年底買房是時(shí)機(jī)嗎?這是最近購房者最關(guān)心的話題。盡管房價(jià)沒有最低點(diǎn)，但在“淡季”和促銷季節(jié)，尤其是在每年的年底買房最劃算。這是售樓人員傳統(tǒng)的“賣房經(jīng)”。

　　“不買房子能買啥?十年間，股票大盤指數(shù)回到了原點(diǎn)，而房子卻保值且升值。”這是普通老百姓的直覺。

　　在經(jīng)歷兩年的嚴(yán)厲調(diào)控之后，有人斷言，房地產(chǎn)市場將迎來“拐點(diǎn)”，想要買房的人，現(xiàn)在就是最佳的出手時(shí)機(jī)。真的是這樣嗎?“買房永遠(yuǎn)是最好的。”經(jīng)濟(jì)學(xué)家王福重給出了這樣的建議。

　　心動(dòng)出手的理由

　　理由1：因房價(jià)看漲出手

　　11月18日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布“10月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況”，其中價(jià)格上漲城市有35個(gè)，18個(gè)持平。在價(jià)格上漲的城市中，一線城市有漲幅擴(kuò)大的趨勢(shì)。

　　經(jīng)過上半年的持續(xù)調(diào)整，漢宇地產(chǎn)市場研究部經(jīng)理付偉認(rèn)為，當(dāng)前房價(jià)平穩(wěn)，2013年更傾向于恢復(fù)性上漲。政策和短期供求往往影響房價(jià)預(yù)期，并導(dǎo)致短期波動(dòng)。

　　雖然今年以來地方政府頻繁地微調(diào)樓市，但總體而言都未有突破中央調(diào)控政策的要求，未來房地產(chǎn)調(diào)控將更趨于穩(wěn)定。所以，2013年房價(jià)總體會(huì)保持平穩(wěn)運(yùn)行，大幅上漲或者下跌的幾率都不大。

　　但是，受市場成交量回升，以及今年土地供應(yīng)、新開工面積增量等指標(biāo)的回落的影響，2013年供求關(guān)系將相對(duì)緊張，短期內(nèi)房價(jià)仍有可能穩(wěn)中有漲。

　　由于年末開發(fā)商對(duì)資金回籠的渴望更大，今年年底前，不管是剛需還是高檔樓盤，部分樓盤仍有可能延續(xù)以價(jià)換量。所以，年末出手有可能獲得相對(duì)有利的價(jià)格。

　　理由2：因房貸利率打折出手

　　對(duì)于首次置業(yè)，當(dāng)前的房貸政策仍然較為寬松。

　　外地部分城市的中小銀行取消了首套房利率優(yōu)惠，但上海地區(qū)四大銀行仍可執(zhí)行首套房貸利率下浮政策。其中，中行、工行首套房貸利率最低為基準(zhǔn)利率的9折，農(nóng)行和建行則最低為8.5折。

　　由于差別化信貸政策得到貫徹執(zhí)行，目前首次置業(yè)在房貸上仍然可以享受到政策“紅利”。但隨著市場溫度以及銀行信貸額度的變化，房貸利率將有可能上浮。

　　由于可以顯著減輕還貸壓力，剛需購房者對(duì)于房貸利率較為敏感。按照現(xiàn)行利率，房貸打8.5折大致相當(dāng)于4次降息的結(jié)果。

　　付偉舉例，以一套總價(jià)150萬元的房子，按商業(yè)貸款100萬元計(jì)算，這幾乎相當(dāng)于房價(jià)打了個(gè)9.2至9.4折，可以在很大程度上減輕購房成本。并且，從目前市場實(shí)際來看，這往往比開發(fā)商降價(jià)打折更靠譜、更直接，購房者應(yīng)該珍惜這樣的機(jī)遇。

　　理由3：因遇到絕佳機(jī)會(huì)而出手

　　在二手房市場存在一個(gè)季節(jié)性規(guī)律：年末的掛牌房源中，出現(xiàn)急拋急售房源比一年的任何時(shí)候都要多。這是因?yàn)槟甑讉€(gè)人、企業(yè)都需要更多資金周轉(zhuǎn)。

　　市場平穩(wěn)走勢(shì)下，業(yè)主經(jīng)常會(huì)表現(xiàn)為惜售，而市場上低于市場價(jià)或真正降價(jià)的“筍盤”90%以上都是因?yàn)闃I(yè)主急用錢所導(dǎo)致的。

　　所以，對(duì)于購房者而言，年底淘到降價(jià)房的幾率更大一些。特別是，一些有改善或者置換需求的購房者，如遇到這樣的機(jī)會(huì)就更應(yīng)該抓住。

　　理由4：因“底部”出現(xiàn)而出手

　　近期地王頻出，剛需樓盤降價(jià)偃旗息鼓，成交量穩(wěn)定在80萬平方米左右已近半年時(shí)間，德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟指出，這些現(xiàn)象背后表明了樓市的“底部”漸漸形成，等于變相地出現(xiàn)了買房時(shí)間點(diǎn)。

　　從樓市的量價(jià)關(guān)系來看，有了成交量之后，才有價(jià)格的穩(wěn)定并且回升。以目前上海80萬平方米以上的商品住宅成交來看，已經(jīng)能夠達(dá)到大多數(shù)開發(fā)商年初制定的全年業(yè)績目標(biāo)，也能夠滿足他們的回款需求，因此后期再有降價(jià)的難度較大，尤其是一些剛需樓盤，價(jià)格表現(xiàn)得特別堅(jiān)挺。

　　在房價(jià)沒有再次出現(xiàn)下行可能性的情況之下，買房時(shí)間點(diǎn)就出現(xiàn)了，購房者可以多去看看項(xiàng)目，找找中介門店，或許還能淘到優(yōu)質(zhì)房源。

　　黨的十八大提出了到2020年人均居民收入翻番，從目前來看，等于房價(jià)收入比降一倍，還貸壓力減輕一倍。近期有新聞報(bào)道：“首批房貸族還清貸款”，其實(shí)他們是幸福的“房奴”。

　　判斷出手的指標(biāo)

　　判斷1：信貸、政策信號(hào)變化

　　上海在2012年3月重現(xiàn)首套房利率再打8.5折，該優(yōu)惠政策在實(shí)行后，上海二手房成交量即從5月出現(xiàn)明顯上升態(tài)勢(shì)，直至7月后成交逐步進(jìn)入平緩期。

　　據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部數(shù)據(jù)顯示，首套房貸打8.5折利率后，成交量明顯上浮，7月出現(xiàn)了一波成交高峰，到8-10月，成交量才逐漸趨于穩(wěn)定。黨的十八大報(bào)告明確指出，要“完善宏觀調(diào)控體系，更大程度更廣范圍發(fā)揮市場在資源配置中的基礎(chǔ)性作用，完善開放型經(jīng)濟(jì)體系，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)更有效率、更加公平、更可持續(xù)發(fā)展”。

　　由此看出，完善經(jīng)濟(jì)資源才是未來政策變化的主基調(diào)，而經(jīng)濟(jì)環(huán)境的調(diào)控變化將有效地促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

　　黨的十八大放出的信息告訴我們，經(jīng)濟(jì)資源整合，經(jīng)濟(jì)調(diào)控是未來的主要調(diào)控手段，而首套房打8.5折能堅(jiān)持多久，或者以后會(huì)否有更大優(yōu)惠或緊縮政策，值得購房者深思。政策走向的不定性足以讓購房者在政策未變的時(shí)效內(nèi)，盡早置業(yè)。

　　判斷2：未來房價(jià)走勢(shì)

　　據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部數(shù)據(jù)顯示，2012年1月至10月二手房價(jià)在春節(jié)后上漲幅度較大，而3月正是首套房利率打8.5折調(diào)整的時(shí)間，在優(yōu)惠政策的刺激下，成交量大幅上升，而房價(jià)也自3月后逐步開始上揚(yáng)，直至5-10月維持在一個(gè)穩(wěn)定狀態(tài)。

　　黨的十八大釋放出的信號(hào)，未來房價(jià)下跌可能性非常小，而出現(xiàn)上漲的幾率卻非常大，但不會(huì)像過去那樣暴漲，“微漲”將是以后上漲幅度的主要代名詞。

　　未來房價(jià)的上漲已漸漸成為趨勢(shì)，而在房價(jià)發(fā)生重大變化前，提早購房是個(gè)不錯(cuò)的選擇，畢竟房價(jià)也正是影響購房者購房的重要因素之一。

　　判斷3：租金年年漲價(jià)

　　據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部抽樣調(diào)查顯示，從2009年至今，上海房屋租金每年平均漲幅在9%以上，而在租金上漲同時(shí)，租賃需求也不斷上升。租金上漲的主要原因是房價(jià)，其次是供求關(guān)系。由此說明，房價(jià)與租金同走勢(shì)。

　　從2012年租賃需求來看，自住需求占據(jù)了租賃市場總量的四成以上，其次是學(xué)區(qū)、工作、辦公需求。從租賃客戶來看，外來人士占八成之多;從租金來看，如一套威海路的70平方米一室一廳房源，2009年時(shí)租金為3000元/月，2012年10月租金已漲到3900元/月，漲幅達(dá)30%。面對(duì)不斷上漲的租金，外來租房者也慢慢有了買房的打算，紛紛出現(xiàn)“由租轉(zhuǎn)買”。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，環(huán)比2011、2012年10月，外省市人置業(yè)上升3%，而本地人則下降3%，由此可見，外省市購房者正慢慢置業(yè)滬上。

　　隨著房價(jià)不斷漲，租金年平均9%以上的漲幅，而政策、房價(jià)沒發(fā)生大變化前，這些理由足夠讓外省市的租房者慢慢轉(zhuǎn)變成為購房者。

　　判斷4：需求節(jié)節(jié)攀升

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2010年1-10月至2012年1-10月各年齡層次購房占比發(fā)現(xiàn)，23-29歲年齡段客戶連續(xù)3年出現(xiàn)上漲，漲幅為2%，由此可見，“80后”已到適婚年齡，婚房的需求逐步增加。

　　另據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部調(diào)查顯示，該年齡段需求戶型面積在50-90平方米不等。30-35歲、36-45歲這兩個(gè)年齡段，在2012年與2011年也出現(xiàn)了明顯上漲，兩年齡段漲幅同為3%，而這個(gè)年齡段客戶的購房需求則是以改善型為主，需求戶型面積從100-140平方米不等。

　　在房價(jià)日益變化的同時(shí)，需求也隨著房價(jià)的變化快速釋出。2012年1-3月的低房價(jià)時(shí)，釋出了一部分購房者，而4-10月購房者陸續(xù)釋放，成交量已進(jìn)入一個(gè)平衡釋放期，而在政策未發(fā)生變化的情況下，剛需族、改善族頻頻出手，為的就是在房價(jià)還沒漲上去時(shí)盡快置業(yè)。

　　未來房價(jià)的趨勢(shì)已經(jīng)由多個(gè)理由奠定，所以在近幾年要結(jié)婚的，或2013年家庭成員即將增加的人士，提醒盡早購房，以防短期內(nèi)政策調(diào)控、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、優(yōu)質(zhì)房源、需求增量等眾多因素的變化，如政策松綁，導(dǎo)致房價(jià)上漲，優(yōu)質(zhì)房源因需求量增加而變得稀缺等都會(huì)影響到各種需求。