陜西省有關(guān)部門(mén)日前下發(fā)通知，以“加強(qiáng)商品房?jī)r(jià)格成本利潤(rùn)測(cè)算”，要求對(duì)各區(qū)域住房銷(xiāo)售價(jià)格區(qū)間“確定合理利潤(rùn)率并控制在10％左右”。如此明確的限利令，在近年來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控中并不多見(jiàn)。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，限利之舉傳遞出地方政府堅(jiān)定樓市調(diào)控的信號(hào)，但在實(shí)施行政手段的同時(shí)，應(yīng)更加注重利用市場(chǎng)及法制等長(zhǎng)效手段。

　　限利令挑動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)敏感神經(jīng)

　　通知指出，按照土地成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷(xiāo)售稅金等項(xiàng)目，根據(jù)2009年《陜西省建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)則》及當(dāng)年涉及建筑的各項(xiàng)價(jià)格指數(shù)測(cè)算出較為準(zhǔn)確的開(kāi)發(fā)成本，確定合理利潤(rùn)率并控制在10％左右，同時(shí)在廣泛征求開(kāi)發(fā)建設(shè)單位和群眾意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，通過(guò)當(dāng)?shù)匦侣劽襟w向社會(huì)公布各區(qū)域住房銷(xiāo)售價(jià)格區(qū)間，引導(dǎo)商品住房?jī)r(jià)格滿(mǎn)足自住型和改善型住房需求。

　　限利令再次觸動(dòng)了市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)成本及利潤(rùn)問(wèn)題的敏感神經(jīng)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，前幾年拿到的地塊，地價(jià)較低甚至十分廉價(jià)，加上相對(duì)寬松的貨幣環(huán)境，開(kāi)發(fā)住宅獲利豐厚。不過(guò)，隨著近年來(lái)地價(jià)不斷走高和調(diào)控持續(xù)進(jìn)行，一些項(xiàng)目利潤(rùn)空間已明顯減小。

　　如何執(zhí)行是關(guān)鍵

　　利潤(rùn)率控制在10％左右——如此明確界定房企利潤(rùn)的指導(dǎo)區(qū)間，在近年來(lái)各地房地產(chǎn)調(diào)控措施中并不多見(jiàn)，一時(shí)引發(fā)多方關(guān)注。

　　中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為，在目前形勢(shì)下，限利令的提出，可以看出一些地方政府對(duì)樓市調(diào)控的堅(jiān)定態(tài)度，這將有助于調(diào)控房?jī)r(jià)。

　　但業(yè)內(nèi)人士對(duì)如何執(zhí)行也抱有疑慮。陳晟認(rèn)為，房?jī)r(jià)構(gòu)成因素復(fù)雜，成本和利潤(rùn)測(cè)算不夠透明，對(duì)“毛利潤(rùn)”“凈利潤(rùn)”的測(cè)算差別很大，而且市場(chǎng)也是變動(dòng)不居，如何控制利潤(rùn)難度很大。

　　應(yīng)更注重市場(chǎng)和法制手段

　　限購(gòu)、限價(jià)、限利……行政手段的充分干預(yù)，是這一輪調(diào)控組合拳中的鮮明特征。事實(shí)證明，這些手段對(duì)遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲起到了明顯甚至立竿見(jiàn)影的作用，并為后續(xù)調(diào)控贏得了時(shí)間。

　　不過(guò)，對(duì)長(zhǎng)期運(yùn)用行政手段調(diào)控樓市可能造成的影響應(yīng)作周全考量。譬如，長(zhǎng)期限購(gòu)會(huì)使一些合理的改善性需求逐漸積壓，為未來(lái)的供求形勢(shì)和房?jī)r(jià)走勢(shì)增加了變數(shù)。一些購(gòu)房者呼吁，在出臺(tái)新措施的同時(shí)，相關(guān)部門(mén)必須完善相應(yīng)的監(jiān)管，防止摁下葫蘆浮起瓢。

　　相關(guān)部門(mén)日前強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)調(diào)控初見(jiàn)成效，但依然不穩(wěn)定，必須堅(jiān)持調(diào)控政策不動(dòng)搖。今天的調(diào)控，包括房地產(chǎn)業(yè)的科學(xué)規(guī)劃、規(guī)范市場(chǎng)秩序、使價(jià)格合理回歸，都是為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展。調(diào)控手段，從長(zhǎng)期講還需要逐步完善，更加注重市場(chǎng)和法制手段。

　　陳晟認(rèn)為：“運(yùn)用市場(chǎng)手段，意味著要更多利用供求關(guān)系決定價(jià)格；法制手段，要求房地產(chǎn)市場(chǎng)管理有法可依。”總而言之，欲穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，必先穩(wěn)定調(diào)控預(yù)期。（記者葉鋒石志勇）