業(yè)內(nèi)人士表示，雖然2012年房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?nèi)€(xiàn)飄紅，但行業(yè)利潤(rùn)率卻明顯下滑

　　近日，多家上市房企發(fā)布了2012年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)快報(bào)，其中標(biāo)桿房企幾乎全部完成全年銷(xiāo)售任務(wù)，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)幾近全線(xiàn)飄紅。

　　據(jù)北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部和《證券日?qǐng)?bào)》記者統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，截至1月14日，已發(fā)布業(yè)績(jī)快報(bào)的房企中，25家標(biāo)桿上市房企2012年銷(xiāo)售額總計(jì)為9664.58億元。其中，萬(wàn)科、保利、中海以及恒大4家房企合計(jì)銷(xiāo)售額為4248.5億元，占上述25家上市房企2012年銷(xiāo)售總額的44%。

　　值得一提的是，記者從多家上市房企高層處獲悉，無(wú)論是內(nèi)地房企還是港資開(kāi)發(fā)商均認(rèn)為2013年房企的日子要比2012年好過(guò)，資金鏈也會(huì)相對(duì)放松。

　　對(duì)此，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)控股有限公司董事局主席、總裁李明近日在一次論壇上表示，房企經(jīng)過(guò)了2008年和2012年兩個(gè)的緊張階段，已經(jīng)長(zhǎng)了記性，預(yù)計(jì)2013年房企的整體實(shí)力將有所提升。

　　銷(xiāo)售額直逼萬(wàn)億元

　　實(shí)際上，除了合生創(chuàng)展2012年銷(xiāo)售額達(dá)116億元，同比上漲17%以外，據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，其他24家房地產(chǎn)上市公司中， 2012年合計(jì)完成銷(xiāo)售業(yè)績(jī)達(dá)9548.15億，同比2011年上漲幅度高達(dá)27.3%。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)上述24家標(biāo)桿房企2012年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)統(tǒng)計(jì)表顯示，14家上市房企銷(xiāo)售額突破300億元，6家突破500億元，2家突破1000億元；此外，已公布2012年銷(xiāo)售任務(wù)的房企幾乎全部完成其銷(xiāo)售目標(biāo)，甚至多家上市房企的銷(xiāo)售目標(biāo)完成率在120%以上?！?/P>

　　更值得一提的是，據(jù)中原地產(chǎn)表示，早在2012年10月份，保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、綠城集團(tuán)、世茂房地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、融創(chuàng)中國(guó)、中駿置業(yè)、華潤(rùn)置地、禹州地產(chǎn)及遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等11家標(biāo)桿房企就已經(jīng)完成了其2012年的全年銷(xiāo)售任務(wù)。

　　除此之外，據(jù)記者了解，2012年11月，80%以上的大型房企提前完成了全年銷(xiāo)售目標(biāo)，當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)大型房企2012年全線(xiàn)超額完成銷(xiāo)售目標(biāo)的“盛況”。

　　對(duì)此，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭向本報(bào)記者表示，2012年雖然宏觀經(jīng)濟(jì)政策沒(méi)有調(diào)頭放松，但長(zhǎng)期的平穩(wěn)過(guò)后，下半年整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了以消費(fèi)持續(xù)回歸市場(chǎng)為特點(diǎn)的“后調(diào)控時(shí)代”，在此種大環(huán)境的推動(dòng)下，2011年樓市的慘淡不見(jiàn)了，反而出現(xiàn)銷(xiāo)售金額同比“普漲”、年度目標(biāo)“普超”的現(xiàn)象，這并不讓人意外。

　　事實(shí)上，2012年年初，房企高層還在為當(dāng)年的銷(xiāo)售目標(biāo)頭疼，當(dāng)時(shí)即使是大型房企的高層也沒(méi)想到4月份以后樓市出現(xiàn)的回暖會(huì)一直延續(xù)至年末，甚至樓市年末還出現(xiàn)翹尾行情。不過(guò)，雖然標(biāo)桿房企的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?nèi)€(xiàn)飄紅，但行業(yè)利潤(rùn)率卻明顯降低。

　　行業(yè)利潤(rùn)下滑

　　“隨著房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)明顯放緩，通過(guò)土地溢價(jià)來(lái)獲得較高利潤(rùn)率的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去”，北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉向記者表示：“我們以標(biāo)桿房企發(fā)布的半年報(bào)和三季報(bào)的銷(xiāo)售凈利潤(rùn)率作為其2012年的銷(xiāo)售凈利潤(rùn)參考，通過(guò)數(shù)據(jù)對(duì)比可以看到，自2007年以來(lái)，標(biāo)桿房企的銷(xiāo)售凈利率呈現(xiàn)明顯下滑趨勢(shì)，已從2007年的24%下滑到2012年的18%?！?

　　實(shí)際上，正如張大偉所言，2012年多家房企都采用了以?xún)r(jià)換量的銷(xiāo)售策略，因此其利潤(rùn)率增速明顯降低，而為了彌補(bǔ)銷(xiāo)售凈利率的下滑，多數(shù)標(biāo)桿房企均已經(jīng)著手提高其資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率。

　　而張大偉提供的另一組數(shù)據(jù)則顯示，以開(kāi)發(fā)商2012年銷(xiāo)售面積與其土地儲(chǔ)備面積的比值作為其周轉(zhuǎn)速度的參考指標(biāo)，十大標(biāo)桿房企可以劃分為三類(lèi)，其中，高周轉(zhuǎn)企業(yè)僅有萬(wàn)科一家，其年土地儲(chǔ)備周轉(zhuǎn)率達(dá)到31%；大部分企業(yè)屬于均衡周轉(zhuǎn)房企，包括保利、恒大、華潤(rùn)、金地、招商、中海，其平均的周轉(zhuǎn)率為17%；而富力、綠城、雅居樂(lè)的周轉(zhuǎn)速度則明顯偏慢，平均值僅為9%。

　　對(duì)此，路勁地產(chǎn)集團(tuán)執(zhí)行董事汪浩曾向記者表示，隨著市場(chǎng)的變化，相比過(guò)去幾年，房地產(chǎn)行業(yè)的整體毛利率在下降。在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，公司正致力于提高周轉(zhuǎn)速度來(lái)提高利潤(rùn)總額，這是公司的一個(gè)方向。

　　此外，張大偉還表示，回顧2012年標(biāo)桿房企的表現(xiàn)，無(wú)論是“以?xún)r(jià)換量”，還是加快周轉(zhuǎn)速度，這些房企執(zhí)行的策略都表明標(biāo)桿房企已經(jīng)意識(shí)到樓市價(jià)格上升空間已經(jīng)不大，那么加快銷(xiāo)售節(jié)奏獲得更多利潤(rùn)已經(jīng)是大勢(shì)所趨。

　　對(duì)此，同策咨詢(xún)研究中心總監(jiān)張宏偉向記者表示，2012年上半年房企“以?xún)r(jià)換量”已經(jīng)導(dǎo)致利潤(rùn)率狀況持續(xù)惡化，因此不少房企開(kāi)始謀求轉(zhuǎn)型，通過(guò)養(yǎng)老地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等多元化業(yè)態(tài)來(lái)規(guī)避未來(lái)住宅市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。