今年以來，為了抑制通脹，央行在今年2月9日、4月6日、7月7日三次加息，借貸利率達到了較高的水平，對于房貸一族來說，加息的最直接影響就是還貸的資金要求更多了。因為房貸利率大多按年調(diào)整，所以今年的加息效應基本上都會在明年顯現(xiàn)出來，在距離2012年僅剩半個多月的時候，是不是應該提前還貸，成為不少人糾結(jié)的問題。記者請相關理財師算賬發(fā)現(xiàn)，并非所有人提前還貸都合適，因此提前還貸要先算算成本賬。

　　-元旦后月供有不同程度增加

　　記者了解到，絕大多數(shù)購房者此前在簽訂個人房貸合同時，均與銀行約定貸款基準利率的調(diào)整方式為“次年1月1日”。也就是說，在一年當中，無論央行多次加息或減息，個人房貸都要在次年的1月1日才執(zhí)行新基準利率。

　　具體來說，如果在2011年2月9日前辦理的房貸，基準利率將從6.40%上漲到7.05%，上漲0.65個百分點;從2011年2月9日至4月5日辦理的房貸，基準利率將從6.60%上漲到7.05%，上漲0.45個百分點;到2011年4月6日至7月6日辦理的房貸，房貸的基準利率將從6.80%上漲到7.05%，上漲0.25個百分點。

　　以貸款金額30萬元、貸款期限20年、等額本息還款為例，貸款時間在今年2月9日以前：按基準利率打7折優(yōu)惠執(zhí)行，現(xiàn)在的利率為4.48%，月供為1894.71元;下個月起利率為4.935%，月供為1969.11元。月供增加74.4元。

　　貸款時間在今年2月9日至4月5日期間：按基準利率執(zhí)行，現(xiàn)在的利率為6.60%，月供為2254.42元;下個月起利率為7.05%，月供為2334.91元。月供增加80.49元。貸款時間在今年4月6日至7月6日期間：按基準利率上浮10%執(zhí)行，現(xiàn)在的利率為7.48%，月供為2413.11元;下個月起利率為7.755%，月供為2463.77元。月供增加50.66元。

　　-四種情形不宜提前還貸

　　至于是否應該提前還貸，采訪中，河北理財規(guī)劃師協(xié)會有關人士表示這要因人、因貸款情況而異，有的提前還款未必合適。

　　情況一：享受7折利率房貸，不必急于還款

　　分析認為，首先是已享受7折至85折優(yōu)惠利率的房貸最不應該還。以5年以上貸款利率為例，按明年1月1日調(diào)整貸款利率后，基準貸款利率為7.05%，如果貸款者此前享受7折利率，則優(yōu)惠利率為4.935%，如果享受85折利率，則優(yōu)惠利率為5.9925%。

　　以100萬元20年期等額還本息貸款為例。部分客戶按照今年調(diào)息前5.94%的基準利率打7折計算，每月月供為6463元，明年1月1日后，這部分客戶還能按7.05%基準利率的7折還房貸，則每月月供僅為6563元，利率調(diào)整前后月供之差不過100元，對借款人日常生活不會造成什么影響，這部分客戶不需要提前還房貸。

　　情況二：等額本息還款到中期，不必急于還

　　等額本息還款已到中期的房貸客戶不宜提前還。等額本息還款是每月還款總額固定，其中還款本金遞增，還款利息遞減，也就是說借款人前期還的利息比重較大，本金比重較少。如果借款人到還款中期再選擇提前還貸的話，已經(jīng)償還了大部分的利息，提前還款的部分則更多的是本金，這種情況再選擇提前還貸的話意義不大。

　　情況三：等額本金還款已超過1/3，提前還貸不合適

　　對于等額本金還款期已過1/3的房貸者如提前還貸也不劃算。

　　據(jù)悉，等額本金是將貸款額總額平分成本金，根據(jù)所剩本金計算還款利息，隨著還款時間的增加，所剩本金減少，還款利息也越來越少。據(jù)測算，使用該還款方式的還款周期，當還款期超過1/3時，其實借款人已還了一半的利息，此時再選擇提前還貸的話，償還的更多是本金，不能有效節(jié)省利息支出。

　　情況四：投資收益高于貸款利率，不必急于還

　　投資收益高于貸款利率的不宜提前還。理財師認為，盡管投資時風險迭出，但如果不貪心，一年賺10%還是很有希望的。對于已經(jīng)享受7折或85折優(yōu)惠房貸利率的借款人而言，即使沒有好的投資渠道賺不到更高的收益，但目前半年期、一年期理財產(chǎn)品的收益率就已經(jīng)高于打折后的房貸利率，足以應付加息后的房貸利息支出。

　　-上浮利率貸款可以提前還

　　對于房貸利率按基準利率、甚至是上浮利率執(zhí)行的客戶，在還款初期或者是手頭資金足夠支付尾款卻沒有其他投資渠道的，此時提前還款較劃算。

　　分析建議，提前還貸注意三個問題：首先要問清銀行要求，如是否要收違約金?？蛻粢惨獪蕚湎嚓P文件，如身份證、借款合同到銀行辦理審批手續(xù)?？蛻粢皶r退保及解抵押。借款人如果結(jié)清貸款的話，一定要及時攜帶房產(chǎn)證、結(jié)清證明和抵押在銀行的其他權利證去各區(qū)住建委辦理解抵押。這樣自己的房產(chǎn)才可以說完全是屬于自己的財產(chǎn)。此外，銀行人士提醒，由于下月起，房貸月供將提高，如果下個月市民還按以前的數(shù)目存錢，每月都會拖欠房貸，銀行每個月都要把這種拖欠行為記錄到個人信用檔案里面，因此，最好盡早了解調(diào)整后需要繳納的額度，到時按時、足額還清月供。

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　　李稻葵：首套房貸政策應定向放寬

　　12月11日，廣東省中小企業(yè)局和廣發(fā)銀行聯(lián)合舉辦的“中小企業(yè)融資與發(fā)展群英會”上，中國人民銀行貨幣政策委員會委員、清華大學經(jīng)濟管理學院教授李稻葵針對當前國內(nèi)外形勢進行了分析，他認為，目前的首套房貸政策應定向放寬，“對于既能買房、信用又不錯的客戶應予以放開，幫助恢復房地產(chǎn)交易量，同時帶動上游產(chǎn)業(yè)的逐漸恢復“。

　　李稻葵認為，今年房地產(chǎn)業(yè)迎來近一年的調(diào)整，限貸限購政策對房地產(chǎn)市場形成一定打壓，李稻葵認為，明年房地產(chǎn)業(yè)將迎來較平穩(wěn)的調(diào)整過程?？傮w來看，房地產(chǎn)價格回落不可否認，但價格回落將是一個相對平穩(wěn)的過程，明年下半年會出現(xiàn)交易量的逐步企穩(wěn)，也可能更早一些。李稻葵呼吁，目前的首套房貸政策應定向放寬，目前對于符合條件的首套房貸控制較為嚴格，優(yōu)惠利率基本取消，而且貸款周期延長，“對于既能買房、信用又不錯的客戶應予以放開，幫助恢復房地產(chǎn)交易量，同時帶動上游產(chǎn)業(yè)的逐漸恢復?！蓖瑫r，他還建議將目前保障房的覆蓋面進一步放大，因為房地產(chǎn)行業(yè)矛盾最大的是夾心層，這是最需要關注的。保障房面積適當擴大，質(zhì)量稍微高一些，位置稍好一些，適當提高租金，長期出租，這也可以成為地方政府長期持有的良性資產(chǎn)。而單單指望房價下降來解決夾心層的住房問題，可能需要很長的時間。