一方面高壓限購(gòu)，一方面交易放量，南京樓市16個(gè)月連漲，漲幅超20%的“神話”是如何制造的？

　從今年3月開(kāi)始，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)驟然發(fā)燒，當(dāng)月銷(xiāo)售面積達(dá)到103萬(wàn)平方米。今年前6個(gè)月，南京商品房銷(xiāo)售503萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)40%以上，日均銷(xiāo)售225套。 進(jìn)入下半年以來(lái)，南京商品房銷(xiāo)售逐月放量，許多樓盤(pán)是一月一價(jià)，甚至要找關(guān)系、送禮物才能搶到一個(gè)份額。

《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者國(guó)慶期間走訪了南京多個(gè)樓盤(pán)，在某樓盤(pán)巧遇一位“健談”的售樓經(jīng)理，不料這一番問(wèn)答，卻問(wèn)出了樓市限購(gòu)高壓下的諸多“西洋景”和灰色地帶。

“進(jìn)里間談”

在某樓盤(pán)的售樓部，單價(jià)逼近2萬(wàn)元，一套住宅都在350萬(wàn)~500萬(wàn)元之間，別墅都在千萬(wàn)級(jí)以上，并且一口價(jià)，無(wú)優(yōu)惠。在售樓部的一角，記者開(kāi)始了與售樓經(jīng)理的對(duì)話。

“上海房?jī)r(jià)太貴了，開(kāi)口就是6萬(wàn)、8萬(wàn)的，南京2萬(wàn)~3萬(wàn)的價(jià)格，還敢問(wèn)問(wèn)。外地人買(mǎi)房限購(gòu)限貸嗎？”記者以上海話問(wèn)。

“跟你們上海一樣，我們?cè)缦拶?gòu)限貸了，但也就說(shuō)說(shuō)罷了，辦法總比困難多，辦法是死的，人是活的?！笔蹣墙?jīng)理熟稔地整理手頭的客戶資料，悄聲回答。

“那怎么辦呢？我們上海好像做不了?！?/SPAN>

“如果真想買(mǎi)，你稍等會(huì)，進(jìn)里間談?！?/SPAN>

“你們懂的”

在里間的一個(gè)洽談室，銷(xiāo)售經(jīng)理開(kāi)門(mén)見(jiàn)山：“你們懂的，限購(gòu)限貸，外地人主要是補(bǔ)社保和個(gè)人所得稅證明，本地人是要弄到房產(chǎn)部門(mén)的證明，名下房產(chǎn)不能超過(guò)兩套。這些都有專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)操作，我們可以代辦?！?/SPAN>

“怎么操作法？多少錢(qián)能辦好？”記者問(wèn)。

“社保和個(gè)人所得稅證明比較麻煩一點(diǎn)，中介機(jī)構(gòu)要打通社保地稅部門(mén)，具體的反正不用你管。個(gè)稅起征點(diǎn)是3500元，納稅申報(bào)就寫(xiě)個(gè)3550元，補(bǔ)一年的個(gè)稅沒(méi)多少錢(qián)，但麻煩環(huán)節(jié)多，需要搞定的鏈條多，也有一定的風(fēng)險(xiǎn)。” 銷(xiāo)售經(jīng)理說(shuō)，去年就有個(gè)地方的地稅干部因此翻船被抓，因?yàn)橛酗L(fēng)險(xiǎn)，費(fèi)用也高一點(diǎn)，一般在3萬(wàn)~5萬(wàn)元能搞定?！拔覀冝k的多了，每天都在辦，你盡管放心，辦不好全額退款?！?/SPAN>

一個(gè)當(dāng)?shù)厝瞬逶?，“我有兩套房，如果現(xiàn)在再想在你這買(mǎi)一套的話，是不是只有離婚一個(gè)辦法？”

“現(xiàn)在清理行政事業(yè)收費(fèi)了，離婚結(jié)婚民政部門(mén)都不收80元的證件代辦費(fèi)，你如果不怕感情受傷，或者出什么意外，想折騰就去折騰，先離婚再結(jié)婚。但我們有更簡(jiǎn)便的辦法，不要離婚就能辦好?！?/SPAN>

“怎么個(gè)辦法呢？”記者問(wèn)。

“只要是花錢(qián)能辦的事就不是事。交兩萬(wàn)塊錢(qián)，節(jié)后半個(gè)月差不多就能辦好，絕對(duì)保真。先交一半，辦完所有購(gòu)房手續(xù)后交全款。過(guò)去要不了這么久，但今年9月份以來(lái)，因?yàn)椴榈镁o了一點(diǎn)，估計(jì)節(jié)后風(fēng)頭過(guò)去了，就能慢慢正常了?！?/SPAN>

“博弈的結(jié)果”

銷(xiāo)售經(jīng)理告訴記者，南京比上海要寬松很多，“制度是人定的，也是人在執(zhí)行。房地產(chǎn)交易市場(chǎng)窗口開(kāi)證明的，背后管審查把關(guān)的，就這幾個(gè)人，能一條龍搞定就行?！?/SPAN>

為了讓大家相信，售樓經(jīng)理又開(kāi)始“講解”背后的原因。

“這也是博弈的結(jié)果，哪里有管制，哪里就有反管制的手段；哪里有人審批，哪里就有人尋租。購(gòu)房準(zhǔn)入證明，就像過(guò)去開(kāi)介紹信一樣，都是人開(kāi)出來(lái)的，是人就有辦法。這確實(shí)是個(gè)灰色地帶，相關(guān)部門(mén)睜只眼閉只眼，多多少少都有利益在里面?！?/SPAN>

“這已是一種商業(yè)模式了。今年以來(lái)南京賣(mài)了7萬(wàn)~8萬(wàn)套房，單價(jià)都不低，河西一些樓盤(pán)均價(jià)都在2.5萬(wàn)元以上，一套房子動(dòng)輒五六百萬(wàn)元，怎么可能是首套房呢？”

“市場(chǎng)有多大？我也說(shuō)不準(zhǔn)，但中間滋生的準(zhǔn)入的利益鏈，一年至少有幾個(gè)億的交易額。把樓市帶旺了，大家掙到錢(qián)了，都開(kāi)心。政府相關(guān)部門(mén)也睜只眼閉只眼。”該銷(xiāo)售經(jīng)理透露，有些做得大的中介，光這一塊，一年賺幾千萬(wàn)，當(dāng)然這也有風(fēng)險(xiǎn)，有的人做一陣就移民，買(mǎi)個(gè)身份出去了。

一個(gè)售樓經(jīng)理，不用任何空洞的理論，卻用娓娓道來(lái)的、充滿哲學(xué)和經(jīng)濟(jì)學(xué)思維的通俗語(yǔ)言，給我們上了一堂生動(dòng)的關(guān)于限購(gòu)限貸的精彩故事，多位“聽(tīng)客”相視一笑，原來(lái)如此！

10年間，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)行政性調(diào)控的金牌有48道之多，但房?jī)r(jià)滾雪球般地漲了10倍，這說(shuō)明行政性管制只能進(jìn)一步扭曲市場(chǎng)，沒(méi)有有效監(jiān)管的制度只會(huì)滋生和助長(zhǎng)尋租行為，加劇市場(chǎng)非理性博弈。

同行一位學(xué)者在回來(lái)的路上感慨：“市場(chǎng)比管制聰明，百姓比官員聰明，企業(yè)比政府聰明，高手在民間；任何有效的政策只有建立在順應(yīng)市場(chǎng)主體利益的基礎(chǔ)上，才能有效調(diào)節(jié)市場(chǎng)行為。否則只能扭曲市場(chǎng)，一定會(huì)失敗，注定會(huì)失??；哪里有管制和審批，哪里就有腐敗。大到發(fā)改委的項(xiàng)目審批，小到房產(chǎn)交易市場(chǎng)窗口開(kāi)證明，概莫能外?！?/SPAN>