1月20日，2013中國經(jīng)濟形勢分析與預(yù)測報告會暨國智傳媒成立發(fā)布會在北京舉行。圖為國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所所長任興洲。 新華網(wǎng) 葉蘇潯 攝

　　1月20日，2013中國經(jīng)濟形勢分析與預(yù)測報告會暨國智傳媒成立發(fā)布會在北京舉行。報告會上，國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所所長任興洲回顧了2012年房地產(chǎn)市場的基本趨勢，并對2013年房地產(chǎn)市場的走勢進行了分析。她表示，2013年如果不出現(xiàn)大的變化的話，房地產(chǎn)市場將是一個平穩(wěn)的市場走勢，并不具備大幅度的房價反彈的條件。

　　【任興洲】我想談的題目是2013年房地產(chǎn)市場的走勢分析。我想說2013年可能還要回顧一下2012年，所以我們看2012年的房地產(chǎn)形勢的基本趨勢，簡單的說，2012年我們可以把整個的房地產(chǎn)的走勢用六個字概括，或者叫三個階段。叫前低，中升，后翹。而這三個階段集中的表現(xiàn)在交易量，價格，土地出讓，房地產(chǎn)投資。實際上大體上經(jīng)歷了這樣的三個階段。我們看房地產(chǎn)交易情況特別的明顯，一二月份，或者準(zhǔn)確的說第一季度是比較低的。然后從1-4月份開始逐步的升高，我們叫中升，然后到年末的時候，10月份，11月份，12月份走出了后翹的趨勢。住房價格，包括100個城市的新建住宅的價格，以及房地產(chǎn)開發(fā)投資都是大體上走出了這樣的趨勢。投資雖然不是很明顯，但是我們看1-11月份以后投資明顯的有所下生。包括開發(fā)商的土地購置面積，年初是很低靡的，到了中期有所回升，到了年底的時候翹起來了，各個地方企業(yè)拿地的熱情開始明顯的提升。

　　我們簡單的把2012年的房地產(chǎn)形勢做了一個概括。影響房地產(chǎn)這樣一種走勢或者是運行軌跡的是什么原因呢？我們做一個分析，前低，我想主要原因是調(diào)控政策累積效應(yīng)的結(jié)果。我們從2010年4月份國十條出來被稱為史上最嚴(yán)厲的調(diào)控，2011年1月26日新國八出來，逐漸的43個城市開始限購，差不多的利率，以及限購，限貸的措施，所以前低是這一年半以來調(diào)控政策累積的效應(yīng)，再加上開發(fā)商以價換量。一個原因是經(jīng)濟下行的背景，實際上2012年我們仔細的盤點，對房地產(chǎn)的政策并沒有太大的變化，我們沒有針對房地產(chǎn)的限購有具體的變化，但是在去年經(jīng)濟下行的整體背景下，針對穩(wěn)增長的要求，我們的宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生了預(yù)調(diào)和微調(diào)，特別是利率下降，存款準(zhǔn)備金的增加等等。這樣的一些宏觀經(jīng)濟的政策直接和間接的影響到了房地產(chǎn)領(lǐng)域，特別是金融政策的變化，利率的下降，以及幾乎所有的商業(yè)銀行都會首套置業(yè)也有了8.9折和9折的利率。像2010年這樣的情況已經(jīng)看不到了，但是去年8.5折的利率又回來了。這樣的利率變化使得中期開始交易量和價格有所變化，上升的勢頭開始出現(xiàn)。當(dāng)然，也有地方政府的作用，我們說經(jīng)過兩年多的調(diào)整，很多的地方政府的土地出讓金明顯的下降，很多地方的來自房地產(chǎn)的稅收開始下降，所以地方政府有所動作，當(dāng)然大的動作都被住建部叫停，有的被約談，有的被問責(zé)。

　　后翹是什么原因呢？以往到了金九銀十以后，一方面全年的房地產(chǎn)企業(yè)的任務(wù)大體上完成，到年底的時候反而不是那么活躍了，還有一個很大的原因是越到年底的時候貸款越收緊，我們看各個銀行理財產(chǎn)品推出更多的是年末，因為這個時候是最缺錢。銀行信貸收緊以后房地產(chǎn)市場往往比較清淡。但是2012年到了11月，12月，房地產(chǎn)市場反而有了一個翹尾巴因素。特別是一線和一部分二線城市，北京全年的交易量最大的是11月份，無論是第一手住宅還是二手房，交易量最大的是11月份。所以除了這樣的原因，因為有一些到年底首套置業(yè)的，因為我的同事買房到了年底的時候仍然能拿到8.5折的利率。

　　另外一個原因，到年底主要是市場預(yù)期發(fā)生了變化，很多人認(rèn)為2013年的房地產(chǎn)調(diào)控政策會變化，甚至?xí)∠拶?，包括差別化的利率，到地方很多人問我是不是2013年要取消限購了，房地產(chǎn)政策要調(diào)整了，這是一種預(yù)期。另外，對今年的政策到底什么樣的走勢，信號不是很明確，不是很清晰。所以大家都在那紛紛的猜測，因為11月份黨中央換屆，今年的三月份兩會以后中央政府換屆，所以大家對未來的政策做了很多的猜測。更重要的是很多人對十八大精神做了誤讀，特別是開發(fā)商和中介說明年要城鎮(zhèn)化大幅度推進，那么房價肯定要上漲，你趕緊買房子，還有兩個倍增，經(jīng)濟倍增，城鄉(xiāng)居民收入倍增。倍增就是購買力提高，那么就要搶房子，房價肯定要上漲等等這一系列誤讀使得人們的預(yù)期發(fā)生了變化，當(dāng)然也有一些媒體和開發(fā)商，以及多種原因造成了后翹的原因。

　　關(guān)鍵的因素一個是調(diào)控政策的累積，剛性需求的釋放，金融政策的變化，居民購買力變化。因為我們的研究團隊，表明在同一個地段，同一種房型，同一種面積，什么都不變的情況下，利率每下降一個百分點，這個家庭的購買力會提升6%，所以利率的變化，包括首付比例的變化對一個家庭的影響是非常大的。特別是到年底的預(yù)期變化導(dǎo)致了去年的前低，中升和后翹。

　　2013年的市場形勢是怎么樣的變化呢？我想這是大家更關(guān)心的。我們也做了一個初步的分析?？傮w上判斷，我們認(rèn)為2013年如果不出現(xiàn)大的變化的話，房地產(chǎn)市場將是一個平穩(wěn)的市場走勢，當(dāng)然也有可能是穩(wěn)中略升。從我們的分析來看，現(xiàn)在不具備大幅度的房價反彈的條件。當(dāng)然也不排除因多種因素疊加的作用，引起房地產(chǎn)市場的波動。

　　我們分析一下2013年促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)的因素和促進它波動的因素有哪些？

　　我們首先來看2013年促進市場平穩(wěn)的因素，我們做了一些分析:

　　第一，政策信號明晰，清晰明確。如果說去年年底大家還在紛紛猜測的話，那么十八大開后，特別是中央經(jīng)濟工作開了以后，這種猜測已經(jīng)不必要了。因為十八大和中央經(jīng)濟工作會議都非常明確的給出了政策信號，就是房地產(chǎn)調(diào)控不動搖。

　　另外，除了這樣的中央政府的表態(tài)以外，住建部和國土部這樣的主管部門在去年年底的工作會議上都明確的提出了調(diào)控不動搖，限購，遏制投機的政策不改變，還有差別化的利率，以及對土地市場的監(jiān)管等等政策沒有根本性的改變。所以這樣的政策清晰的信號出來，有利于房地產(chǎn)市場預(yù)期的穩(wěn)定。這是促進穩(wěn)的因素。

　　第二，2012年交易量比較明顯的增加，大體上兩年多調(diào)控積累下來的交易量集中的做了釋放，所以對2013年的需求壓力有一部分釋放。所以2013年和2012年比面臨的需求壓力不那么大了。

　　第三，全國的庫存仍然處在高位，我們說房價上漲反彈一定和供給需求有關(guān)，我們看看供給，現(xiàn)在全國的商品房的庫存仍然處在高位，全國北京，以及一些一線和二三線城市到2012年11月底全國的房屋待收面積3.3億平方米，是2006年以來的歷史最高點，我們的庫存很高的情況下有利于市場的發(fā)展。像北京去年下半年以后去庫存的速度明顯的增加。原來有10個月，12個月的庫存消化量，但是到了后半期已經(jīng)到了5、6個月的消化量了，所以它去庫存的速度很快。這是指的一線城市。那么待開發(fā)的土地面積到11月份有3.72一平米，我們還有這些土地待開發(fā)，也處在歷史的最高水平。所以說從供給的角度來看，明年有明顯的促進市場穩(wěn)定的因素。當(dāng)然，不同的城市不一樣，我說的是就全國而言，不同的城市這種庫存水平是不一樣的。

　　第四，保障性住房的建設(shè)和投入使用。2010年一千萬套開工，去年700萬套，2013年仍然有600萬套開工建設(shè)。去年我們有590萬套保障方建成投入使用，今年有400萬套投入。這樣會增加市場的供給，會給中低家庭收入者住有所居，也會緩沖一部分價格。

　　從這樣的因素來看，2012年房地產(chǎn)市場平穩(wěn)的發(fā)展是有條件的，當(dāng)然，我們也要看到實際上2013年我們也有房地產(chǎn)市場波動和不確定的因素。如果這些因素起了變化，對房地產(chǎn)市場也將形成直接的或間接的沖擊，也會帶來這個市場的波動。

　　我們也來分析一下，首先，我們看宏觀經(jīng)濟的走勢。2012年我們對房地產(chǎn)的調(diào)控政策木沒有大的改變，為什么整個的運行會出現(xiàn)變化呢？那是因為宏觀經(jīng)濟發(fā)生了變化。我們的宏觀政策是根據(jù)宏觀經(jīng)濟的變化相機調(diào)整來調(diào)控我們的經(jīng)濟。所以宏觀經(jīng)濟的走勢在一定程度上決定和我們的宏觀政策密切相關(guān)。今年的宏觀走勢會怎么樣呢？

　　去年第四季度我們有企穩(wěn)回升的跡象，這種跡象會不會保持？它是什么樣的發(fā)展運行趨勢呢？這都需要我們密切的跟蹤。我們希望今年的宏觀形勢也保持一個大體上平穩(wěn)運行的態(tài)勢。如果在這樣的情況下我想對房地產(chǎn)市場應(yīng)該說也是促進它平穩(wěn)的因素。但是，如果宏觀經(jīng)濟繼續(xù)下行，我們的財政政策和貨幣政策，特別是貨幣政策和信貸政策就會有所變化。那么，它會直接、間接的影響到房地產(chǎn)市場。因為房地產(chǎn)市場最突出的特點是和金融市場高度的交織。所以金融市場的變化也會直接的影響到房地產(chǎn)市場的變化。

　　當(dāng)然，也有CPI，我們的通脹水平，如果通脹水平過高的話，不斷的走高，我們的宏觀政策就要調(diào)整。我們治理通脹往往是通過緊縮銀根的方式，那么對房地產(chǎn)市場就會有影響，當(dāng)CPI比較低的時候，我們的貨幣政策和金融政策會相對的比較寬松一些，對房地產(chǎn)市場會產(chǎn)生另一種影響。所以今年的宏觀經(jīng)濟走勢和CPI的變化，以及通脹的情況是直接和宏觀經(jīng)濟政策有關(guān)，也會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響。

　　第二，金融信貸的取向和力度，特別是寬松的程度，特別是優(yōu)惠程度和房地產(chǎn)市場有關(guān)，我們的一套房8.5折的利率是非常普遍的了。那么這個刺激的措施還會不會增加呢？這也是不確定的因素。

　　第三，國外的量化寬松政策的可能沖擊。剛才幾位專家講，現(xiàn)在三大的主要經(jīng)濟體一起搞量化寬松，一起發(fā)票子，一起開印鈔機，那么量化寬松政策會導(dǎo)致大量的熱錢向中國聚集，那么通過多種渠道你可能都說不清楚的渠道進來。大家知道，肯定不會到實體經(jīng)濟。我們的實體經(jīng)濟無論是傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)還是新興產(chǎn)業(yè)都處在產(chǎn)能過剩的階段，那么他肯定會投向有機可乘的房地產(chǎn)領(lǐng)域。那么這種量化寬松政策可能給市場帶來的沖擊也是不確定的。

　　第四，各地可收房子數(shù)量和供給的能力。比如一線城市的房源和二三線的城市是不一樣的。像北京有5、6個月的消化能力，它能不能趕上明年的需求呢？這個和供求關(guān)系有很大的影響。加上地方限購，差別化的利率執(zhí)行的情況怎么樣，地方是不是真心實意的執(zhí)行調(diào)控政策呢？這也是不確定的。當(dāng)然，還有人民幣升值以及今年大家關(guān)注的集體土地的增收和補償條例以及土地管理法的修訂版要出來，這些都有可能影響到土地的補償，以及土地的征收成本的增加。

　　所以這些因素有一些是不確定的，有一些可能對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生直接的或者間接的影響。這些都將影響今年的房地產(chǎn)的走勢。那么，如果有一些不確定的因素變成確定的因素，就將沖擊房地產(chǎn)市場。

　　這是我們的分析。當(dāng)然，還需要關(guān)注當(dāng)前這個階段，城市和企業(yè)的分化格局要繼續(xù)延續(xù)。我剛才說的是總量數(shù)據(jù)，但實際上不同的城市、不同的區(qū)域的變化是不一樣的。這一輪前低，中升，后翹主要指一線城市和一部分二線城市。但是對于很多其它城市并沒有走出這樣的發(fā)展運行的軌跡。有一些城市甚至房地產(chǎn)過剩的問題和泡沫開始擊破的問題開始出來了。像鄂爾多斯，像溫州，包括海南這樣的地方，實際上這幾年的投資以及結(jié)構(gòu)的失衡，現(xiàn)在的問題已經(jīng)出來了。它的價格不是往上走的問題，是能不能賣出去的問題，每個家庭都有很重的負債。間接的銀行的潛在風(fēng)險在增大。未來2013年我們要關(guān)注不同的城市，以及不同的企業(yè)分化的格局，包括房地產(chǎn)企業(yè)，大的企業(yè)發(fā)展的狀況還不錯，一些標(biāo)桿的企業(yè)。但是有一些中小企業(yè)，跑路的跑路，停工的停工，破產(chǎn)的破產(chǎn)，這需要我們及時的關(guān)注。在這樣的情況下注重分化中的問題。這是促進2013年房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展的建議。

　　2013年在穩(wěn)中求進的中央總基調(diào)下，我認(rèn)為房地產(chǎn)市場應(yīng)該尋找到在穩(wěn)增長，控房價，調(diào)結(jié)構(gòu)中找到平衡。剛才余斌部長講，我們2012年投資下來主要是房地產(chǎn)市場的投資下的相對比較多，當(dāng)然剛才余斌也談到了我們面臨著增長方式和動力機制的轉(zhuǎn)換。我們以往靠著房地產(chǎn)市場大規(guī)模、超常規(guī)的發(fā)展階段可能已經(jīng)過去。我們穩(wěn)增長，房地產(chǎn)市場在穩(wěn)增長中的作用到底發(fā)揮什么作用？控房價，調(diào)結(jié)構(gòu)中找到一個平衡點。當(dāng)然這很難，這三者同時實現(xiàn)是很難。

　　第一，堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策的基本取向不動搖，進一步完善我們的限購政策和調(diào)控政策，特別是堅持以居住為主的住房政策，而不是讓你去投機，變成所謂的住房金融。

　　第二，我們的金融政策可能會調(diào)整，但是面對調(diào)整的金融政策我們采取一些對沖的辦法，就是如果利率下調(diào)，我可能提高一些首付款，這樣不會直接的沖擊房地產(chǎn)市場。

　　第三，繼續(xù)釋放剛性需求和改善性需求。剛才余斌部長講現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場在固定資產(chǎn)投資中在20%的比例，所以我們還是要繼續(xù)的釋放剛性需求，包括一部分改善性需求。改善性需求將來可能面更大一些。另外，促進供求的平衡，特別是像北京這樣的地方，我們要根據(jù)需求的變化及時的調(diào)整我們的供給，特別是工地的速度，對閑置的土地加快開發(fā)。當(dāng)然也包括土地出讓的方式調(diào)整，避免由于出讓方式產(chǎn)生所謂的“地王”對市場造成恐慌。更重要的是在中國現(xiàn)在的發(fā)展階段對房地產(chǎn)市場預(yù)期的管理要提到議事日程上來，正確的，及時的信息發(fā)布，讓老百姓，讓開發(fā)商，讓房地產(chǎn)的行業(yè)有一個準(zhǔn)確的信息。

　　再有一個是正確的輿論導(dǎo)向，準(zhǔn)確的正面引導(dǎo)給這個市場正能量。2012年的流行語是“正能量”，我想房地產(chǎn)市場急需這樣的正能量。當(dāng)然保障房的建設(shè)和分配管理按，也促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運行。

　　從長期來看，從改革來看，我們房地產(chǎn)的任務(wù)還很艱巨，對2013年的市場分析，我作了以上的交流，最后我也祝愿國智傳媒公司成立，也預(yù)祝它發(fā)展得更好。