近日，陜西省住建廳和省物價(jià)局聯(lián)合下發(fā)通知，要求各地分區(qū)域測(cè)算住房項(xiàng)目成本、公布區(qū)域住房銷(xiāo)售價(jià)格區(qū)間、控制房地產(chǎn)利潤(rùn)在10%左右。超出價(jià)格區(qū)間的商品房將無(wú)法在價(jià)格主管部門(mén)備案，也無(wú)法取得預(yù)售證。目的在于防止房?jī)r(jià)反彈，引導(dǎo)剛需人群理性購(gòu)房。然而對(duì)此樓市新政，開(kāi)發(fā)商表示開(kāi)發(fā)成本存在很多變動(dòng)因素難以測(cè)算，購(gòu)房者表示能否防止房?jī)r(jià)反彈還要看設(shè)置的具體住房售價(jià)區(qū)間，業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)可操作性不強(qiáng)。

　　摸清底數(shù)

　　分區(qū)域測(cè)算住房成本

　　通知要求，各城市要?jiǎng)澏▍^(qū)域分區(qū)域測(cè)算住房項(xiàng)目成本，合理利潤(rùn)率控制在10%左右，并將各區(qū)域住房銷(xiāo)售價(jià)格區(qū)間在媒體上公布，同時(shí)在物價(jià)部門(mén)的備案價(jià)格應(yīng)在公布的價(jià)格區(qū)間范圍內(nèi)。

　　根據(jù)陜西省住建廳、省物價(jià)局明確的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成和利潤(rùn)測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)，商品房成本測(cè)算包含土地成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷(xiāo)售稅金等項(xiàng)目。

　　根據(jù)要求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得預(yù)售許可10日內(nèi)，須一次性公開(kāi)全部房源，實(shí)行“一房一價(jià)，明碼標(biāo)價(jià)”對(duì)外銷(xiāo)售。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在商品房銷(xiāo)售之前到當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門(mén)進(jìn)行價(jià)格備案，備案價(jià)格應(yīng)在所在區(qū)域住房銷(xiāo)售價(jià)格區(qū)間范圍內(nèi)。經(jīng)備案的商品房銷(xiāo)售價(jià)格及不同樓層的累進(jìn)加價(jià)率應(yīng)在價(jià)格信息網(wǎng)上進(jìn)行公示，接受社會(huì)監(jiān)督。

　　業(yè)內(nèi)人士

　　后續(xù)細(xì)則值得關(guān)注

　　“這個(gè)要求可操作性不強(qiáng)！”資深房地產(chǎn)從業(yè)人士徐從德認(rèn)為，沒(méi)有哪條法律規(guī)定商品價(jià)格不能超過(guò)10%的利潤(rùn)率。而且在實(shí)際操作中也很難執(zhí)行。“政府通過(guò)招商引資請(qǐng)來(lái)了開(kāi)發(fā)商，現(xiàn)在對(duì)利潤(rùn)率有限制，有可能導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商有這樣的想法，我把地退了算了，我可能投資別的項(xiàng)目更賺錢(qián)?！倍宜J(rèn)為，還有一個(gè)后果就是，我可以先訂一個(gè)價(jià)格，備案了再說(shuō)?！耙?yàn)樗谐杀竞怂愕捻?xiàng)目，都有可操作性?！毙鞆牡掠X(jué)得，目前看來(lái)，這個(gè)更多是政府調(diào)控房?jī)r(jià)的一個(gè)姿態(tài)，后續(xù)有什么細(xì)則出臺(tái)值得關(guān)注一下。

　　開(kāi)發(fā)商

　　可變因素多成本難測(cè)算

　　一位開(kāi)發(fā)商稱(chēng)，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)尤其是大體量樓盤(pán)需要一個(gè)較為長(zhǎng)期的過(guò)程，期間人力成本、物料成本都處于一個(gè)變動(dòng)的過(guò)程，很難預(yù)測(cè)。而樓盤(pán)建設(shè)出于地平面就可完成預(yù)售證的申請(qǐng)批復(fù)，在此階段準(zhǔn)確測(cè)算成本幾不可能，除非將來(lái)實(shí)施現(xiàn)房銷(xiāo)售，成本利潤(rùn)控制才有可能實(shí)現(xiàn)。

　　國(guó)外如何控制房?jī)r(jià)

　　開(kāi)發(fā)商定價(jià)過(guò)高可判刑

　　德國(guó)建立了地產(chǎn)價(jià)格獨(dú)立評(píng)估機(jī)制，對(duì)地價(jià)、房?jī)r(jià)、房租等實(shí)行指導(dǎo)價(jià)制度。按照德國(guó)的法律，如果房地產(chǎn)商制定的房?jī)r(jià)超過(guò)合理房?jī)r(jià)的20%，即為超高房?jī)r(jià)，構(gòu)成了違法行為。如果房地產(chǎn)商制定的房?jī)r(jià)超過(guò)合理房?jī)r(jià)50%則為房?jī)r(jià)暴利，觸犯刑法，出售者最高將被判處3年徒刑。

　　美國(guó)小區(qū)須留一定房屋作低價(jià)房。美國(guó)政府規(guī)定，一個(gè)人在同一小區(qū)只能購(gòu)買(mǎi)一套住房。有70套以上的住宅項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商必須以低于市價(jià)25%的價(jià)格，將至少10%的住房出售給為當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)服務(wù)的人。

　　在新加坡，民用住宅主要由政府組屋和商品房?jī)刹糠纸M成。其中，類(lèi)似于中國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房的政府組屋由政府投資修建，價(jià)格也由政府統(tǒng)一規(guī)定，以低價(jià)出售或出租給中低收入階層使用。（晚綜）

　　相關(guān)新聞

　　國(guó)土部嚴(yán)控各地樓市政策

　　本報(bào)訊三季度全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市地價(jià)水平總體平穩(wěn)，環(huán)比（較上一季度）增速微升，同比（較上年同期）增速持續(xù)放緩。國(guó)土資源部網(wǎng)站19日發(fā)布的《2012年第三季度全國(guó)主要城市地價(jià)監(jiān)測(cè)報(bào)告》作出上述表示。

　　報(bào)告稱(chēng)，受調(diào)控政策影響，土地供應(yīng)總量減少，結(jié)構(gòu)持續(xù)調(diào)整，住宅用地供應(yīng)連續(xù)兩個(gè)季度回升，占國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)總量的比例擴(kuò)大，房地產(chǎn)用地市場(chǎng)回暖跡象顯現(xiàn)。

　　報(bào)告預(yù)計(jì)，就房地產(chǎn)用地而言，二、三季度商、住地價(jià)的平穩(wěn)微升態(tài)勢(shì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)變化軌跡基本吻合，如無(wú)實(shí)質(zhì)緊縮型房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)，預(yù)計(jì)2012年第四季度，商服和住宅等房地產(chǎn)用地價(jià)格將持續(xù)回升。

　　國(guó)土資源部稱(chēng)，下一階段將嚴(yán)格監(jiān)控各地的房地產(chǎn)調(diào)控政策變化，在經(jīng)濟(jì)下行壓力持續(xù)的背景下，避免部分地方政府放棄“調(diào)結(jié)構(gòu)”，重新陷入以刺激房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的模式，鞏固和強(qiáng)化已取得的房地產(chǎn)調(diào)控效果。

　　報(bào)告預(yù)判，綜合國(guó)內(nèi)外因素影響，宏觀經(jīng)濟(jì)走低的態(tài)勢(shì)在短期內(nèi)難以改變，采取多種措施促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展仍是中央及地方各級(jí)政府在今后一段時(shí)間的首要目標(biāo)；貨幣政策或?qū)⒗^續(xù)適度調(diào)整，政府投資力度進(jìn)一步加大。在此背景下，四季度，土地供需將雙向增加，市場(chǎng)活躍度有所上升，全年土地市場(chǎng)整體將處于盤(pán)整態(tài)勢(shì)，地價(jià)不會(huì)出現(xiàn)大幅漲跌。

　　報(bào)告還稱(chēng)，第三季度全國(guó)主要城市異常交易地塊數(shù)量明顯高于前兩個(gè)季度，但低于去年同期水平。

　　該報(bào)告最后稱(chēng)，隨著四季度傳統(tǒng)的供地高峰期到來(lái)，應(yīng)研究科學(xué)實(shí)施土地供應(yīng)，大量推地有利于實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保，滿足各業(yè)用地需求，促進(jìn)今后2—3年內(nèi)房屋的有效供應(yīng)，同時(shí)也要避免個(gè)別區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊集中入市引發(fā)的炒作。針對(duì)近期部分大型房企加速拿地，局部市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升的現(xiàn)象，需提前做好政策儲(chǔ)備、公開(kāi)和正確解讀市場(chǎng)信息，引導(dǎo)市場(chǎng)理性行為。