2011年，在限貸限購的調控基調下，廈門房地產市場演繹了一曲跌宕起伏、攝人心魄的變奏華章。據立丹行機構發(fā)布的年報顯示，2011年廈門商品住宅供應量大增，達歷史最高點，但市場需求卻大幅萎縮，銷售受阻，巨大的庫存壓力，導致供過于求局面將保持3-4年，2012年依然是負重前行。不過，對購房者來說，天平已經向買方傾斜，未來3個月將是淘房的好時機。

　　史上最給力調控

　　為樓市急速降溫

　　2011年第一季，新國八條出臺、加息、房產稅試行、房價控制目標出臺等一系列政策組合拳，將樓市調控力度推到歷史頂峰，受此影響，一季度住宅銷量迅速探底，3月份跌至今年最低點僅售9.5萬平方米。

　　之后第二、第三季度，隨著住宅供應量的加大，推動了市場交易量的攀升，尤其第三季度，全市商品住宅銷售面積達84萬平方米，同比增長75%。

　　但是第四季度，受限購令延續(xù)、首套貸款優(yōu)惠終止、貸款額度減少等政策影響，住宅銷售再度急轉直下，瞬間結凍，環(huán)比第三季度驟減六成。

　　綜觀2011年廈門樓市，雖然商品住宅銷售了約250萬平方米，比2010年還多，但截至12月底，全市住宅庫存量達21771套，約合289萬平方米，存銷比大幅度攀升至14.3，與2008年1月相當，并有上升趨勢。這說明，市場的庫存壓力巨大，若開發(fā)商不能以價格實現“破冰”，那將面臨嚴酷的市場現實。

　　首置首改是主力

　　島外樓盤占優(yōu)勢

　　據立丹行機構統(tǒng)計，2011年廈門商品住宅供銷中，首置產品（≤90㎡）供應比例占33%，銷售比例為35%；改善產品（91-144㎡）供應比例占46%，銷售比例為46%。
　　受限購限貸政策影響，首置和首改客群成為當前的購房主力，而再改及高端客戶受政策壓抑，需求量呈嚴重下滑趨勢。

　　由于島內住宅高端化趨勢已經形成，因此島外性價比產品因吻合市場需求而成為銷售主場。

　　立丹行機構年報顯示，2011年島外住宅供應占全市69%，銷售比例占全市68%，接近7成。在全市住宅銷售面積前20的樓盤中，島外項目就占了16席。

　　另外，值得一提的是，異地來廈置業(yè)需求依然強勁，在限購政策的阻礙下，仍有30%左右的省內客戶今年在廈買房。廈門本地剛需客戶則約占55%。

　　個盤降價已出現

　　全面降價未鋪開

　　從10月份開始，廈門就陸續(xù)有樓盤打出促銷信息，而到了12月份，個盤實質性的降價開始出現，樓市破冰之旅正式拉開帷幕。但從目前的銷售形勢來看，降價樓盤的去化效果未能達到預期的火爆，而跟進降價的樓盤數量也并未很多，因此整體住宅價格全面下行并未出現。

　　不過，由于明年調控政策依然從緊，且供應攀升，存量劇增，中長期供應過剩的局面，將導致“價格戰(zhàn)”的出現，明年價格普降化趨勢將蔓延。

　　因此，立丹行機構認為，明年上半年是供需價格博弈的關鍵時間，從市場大勢及政策走向來綜合分析，樓盤定價會相對理性，價格會適度下調，適合消費者“淘房”。有意向買房的消費者，尤其可關注未來3個月的市場情況。

　　立丹行機構

　　明年或是最佳淘房季

　　2011年宏觀調控取得階段性成果，追高的房價得到控制。政府作為本輪變奏曲指揮者對市場的把握應該說十分成功，但作為行政強制手段的限購政策依然受到市場的質疑，不可能長期存在。未來宏觀調控結構化調整是必然，預計明年下半年財稅政策有機會接力，房產稅、物業(yè)持有稅征收等財稅政策將進一步試驗而長期存在。

　　因此在這樣的宏觀背景下，市場價格必然隨著交易量速凍而隨之調整。明年上半年將是價格劇烈調整期，市場底部周期在3-5個月調整完畢，進入相對穩(wěn)定供需平衡的下半年。

　　買方市場的形成，對購房者來說，有望介入博弈價格臨界點。以近年廈門島內樓面地價8149元/平方米計算，加上建安成本、稅費等，島內價格臨界點在13000元/平方米，而島外價格臨界點在7500元/平方米。也就是說，明年島外均價7500-8000元/平方米，島內均價13000-15000元/平方米將構成新的價格博弈區(qū)間，消費者可考慮出手。

　　城市年輪（中國）機構

　　房價回歸價值之年

　　2012年，樓市發(fā)展的環(huán)境可歸結為“兩穩(wěn)一進”。第一“穩(wěn)”即政策穩(wěn)，維持高管控，堅持房地產調控政策不動搖；第二“穩(wěn)”為市場穩(wěn)，力求平穩(wěn)運行，促進房地產市場健康發(fā)展。“進”則主要體現在樓市平穩(wěn)發(fā)展的基礎上，尋求持續(xù)性的長效進步，促進房價合理回歸，如房產稅擴大試點，繼續(xù)推進保障房建設。

　　當前市場成交放緩，在售房源大量存在，大批在建項目等待入市，凡此種種，都使得房價的下行壓力不斷加大。島內外均已出現大盤實質性降價，這一現象在2012年初還將不斷再現。2012年注定將成為房價回歸價值之年。

　　隨著房價逐漸回調到位，廈門本地人群和新廈門人的購房需求也將逐漸釋放。在市場力量和經濟走強的雙重支撐下，廈門樓市也會逐漸回暖。綜合各方面因素，鷺島樓市的復蘇有望在2012年下半年出現。

　　如果說，2011年樓市是在秋風中步入冬天，那么2012年將是在冬天里等待春天的來臨。