這個(gè)夏日，紀(jì)錄被不斷刷新的不僅只有天氣的溫度，房地產(chǎn)的溫度同樣也變得無(wú)比燥熱。

　　不斷涌現(xiàn)的地王，持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)，連續(xù)出現(xiàn)的搶購(gòu)，在火熱的行業(yè)背景下，不論是開(kāi)發(fā)商還是消費(fèi)者都很難保持“克制”。

　　持續(xù)三年多的房地產(chǎn)調(diào)控似乎變得乏力起來(lái)，先前調(diào)控的冰凍期早已融化，隨之而來(lái)的是熱度的驟升。

　　顯然，控制房?jī)r(jià)依然是個(gè)難題。國(guó)內(nèi)知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家易憲容8月4日表示，經(jīng)濟(jì)下行背景下，市場(chǎng)普遍預(yù)計(jì)宏觀(guān)調(diào)控不會(huì)觸及導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌的核心政策，也不會(huì)讓房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)真正的調(diào)整，這是刺激樓市再次火爆的重要原因。

　　而在此前，山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗則稱(chēng)，未來(lái)的調(diào)控需要“一攬子”制度性變革，房地產(chǎn)將分為高價(jià)商業(yè)房和低端保障性住房?jī)刹糠?，并由前者?duì)后者進(jìn)行補(bǔ)貼，這是未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)，也是解決房?jī)r(jià)難題的關(guān)鍵。

五味雜陳的調(diào)控

　　始自2010年的本輪調(diào)控給了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商五味雜陳的感覺(jué)。

　　“國(guó)家先后出臺(tái)了土地、稅收、金融等多種調(diào)控措施?！鼻鄭u合眾行房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司銷(xiāo)售總監(jiān)王漢超8月3日稱(chēng)，調(diào)控之初，不少開(kāi)發(fā)商甚至產(chǎn)生了恐慌情緒。

　　2010年，包括購(gòu)房首付、貸款利率等迅速變臉，比如二套房首付上調(diào)、利率上浮1.1倍、暫停第三套住房商業(yè)貸款?！半S后，調(diào)控不斷升級(jí)，包括限購(gòu)、限貸以及房產(chǎn)稅試點(diǎn)等政策出臺(tái)。”回望3年調(diào)控，黃金國(guó)際項(xiàng)目經(jīng)理張飛翔稱(chēng)，調(diào)控政策不斷發(fā)力下，市場(chǎng)觀(guān)望氛圍濃重。

　　從一線(xiàn)城市開(kāi)始并迅速向二線(xiàn)城市過(guò)渡的限購(gòu)等政策著實(shí)讓房地產(chǎn)市場(chǎng)冰凍起來(lái)。以北上廣為例，限購(gòu)之后，市場(chǎng)成交量迅速下滑，樓盤(pán)降價(jià)促銷(xiāo)現(xiàn)象頻發(fā)，“八折”甚至更低的折扣開(kāi)始在這些城市出現(xiàn)，房子賣(mài)不動(dòng)成為開(kāi)發(fā)商無(wú)奈的共識(shí)。

　　更讓開(kāi)發(fā)商寒心的是“國(guó)五條”。今年2月份，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)了旨在抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、繼續(xù)加強(qiáng)樓市調(diào)控的“國(guó)五條”，要求在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的地方進(jìn)一步提高二套房首付比例和利率；二手房交易的所得稅嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得20%計(jì)征等。有淄博地產(chǎn)界人士解讀說(shuō)，“國(guó)五條”新政，與2012年延續(xù)一整年的喊話(huà)調(diào)控已有根本性轉(zhuǎn)變，這應(yīng)當(dāng)視作本輪房地產(chǎn)調(diào)控自2010年開(kāi)始、2011年升級(jí)之后的又一次政策加碼。

　　“政策出來(lái)的時(shí)候，心都寒了。”淄博一家房產(chǎn)中介的負(fù)責(zé)人說(shuō)，許多市場(chǎng)人士和他一樣，以為行業(yè)寒冬到了。

　　不斷出臺(tái)的調(diào)控政策也打亂了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的思路。“原先營(yíng)銷(xiāo)一個(gè)樓盤(pán)只用一兩套方案，調(diào)控之后，只好不停地?fù)Q方案。”王漢超說(shuō)，調(diào)控政策密集，只好針對(duì)不同的政策做不同的方案。國(guó)五條出臺(tái)后，他們就曾緊急召開(kāi)會(huì)議，商量對(duì)策?！罢{(diào)控也讓房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律變得紊亂起來(lái)?！?/SPAN>

真空期的猜測(cè)

　　頻繁調(diào)控后，房地產(chǎn)市場(chǎng)卻進(jìn)入目前的真空期。

　　今年7月30日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議表示，積極釋放有效需求，推動(dòng)居民消費(fèi)升級(jí)，保持合理投資增長(zhǎng)，積極穩(wěn)妥推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。這其中，未涉及房地產(chǎn)調(diào)控內(nèi)容。

　　“這很奇怪，沒(méi)有提房?jī)r(jià)的合理回歸?！币徊辉妇呙淖筒┓康禺a(chǎn)人士稱(chēng)，這是新一屆政府在今年首次就房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行旗幟鮮明的表態(tài)，此次會(huì)議沒(méi)有提后續(xù)的調(diào)控內(nèi)容。

　　這種表態(tài)讓市場(chǎng)開(kāi)始揣測(cè)起來(lái)。7月31日，A股市場(chǎng)房地產(chǎn)板塊大漲，包括大名城、順發(fā)恒業(yè)等多股漲停，整個(gè)行業(yè)顯示出興奮的一面。

　　國(guó)內(nèi)知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家易憲容8月4日表示，當(dāng)前市場(chǎng)最主流的看法是，政府為了GDP增長(zhǎng)，為了土地財(cái)政，為了消耗過(guò)剩的產(chǎn)能，不愿意讓房?jī)r(jià)大跌，這也許是出現(xiàn)政策真空期的真正原因，政策可能放松的另一體現(xiàn)便是房企再融資的開(kāi)閘。當(dāng)前包括新湖中寶等上市房企已經(jīng)提出了再融資申請(qǐng)，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)監(jiān)管層面放行的概率較大。

　　政策導(dǎo)向給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了更多的想象空間。“現(xiàn)在業(yè)內(nèi)就在猜測(cè)和琢磨下半年的政策，很多人認(rèn)為會(huì)放松?！鄙鲜霾辉妇呙姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商說(shuō)，這讓開(kāi)發(fā)商嗅到機(jī)會(huì)可能要來(lái)了。

　　“的確有類(lèi)似觀(guān)點(diǎn)，樂(lè)觀(guān)的開(kāi)發(fā)商認(rèn)為決策層會(huì)給地產(chǎn)業(yè)更多的放行?！鄙鲜霾辉妇呙淖筒┓康禺a(chǎn)市場(chǎng)人士判斷，下半年調(diào)控政策應(yīng)不會(huì)加碼，開(kāi)發(fā)商有望過(guò)上太平日子。

　　讓開(kāi)發(fā)商們興奮的還有，“國(guó)五條”細(xì)則落空后，再度調(diào)控的聲音變得單薄起來(lái)，非但調(diào)控沒(méi)有加碼，相反市場(chǎng)開(kāi)始釋放更多積極的信號(hào)。在被認(rèn)為調(diào)控最嚴(yán)的北京，近日開(kāi)始對(duì)一些高端樓盤(pán)預(yù)售價(jià)格放行；在江蘇鹽城，已經(jīng)持續(xù)了三年之久的房?jī)r(jià)管控政策，干脆被取消。

再次繁榮

　　政策真空期下，開(kāi)發(fā)商的行動(dòng)變得大膽起來(lái)。持續(xù)多年的調(diào)控，讓開(kāi)發(fā)商經(jīng)歷了一個(gè)由恐慌到猜測(cè)再到興奮的年代。

　　這個(gè)夏季是一個(gè)真實(shí)的“地王季”。7月3日，萬(wàn)科在上海以48.70億元購(gòu)地，樓板價(jià)21415元/平米，溢價(jià)率為88.6%，一舉刷新上海年內(nèi)總價(jià)地王紀(jì)錄；7月26日，深圳開(kāi)發(fā)商卓越豪擲123.6億拿下前海首批兩幅土地，刷新紀(jì)錄成為新“地王”。就在幾天前，上海向市場(chǎng)推出一底價(jià)超過(guò)175億元的地塊，這一當(dāng)?shù)厥飞峡們r(jià)最高的賣(mài)地計(jì)劃，激起無(wú)數(shù)業(yè)內(nèi)人驚呼。

　　“開(kāi)發(fā)商的拿地?zé)崆楹芨撸@凸顯了市場(chǎng)趨熱的一面。”山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗分析說(shuō)，量?jī)r(jià)齊升表明了當(dāng)前市場(chǎng)的瘋狂，地產(chǎn)行業(yè)顯示出復(fù)蘇的一面。

　　“如果房地產(chǎn)再融資大量開(kāi)閘，將會(huì)填補(bǔ)開(kāi)發(fā)商的資金窟窿。”李鐵崗說(shuō)，這樣一來(lái)，不排除房企再度大量拿地的可能。

　　數(shù)據(jù)顯示，上半年全國(guó)房地產(chǎn)用地供應(yīng)8.24萬(wàn)公頃，同比增加38.8%，達(dá)到近年來(lái)新高。其中，住房用地供應(yīng)5.53萬(wàn)公頃，同比增加36.9%。

　　不光是一線(xiàn)城市，就淄博而言，上半年推地總量超過(guò)去年全年，而一線(xiàn)房企包括恒大、碧桂園等紛紛進(jìn)入淄博，拿下熱門(mén)地塊。

　　“現(xiàn)在的市場(chǎng)的確有些瘋?！弊筒┮患曳康禺a(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目經(jīng)理說(shuō)，自調(diào)控以來(lái)，今年是房地產(chǎn)企業(yè)日子最好過(guò)的一年。去年的時(shí)候，他們還在擔(dān)憂(yōu)行業(yè)繼續(xù)變冷。

　　數(shù)據(jù)顯示，2013年上半年，十大標(biāo)桿房企銷(xiāo)售額總計(jì)為3883億元，同比上漲幅度為27%；總銷(xiāo)售面積約3403萬(wàn)平方米，同比增21%。

　　拿地狂熱，房?jī)r(jià)上行。在北京、深圳、廣州、上海等地，房?jī)r(jià)持續(xù)上行。國(guó)內(nèi)百城房?jī)r(jià)7月環(huán)比上漲0.87%，這是百城房?jī)r(jià)連續(xù)14個(gè)月環(huán)比上漲。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局7月中旬公布的數(shù)據(jù)，6月份，國(guó)內(nèi)70個(gè)大中城市69個(gè)房?jī)r(jià)同比上漲，北京漲幅居首達(dá)16.7%。

　　“眼前的景象很難想象是調(diào)控多年之后的結(jié)果。”8月3日，在一家樓盤(pán)的銷(xiāo)售中心，一名購(gòu)房者稱(chēng)，沒(méi)想到調(diào)控三年多后，竟是市場(chǎng)繁榮再現(xiàn)，著實(shí)令人失望。

未來(lái)新趨勢(shì)

　　任何事物都有其兩面性，房地產(chǎn)市場(chǎng)也不例外。

　　一面是燥熱繁榮，另一面則是部分二三線(xiàn)城市泡沫化顯現(xiàn)。公開(kāi)信息顯示，鄂爾多斯、貴陽(yáng)等地的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)滯銷(xiāo)，特別是貴陽(yáng)，多個(gè)超級(jí)大盤(pán)的出現(xiàn)增添了“鬼城”的氛圍。

　　接受采訪(fǎng)時(shí)，有地產(chǎn)界人士表示，雖然眼前的景象令人樂(lè)觀(guān)，但很難確定后續(xù)政策的走向以及未來(lái)的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)。

　　“在7月30日的中央政治局會(huì)議上，決策者雖然沒(méi)有提房地產(chǎn)調(diào)控，但同樣沒(méi)有表明要放松調(diào)控?！鄙綎|大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗說(shuō)，后續(xù)政策仍有待觀(guān)察。比如上市房企的再融資，現(xiàn)在申請(qǐng)的主要是舊改房和保障性住房，屬有條件放開(kāi)，并未全部放開(kāi)。

　　李鐵崗說(shuō)，本屆政府始終強(qiáng)調(diào)的是“政府的歸政府，市場(chǎng)的歸市場(chǎng)”，在新一屆政府的治理中，一個(gè)完全不同于過(guò)往的地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式可能要出現(xiàn)。

　　李鐵崗說(shuō)，當(dāng)前政策面的信息顯示，房產(chǎn)稅有擴(kuò)圍的跡象，且主要針對(duì)存量房征收，這種思路也合乎上述模式的發(fā)展，這將是未來(lái)調(diào)控的一個(gè)重要方面?！叭绻@一判斷成真，那么在戶(hù)籍、土地制度等方面要進(jìn)行配套?！?/SPAN>

　　不可否認(rèn)的是，在全國(guó)高漲的推地?zé)崆橄?，地方政府已開(kāi)始為下一步城鎮(zhèn)化和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整做準(zhǔn)備，土地?zé)o疑是個(gè)重要手段。地方政府可以賣(mài)地，同時(shí)也要認(rèn)真調(diào)結(jié)構(gòu)。企業(yè)拿到地后的用途要符合經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，帶動(dòng)就業(yè)，把資源配置好，這樣有利于城鎮(zhèn)化的加速和轉(zhuǎn)型工作的推進(jìn)。

　　顯然，房地產(chǎn)調(diào)控也是一盤(pán)很大的棋。而這將是未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控的重要方向。