房價很快就將面臨一輪實(shí)質(zhì)性降幅，此所謂實(shí)質(zhì)性，乃是相對于“兩會”閉幕時溫總理講話前的市場形勢而言。盡管此前限制性調(diào)控措施已推行數(shù)年，但商品房價格的下調(diào)依然不夠充分，市場信心仍難恢復(fù)。這種局面較深的背景是供方心理上仍抱一絲幻想。現(xiàn)在看來，自今之后(最起碼是兩到三年之內(nèi))，局面將發(fā)生徹底改觀，長遠(yuǎn)來看，開發(fā)商若不降價，即要面臨著被拋出市場的危險。可以這么說，所有固執(zhí)己見的供方恐怕現(xiàn)在都必須為驟增之風(fēng)險意識而端正態(tài)度、爭取主動，能降多少就降多少，若不想出局，此是唯一方法。

　　購買意愿在急速退潮。央行報告揭示在未來3個月有購房意愿的居民占比是1999年調(diào)查以來的同期最低值。京、滬等地居民的房地產(chǎn)投資意愿僅為9.4%，甚至低于2009年初的最低水平。可見市場是無情的。在開發(fā)商這邊，就連上市發(fā)展商的平均負(fù)債率也達(dá)到了72%，是近10年以來最高值，更多中小發(fā)展商怎樣度日也就不難想象了。需要厘清的是，當(dāng)前的政策取向即要尋求一個合理價格，市場結(jié)構(gòu)性的重組過程可以使很多舊的市場元素統(tǒng)統(tǒng)剔除，這是發(fā)展推進(jìn)的必付之代價。

　　固然，對供給方而言，合理價格有主動型與被動型兩種。供方的主動使市場無阻逆，可以促進(jìn)這目標(biāo)順利達(dá)到，但供方的積極與否在今天已不是必要條件，也就是說合理價位能不能實(shí)現(xiàn)，已不在供方的意愿如何，需方的意愿和政策引起的市場取向，已可以完全撇下開發(fā)商而來求得合理位階。這也許可以解釋今年“兩會”上開發(fā)商們何以牽頭炮制出一冊萬言書后又終于沒有遞上去的原因。

　　這是需求彈性提高的結(jié)果。以往的市場由于需求沒有彈性，需求主體的選擇空間過窄甚至干脆沒有，大家只能擠在一個有限的格子里面爭搶機(jī)會，因此價格杠桿失了效。這樣的市場，是不完全的市場。所以，說到底，合理樓價能否實(shí)現(xiàn)以及能實(shí)現(xiàn)到什么樣的程度，取決于此需求彈性系數(shù)究竟能提高到何種程度。在這方面，保障房和政策房對于供方不啻是兩柄撒手锏，因這恰好就是提高需求彈性、增加選擇空間的最好辦法。選擇種類與路徑增加，原有供給模式就會面臨不小的沖擊。

　　長期以來的需求無彈性，是很不合理的現(xiàn)象。如今有一些意見說樓價多跌上幾成市場就有末日之虞，就是深陷在這種不合理的現(xiàn)象之中難以自拔的表現(xiàn)。若要說需求有無彈性可視作一市場是否健康的標(biāo)準(zhǔn)，那么圍繞此點(diǎn)展開的市場關(guān)系的任何調(diào)整都是可以接受的，也在承受范圍之內(nèi)。試想，何以在如此長時期里，重錘猛打之下市場不見崩塌，我們豈能視它的結(jié)實(shí)耐打擊于不見？況且房價跌了有危險，漲了就不會有危險？凡事要講利害相權(quán)，美債危機(jī)以來我們屢屢強(qiáng)調(diào)擴(kuò)內(nèi)需的緊迫，要讓大家有錢消費(fèi)，不是戲言。樓價過高，既不利于擴(kuò)內(nèi)需，反對內(nèi)需產(chǎn)生了抑制效應(yīng)。這是極直觀的現(xiàn)實(shí)。最近有中國城市的房價收入比數(shù)據(jù)指出，像京、滬這樣的大都市，一個收入水平稍高一點(diǎn)的家庭將其全部收入用于購買一百平方米住房，需耗去20到30年時間。一個人又有幾個20、30年寶貴年華與精力？發(fā)展的全部意義若只止于一套房子，這樣的內(nèi)需又哪里有生命力與質(zhì)量可言？消費(fèi)被壓抑，無非是需求彈性不暢所致。從這個角度來看，房價的下跌，等于是為社會民生減負(fù)，為經(jīng)濟(jì)運(yùn)行減負(fù)。

　　價格的下跌，是一種客觀規(guī)律上的回歸。需求彈性越大，跌幅就越大。因?yàn)榇藦椥缘脑黾?，房價的回落必循由一條由漸而驟的變化路線，在這條線上，其內(nèi)容必有由虛入實(shí)、由淺入深、由弱入強(qiáng)、由假入真的周期拉開。這個周期，嚴(yán)格來講目前才正式轉(zhuǎn)入主題。實(shí)際上，在具體降幅上可以作一層級界定和劃分。可將跌幅分作兩大類：一類是無效的，一類是有效的。就當(dāng)前情形看，前一段時期的所有跌幅都可歸于無效類，因?yàn)檫@個降價過于富于技巧和藝術(shù)，郊區(qū)降了城區(qū)不動，不是真降，有欠品質(zhì)的項(xiàng)目大降，而其他項(xiàng)目不動，也不能叫真降，此時即使算出來的平均價格跌到20%，真實(shí)的情況依然是價格水平高高蓋過了支付能力，因而簡單講跌幅也就沒有實(shí)際意義了。若是按已確定了的房價收入比作指導(dǎo)原則，那么整個市場的平均降幅達(dá)不到30%，則市場不會有任何反應(yīng)，這是有歷史經(jīng)驗(yàn)的。降幅達(dá)30%以后，價格杠桿才有可能對市場產(chǎn)生漸次撬動作用，進(jìn)入一個有效跌幅區(qū)間，而這個有效區(qū)間又可以分層為微效、中效與高效數(shù)個階段。降了多少，相應(yīng)決定了它的發(fā)展態(tài)勢處于哪一段位。

　　現(xiàn)在既然供方差不多都已舉手投降了，有關(guān)硬著陸還是軟著陸的爭論也就沒有必要了。樓價由懸于半空狀轉(zhuǎn)而雙腳著地，每進(jìn)一步即是將根深扎一層，改變原來那個沒腳無根的市場。

　　中國建設(shè)住房體系的最終歸宿，是要達(dá)到保障房、政策房和商品房三位一體的完整組合系統(tǒng)，這個梯次銜接的層次塑造即是不可動搖的決心，那么在它沒有達(dá)到的一天，價格的變動就沒有理由停歇下來。