15日，廣州限購已經(jīng)走到了兩周年的節(jié)點(diǎn)上。

　　前些日子，貴陽一則默默出臺(tái)了半個(gè)月的樓市新政引發(fā)了爭議：凡在貴陽市購買商業(yè)、辦公用房和首次購買住房的，可以享受本市戶籍人口就業(yè)、入學(xué)和就醫(yī)等同等待遇。這則新政被業(yè)內(nèi)人士解讀為“放松限購”和“救市”。

　　在限購令于全國數(shù)個(gè)大中城市推開的這兩年時(shí)間里，這樣的地方性“放松”傳言并不稀見。但是廣州卻在限購令臨近兩周年的國慶黃金周之前祭出了“限售令”，不但不放松，反而進(jìn)一步收緊。

　　限購政策究竟給樓市帶來了多大的影響？限購是會(huì)繼續(xù)收緊還是逐漸退隱出調(diào)控舞臺(tái)？未來房價(jià)走勢究竟會(huì)怎么樣？記者采訪多位專家，對政策的影響及未來走勢、房價(jià)的預(yù)測給出了判斷。

　　限購效果

　　從需求來平衡供求關(guān)系效果比較明顯

　　中國房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長顧云昌：

　　兩年限購以來，應(yīng)該說效果還是比較明顯的。限購措施有效遏制了投資需求，現(xiàn)在基本這個(gè)需求已經(jīng)退出市場。

　　暨南大學(xué)教授、城市發(fā)展規(guī)劃戰(zhàn)略專家胡剛：

　　限購令對于房地產(chǎn)的穩(wěn)定起到了很大作用。如果沒有現(xiàn)在這種帶有行政性質(zhì)的限購令，房價(jià)早就不是現(xiàn)在這個(gè)狀態(tài)。限購兩年來，雖然房屋價(jià)格稍微往上走了一點(diǎn)，但目前廣州的房價(jià)整體還是比較平穩(wěn)，郊區(qū)還有一點(diǎn)下降，而中心城區(qū)微漲，是比較健康的狀態(tài)。

　　合富輝煌首席分析師黎文江：

　　限購兩年，就廣州來說，比較明顯的變化是成交量減少了。2009年廣州十個(gè)區(qū)一年的成交面積為970萬平方米，限購后的2011年為550萬平方米，而2012年年初至10月為700萬平方米，和2009年對比，減少了200萬平方米，數(shù)字下降得非常明顯。其次，房價(jià)的上漲被遏制住了。從前，政府希望通過增加土地供應(yīng)來達(dá)到住宅市場的供需平衡，但效果很差。現(xiàn)在采取限購措施，從需求來平衡供求關(guān)系，效果就比較明顯了，從供不應(yīng)求轉(zhuǎn)為供大于求。不過，雖然一直限購，但房價(jià)無法大幅下降，因?yàn)榇偈狗績r(jià)上升的因素還有很多，包括建筑材料價(jià)格上升，勞動(dòng)力成本在上升，人均收入上漲等，這些都對房價(jià)產(chǎn)生了上漲的壓力。

　　政策走向

　　房產(chǎn)稅和取消預(yù)售制度討論較多

　　顧云昌：

　　短期內(nèi)限購政策取消的可能性不大，但是未來限購政策遲早會(huì)退出。但即使限購?fù)顺?，限貸也不會(huì)退出。這涉及到金融支持率的問題，不少國家的房地產(chǎn)泡沫是由于金融支持太高，杠桿太大，而如果是用自己的錢買房，不用銀行的錢，不會(huì)造成太大的泡沫。
　　
　　目前的投資環(huán)境不夠好，也造成房地產(chǎn)上漲的壓力很大。如果金融創(chuàng)新很多，理財(cái)、基金、債券、股票都能投資，也不一定要在房地產(chǎn)市場進(jìn)行投資。

　　對于替代措施，目前房產(chǎn)稅和取消預(yù)售制度討論比較多。房產(chǎn)稅其實(shí)對于房地產(chǎn)市場調(diào)控作用不會(huì)太大。而取消預(yù)售制度目前仍不成熟，因?yàn)楣┎粦?yīng)求的狀態(tài)沒改變，沒達(dá)到真正供大于求的局面，現(xiàn)在取消預(yù)售制度的話，就會(huì)短期造成供不應(yīng)求，房價(jià)會(huì)上漲。

　　胡剛：

　　房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)屬性和社會(huì)屬性，中國今后普通商品房的限購，行政手段會(huì)長期化，不要期望以后會(huì)放松。

　　經(jīng)濟(jì)手段方面，未來房地產(chǎn)稅肯定會(huì)出臺(tái)，但是它的方向、作用還是有很多爭論。

　　此外，我認(rèn)為，房地產(chǎn)管理制度方面應(yīng)該有進(jìn)一步的完善。我覺得以后可以采取這樣的思路：保障房占所有住房的30%，由政府運(yùn)行，普通商品房占所有住房的60%，長期限購，而高端商品房占10%左右，不限購，收房產(chǎn)稅，補(bǔ)貼保障性住房。

　　未來房價(jià)

　　整體不會(huì)大漲

　　胡剛：

　　我覺得未來廣州的房價(jià)還會(huì)微漲，幅度大約和CPI上漲的速度相當(dāng)，不會(huì)暴漲，也不會(huì)下滑。雖然整體上面，廣州房價(jià)不會(huì)出現(xiàn)大漲，但是在比較好的地段，比如說原本的城鄉(xiāng)結(jié)合部地段，由于建了地鐵、大型商業(yè)設(shè)施、好的景觀等等，地價(jià)快速上升，如果在這些地方買房，房價(jià)不高，未來升值潛力也比較大。
　　
　　黎文江：

　　我同意房價(jià)緩慢上升的觀點(diǎn)。我覺得目前買房的最好時(shí)機(jī)還沒過，要重點(diǎn)關(guān)注政策利好的區(qū)域，比如南沙、蘿崗等地，價(jià)位還處在起步的階段，政策利好比較多，升值的可能性還比較大。