——“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”

　　——“多渠道保障、租購(gòu)并舉”

　　——“集中供地，土拍進(jìn)入‘2.0時(shí)代’”

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　　一直以來(lái)，房企的估值指標(biāo)并不復(fù)雜：銷售規(guī)模、營(yíng)收規(guī)模、盈利能力，但是自從2020年“三條紅線”的風(fēng)雨欲來(lái)，到一年后的今天，鐵腕式的監(jiān)管環(huán)境把企業(yè)的估值全部推倒重來(lái)。畢竟，整個(gè)行業(yè)不論是市場(chǎng)還是金融的供給側(cè)與需求側(cè)都已經(jīng)被徹底約束，這已經(jīng)是一個(gè)趨于計(jì)劃性的行業(yè)。這就是地產(chǎn)行業(yè)的“潮汐”，一張一翕間，誰(shuí)能談笑到最后，正是各地產(chǎn)企業(yè)正在探究的“必選課題”。

　　馬步扎穩(wěn)，不被潮水裹挾

　　8月2日，財(cái)富中文網(wǎng)向全球同步發(fā)布最新的《財(cái)富》世界500強(qiáng)排行榜，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)上榜企業(yè)數(shù)量創(chuàng)新高至8家。其中，銷售市場(chǎng)占有率居全國(guó)第一的碧桂園集團(tuán)，以670.8億美元的營(yíng)業(yè)收入、50.75億美元利潤(rùn)位列榜單第139位，排名連續(xù)五年攀升，較2017年初次上榜時(shí)的第467位，已累計(jì)前進(jìn)了328位。

　　緊接著在8月24日，碧桂園控股有限公司（02007.HK）披露2021年中期業(yè)績(jī)報(bào)告，上半年，碧桂園實(shí)現(xiàn)總收入2349.3億元（人民幣，下同）；毛利約462.8億元，凈利潤(rùn)約224.2億元，股東應(yīng)占核心凈利潤(rùn)約為152.2億元，經(jīng)營(yíng)績(jī)效仍處平穩(wěn)上升趨勢(shì)之中。

　　2020年“三道紅線”“房地產(chǎn)貸款集中度管理”政策開始實(shí)施，金融的供給側(cè)和需求側(cè)都受到較大影響。供給側(cè)來(lái)說(shuō)，三條觸線的地產(chǎn)企業(yè)，不得新增有息負(fù)債；需求側(cè)也不容樂觀，按揭周期拉長(zhǎng)，客戶資質(zhì)審核提升，這都?jí)嚎s了地產(chǎn)的生存空間。對(duì)此，伍碧君在碧桂園中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，政策實(shí)施后，融資端變得更加謹(jǐn)慎，貸款之前，銀行會(huì)看企業(yè)的財(cái)務(wù)系統(tǒng)，對(duì)授信進(jìn)行反饋；另外，按揭資源比以前緊張，按揭周期天數(shù)從原來(lái)的30-50天延長(zhǎng)到了現(xiàn)在的60天，不過(guò)碧桂園的回款率沒有受到影響，回款率照常并領(lǐng)先于同行。

　　一條條政策的出臺(tái)，都顯示了國(guó)家穩(wěn)定房地產(chǎn)的決心，對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)要穩(wěn)步發(fā)展，“降杠桿”也被提上日程。過(guò)去十幾年擴(kuò)張性貨幣政策帶來(lái)的紅利有多甜蜜，如今要實(shí)際“降杠桿”就有多苦澀。但是對(duì)此，伍碧君如是說(shuō)：碧桂園從2018年就開始著手“降杠桿”，將“降杠桿”的任務(wù)分解到日常的經(jīng)營(yíng)中，而不是立刻縮表。因?yàn)榧瘓F(tuán)降杠桿是在正常經(jīng)營(yíng)的情況下進(jìn)行，因此不會(huì)影響利潤(rùn)率的回穩(wěn)。另外，碧桂園的毛利率已經(jīng)在去年下半年企穩(wěn)回升。

　　上半年，碧桂園的融資成本繼續(xù)下降，這意味著其在融資端受到的影響較小。在行業(yè)陷入周期調(diào)整的背景之下，碧桂園依然憑借全產(chǎn)業(yè)鏈的完善布局，穩(wěn)健踏實(shí)的風(fēng)格，取得經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的平穩(wěn)增長(zhǎng)。

　　多元化發(fā)展背景下，該選擇什么行業(yè)？

　　早在幾年前，房地產(chǎn)多元化的討論最為熱烈。媒體紛紛討論存量時(shí)代下，各家龍頭房企新展開的兩翼：萬(wàn)科的長(zhǎng)租公寓+服務(wù)產(chǎn)業(yè)，恒大的新能源汽車+健康產(chǎn)業(yè)，碧桂園的機(jī)器人產(chǎn)業(yè)等等。時(shí)至今日，各家的多元產(chǎn)業(yè)已經(jīng)經(jīng)歷了時(shí)間的檢驗(yàn)，碧桂園集團(tuán)總裁莫斌在今年3月的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上公開表示：“我們有信心，建筑機(jī)器人及千璽機(jī)器人餐廳在明年實(shí)現(xiàn)盈利。”

博智林機(jī)器人實(shí)驗(yàn)中心

　　2018年碧桂園正式啟動(dòng)多元化步伐，于地產(chǎn)傳統(tǒng)主業(yè)的基礎(chǔ)上，開拓了機(jī)器人、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等高科技業(yè)務(wù)板塊，企業(yè)定位也升級(jí)為“為社會(huì)創(chuàng)造幸福生活的高科技綜合性企業(yè)”。

　　位于廣東順德的碧桂園鳳桐花園項(xiàng)目正在熱火朝天地建設(shè)中，測(cè)量機(jī)器人采用先進(jìn)的AI測(cè)量算法處理技術(shù)，效率較人工提升2到3倍；智能隨動(dòng)布料機(jī)使傳統(tǒng)需3人的工作量變成只需1人即可完成；外墻噴涂機(jī)器人大大降低了高空作業(yè)墜落的安全隱患……

外墻噴涂機(jī)器人在作業(yè)

　　莫斌透露，從目前的情況來(lái)看，我們每一款機(jī)器人都比原先的效率提升了兩到三倍，今后可能會(huì)進(jìn)一步提升。“我們希望建筑機(jī)器人對(duì)一整棟樓的建筑產(chǎn)品施工方面覆蓋達(dá)到70%，我們?cè)谕@個(gè)方向去努力。”未來(lái)碧桂園多元化業(yè)務(wù)將與主業(yè)形成更有效的聯(lián)動(dòng)，莫斌還表示：“目前我們正在進(jìn)行拆解一棟樓的實(shí)驗(yàn)，希望通過(guò)科學(xué)鋪排施工工序，讓建筑機(jī)器人像流水生產(chǎn)線一樣施工作業(yè)。”

　　引入高科技賦能傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)、構(gòu)建幸福美好人居生態(tài)圈，正在成為碧桂園邁向新軌道的主旋律，這也是碧桂園對(duì)于第二生長(zhǎng)曲線的答案。第二產(chǎn)業(yè)反哺主業(yè)，并且第二產(chǎn)業(yè)可以服務(wù)于主業(yè)，這一步棋，碧桂園走的精準(zhǔn)，現(xiàn)金流、融資成本降低體現(xiàn)了碧桂園的穩(wěn)定，那么多元化的產(chǎn)業(yè)選擇則顯示了這家公司的遠(yuǎn)見。

　　既穩(wěn)又準(zhǔn)，我們有理由相信，碧桂園在當(dāng)下市場(chǎng)的風(fēng)云變幻中能夠抓住機(jī)會(huì)。截止碧桂園發(fā)布了2021年中期業(yè)績(jī)公告，其已獲穆迪和惠譽(yù)兩家的投資級(jí)評(píng)級(jí)，顯示了全球頂尖評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)碧桂園穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況、可持續(xù)增長(zhǎng)的前景以及資本市場(chǎng)信用的認(rèn)可。