10月份的北京房?jī)r(jià)到底是漲了，還是降了？

　　日前，北京市房協(xié)發(fā)布，10月份北京新建商品住宅成交均價(jià)為2.08萬(wàn)元/平米，環(huán)比下降0.8%。而很快有購(gòu)房者表示，這與自己的切身感受不一樣。

　　一位業(yè)內(nèi)人士甚至說(shuō)，以前房協(xié)在發(fā)布數(shù)據(jù)的時(shí)候，都會(huì)舉例。但是這次不同，房協(xié)沒(méi)有拿任何項(xiàng)目個(gè)案進(jìn)行舉例，房協(xié)是拿不出降價(jià)的項(xiàng)目來(lái)舉例。

　　一位研究人員也指出，僅從2012年1月份熱銷(xiāo)的項(xiàng)目在10月份的售價(jià)進(jìn)行對(duì)比，最高的漲了40%以上，最低的也漲了10%以上，找不到降低的痕跡。

　　例如，遠(yuǎn)在通州的合生濱江帝景項(xiàng)目9月份售價(jià)1.6萬(wàn)元/平米，10月份售價(jià)漲到了1.8萬(wàn)元/平米。管莊地區(qū)的遠(yuǎn)洋新悅項(xiàng)目，1月份售價(jià)18361元/平米，10月份售價(jià)20820元/平米。

　　而10月份到11月份已然是今年房屋供應(yīng)的最高峰時(shí)期，有33個(gè)項(xiàng)目在售。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，11月到年底的這段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入銷(xiāo)售淡季，相應(yīng)樓市供應(yīng)量也開(kāi)始出現(xiàn)下行趨勢(shì)，房?jī)r(jià)更難下降。

　　任啟鑫表示，愿意在此時(shí)間段銷(xiāo)售的房屋，第一類(lèi)是前期銷(xiāo)量較好項(xiàng)目頻頻加推房源，例如海淀九號(hào)與金域緹香(論壇相冊(cè)戶(hù)型樣板間點(diǎn)評(píng)地圖搜索)等。第二類(lèi)是久未推新的老項(xiàng)目后期，例如中信新城(論壇相冊(cè)戶(hù)型樣板間點(diǎn)評(píng)地圖搜索)等。

　　任啟鑫分析認(rèn)為，進(jìn)入今年以來(lái)，不少項(xiàng)目甚至取得了可以媲美調(diào)控之前樓市火熱期的銷(xiāo)量，但是取得這一成績(jī)的前提則是價(jià)格的調(diào)整，甚至是大幅調(diào)整，部分區(qū)域或項(xiàng)目降價(jià)幅度高達(dá)30%-40%。在這一階段部分不愿降價(jià)的項(xiàng)目則選擇“捂盤(pán)過(guò)冬”方式，以期能扛過(guò)調(diào)控帶來(lái)的價(jià)格低迷期。

　　而能夠選擇這一方式的多為資金雄厚的大型房企。進(jìn)入年底階段之后，隨著大量項(xiàng)目“以?xún)r(jià)換量”成功之后開(kāi)始再度調(diào)整價(jià)格，北京住宅市場(chǎng)價(jià)格又逐漸開(kāi)始進(jìn)入上漲周期，上述“捂盤(pán)過(guò)冬”項(xiàng)目也紛紛選擇這一階段入市，分享價(jià)格上漲之后的“利是”，而入市價(jià)格相比其前期有所上漲。

　　整個(gè)市場(chǎng)正在呈現(xiàn)逐步上漲的局面，而調(diào)控部門(mén)由于換屆等原因，還在穩(wěn)定原有政策，也并未對(duì)新的市場(chǎng)情況做出提前的研判。為了不至于使市場(chǎng)大起大落出現(xiàn)假的信號(hào)，進(jìn)而影響調(diào)控部門(mén)決策，以至于房地產(chǎn)市場(chǎng)再度陷入不穩(wěn)定的搖擺期，筆者建議，第一，住建部應(yīng)該建立房?jī)r(jià)上報(bào)系統(tǒng)的科學(xué)指標(biāo)采集體系，各地房?jī)r(jià)發(fā)布仍需由統(tǒng)計(jì)局來(lái)負(fù)責(zé)；第二，嚴(yán)格限制高價(jià)盤(pán)入市，筆者簡(jiǎn)單統(tǒng)計(jì)后發(fā)現(xiàn)，2012年北京市場(chǎng)上在售單價(jià)超10萬(wàn)元的樓盤(pán)比例近5%，超5萬(wàn)元的比例超15%，高價(jià)盤(pán)對(duì)于周邊區(qū)域價(jià)格的拉動(dòng)不容小視；第三，增加供應(yīng)量，今年以來(lái)很多城市住宅用地沒(méi)有完成計(jì)劃，應(yīng)該繼續(xù)加大住宅供地，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

　　目前，北京等主要城市樓市需求仍是剛性需求為主的購(gòu)買(mǎi)市場(chǎng)，應(yīng)該繼續(xù)堅(jiān)持限購(gòu)政策不放松，等待窗口期，設(shè)計(jì)房地產(chǎn)調(diào)控的市場(chǎng)機(jī)制。（葉潛）