜合體的困境越來越大。如何突圍及發(fā)展，關(guān)鍵還在于專業(yè)團(tuán)隊(duì)的運(yùn)作。

　　當(dāng)前，泉州商業(yè)地產(chǎn)正處于起步階段，行業(yè)發(fā)展面臨“缺失”，從項(xiàng)目的評(píng)估、定位、功能、規(guī)模到結(jié)構(gòu)、布局、業(yè)態(tài)形式等各環(huán)節(jié)還未能緊密相連，導(dǎo)致開發(fā)與經(jīng)營(yíng)脫節(jié)。而專業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司介入，能把各環(huán)節(jié)連接起來，甚至讓商家提早地參與到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中，扭轉(zhuǎn)先建房后招商這種強(qiáng)制供給方式帶來的弊端，為后續(xù)招商運(yùn)營(yíng)提供基礎(chǔ)保障。

　　在業(yè)界看來，開發(fā)商愿意重金引進(jìn)專業(yè)人才，是行業(yè)一次全新的革新，更是一種突圍方式。但這并不能保證每個(gè)項(xiàng)目都能成功，還需落地，與本土消費(fèi)習(xí)慣結(jié)合，才能做好商業(yè)項(xiàng)目。

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