兩年來(lái)，房地產(chǎn)投資投機(jī)性需求基本被抑制，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭被遏制，房地產(chǎn)作為投資品的資產(chǎn)配置效應(yīng)已經(jīng)逐漸褪色。進(jìn)入2012年，管理層多次強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖。

　　筆者認(rèn)為，中央將在未來(lái)較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)保持目前的調(diào)控力度不變，如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯反彈調(diào)控甚至?xí)哟a，持有房產(chǎn)的機(jī)會(huì)成本會(huì)越來(lái)越高。隨著未來(lái)新房和存量房有效供給的增加和需求的持續(xù)受抑制，中短期的市場(chǎng)價(jià)格均衡或被打破，房?jī)r(jià)未來(lái)一年下跌可期。

　　調(diào)控政策將長(zhǎng)期化

　　由于2009年下半年開(kāi)始，中國(guó)房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯上漲，形成了一定的泡沫，2010年4月開(kāi)始包括限購(gòu)限貸在內(nèi)的一系列嚴(yán)厲的房?jī)r(jià)調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)。

　　進(jìn)入2012年，隨著本輪調(diào)控政策效果漸顯以及地方政府財(cái)政吃緊，地方政府“小動(dòng)作”開(kāi)始逐漸增多，逐步地試探中央對(duì)放松調(diào)控的底線。從中央的反應(yīng)來(lái)看，對(duì)堅(jiān)持本輪調(diào)控的態(tài)度十分堅(jiān)決，凡是涉及限購(gòu)限貸的“微調(diào)”一律予以叫停，有的措施當(dāng)天公布轉(zhuǎn)天就被撤下。

　　筆者認(rèn)為，此輪房地產(chǎn)調(diào)控政策未來(lái)有可能長(zhǎng)期化。首先，雖然房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭得到了明顯遏制，但目前很多城市的房?jī)r(jià)依舊處于較高水平，短期內(nèi)如果退出調(diào)控將前功盡棄。

　　其次，房產(chǎn)稅和保障房等對(duì)沖房?jī)r(jià)上漲的中長(zhǎng)期機(jī)制建立仍需時(shí)間，在這些機(jī)制沒(méi)有全面發(fā)揮作用前，調(diào)控政策不宜退出。我國(guó)于2010年開(kāi)始大規(guī)模的保障房建設(shè)，從建設(shè)周期看，從開(kāi)始建設(shè)到竣工需要兩年左右的時(shí)間，預(yù)計(jì)2013年、2014年將是我國(guó)保障房大面積入市的階段；而房產(chǎn)稅目前雖然在試點(diǎn)，但大面積的推廣仍需時(shí)日。

　　最后，“高房?jī)r(jià)”所暴露出的社會(huì)問(wèn)題日益突出，已經(jīng)不單單是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。由于中國(guó)正處于快速城鎮(zhèn)化和居民收入快速增長(zhǎng)階段，民眾將房地產(chǎn)作為資產(chǎn)配置的需求日趨強(qiáng)烈，然而由于土地稀缺等問(wèn)題，投資投機(jī)需求往往使得房?jī)r(jià)暴漲形成泡沫，給中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)很大風(fēng)險(xiǎn)。

　　供需力量對(duì)比正在逆轉(zhuǎn)

　　影響房地產(chǎn)價(jià)格的長(zhǎng)期因素是供需。調(diào)控的長(zhǎng)期化將引發(fā)購(gòu)房者、持房者和開(kāi)發(fā)商等市場(chǎng)主體預(yù)期發(fā)生變化，進(jìn)而使得供需發(fā)生逆轉(zhuǎn)。

　　房地產(chǎn)的價(jià)格運(yùn)行規(guī)律不同于一般商品，金融屬性十分明顯。房?jī)r(jià)上漲期，市場(chǎng)交投火爆，價(jià)格繼續(xù)上漲的預(yù)期強(qiáng)烈。對(duì)于剛性需求的購(gòu)房者而言，越晚入市意味著需要支付的購(gòu)房成本越高；對(duì)于投資性和投機(jī)性需求而言，此時(shí)持有房產(chǎn)可以獲取價(jià)格上漲帶來(lái)的收益。所以，購(gòu)房者入市積極，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，這種上漲又強(qiáng)化了預(yù)期。當(dāng)房?jī)r(jià)由于政策調(diào)控等原因漲幅開(kāi)始變小甚至不漲的時(shí)候，剛性需求的購(gòu)房者大多會(huì)選擇持幣觀望，希望未來(lái)房?jī)r(jià)下跌從而減少購(gòu)房成本，而此時(shí)投資投機(jī)性需求持有房產(chǎn)等于其機(jī)會(huì)成本，這一部分需求將被明顯抑制。這一階段，成交量會(huì)明顯減少，開(kāi)發(fā)商的資金鏈逐步緊張，部分開(kāi)發(fā)商選擇降價(jià)促銷，二手房的持有者也開(kāi)始拋售手中的房產(chǎn)，從而導(dǎo)致供應(yīng)量增大需求減少，價(jià)格開(kāi)始松動(dòng)。隨著價(jià)格由漲轉(zhuǎn)跌，市場(chǎng)預(yù)期將發(fā)生進(jìn)一步轉(zhuǎn)變，價(jià)格越跌，購(gòu)房者觀望情緒越重。

　　目前我國(guó)房市正處于供需力量基本持平的短期均衡階段。此輪房地產(chǎn)調(diào)控將長(zhǎng)期化，限購(gòu)限貸政策不會(huì)輕易退出。筆者認(rèn)為隨著調(diào)控效果的持續(xù)和持有房地產(chǎn)機(jī)會(huì)成本的不斷增加，市場(chǎng)預(yù)期將逐步趨于悲觀，導(dǎo)致供需力量對(duì)比發(fā)生變化，房?jī)r(jià)的均衡將被逐步打破。

　　首先，投資投機(jī)性需求基本被擠出市場(chǎng)。限購(gòu)政策基本封殺了第二套房以上的投資和投機(jī)需求。對(duì)于投資投機(jī)性需求而言，持有房產(chǎn)追求的是價(jià)差收益，而房?jī)r(jià)持平或下跌將產(chǎn)生機(jī)會(huì)成本甚至虧損。所以，只要限購(gòu)限貸政策不退出，房?jī)r(jià)沒(méi)有暴漲的可能，投資投機(jī)性需求就不會(huì)回到市場(chǎng)。

　　其次，上半年市場(chǎng)的回暖主要是開(kāi)發(fā)商降價(jià)走量和部分剛需入市造成，隨著這部分需求的逐步釋放，市場(chǎng)需求將重歸平淡。以深圳為例，上半年90平方米以下商品房的成交面積比2011年同期上漲18%，90-140平方米的成交面積比2011年同期上漲11.4%，而140平方米以上的成交面積卻比上年同期下降0.3%?？梢?jiàn)，今年上半年的銷售主要以剛性需求的小戶型為主，而大中戶型成交慘淡。然而，進(jìn)入6月以后，90平方米以下戶型的成交面積出現(xiàn)下滑，從今年5月最高的265萬(wàn)平方米下降到7、8月份的200萬(wàn)平方米左右。所以，隨著政府對(duì)調(diào)控政策不變的多次重申和剛性需求邊際效應(yīng)的逐步遞減，購(gòu)房者開(kāi)始重新持幣觀望，剛性需求帶動(dòng)樓市回暖的效應(yīng)在逐步減弱。

　　再次，商品房庫(kù)存持續(xù)增加，下半年新房供應(yīng)將放量。自2010年調(diào)控政策出臺(tái)以來(lái)，全國(guó)商品房住宅大幅增長(zhǎng)，從2010年6月的10646萬(wàn)平方米上升至2012年8月的20401萬(wàn)平方米，累計(jì)漲幅接近一倍，這在以往是從來(lái)沒(méi)有過(guò)的。今年上半年，竣工的商品住宅增長(zhǎng)緩慢，然而下半年將迎來(lái)新房上市高峰期。按照商品房?jī)赡甑慕ㄔO(shè)周期計(jì)算，2010年下半年到2011年上半年商品住宅新開(kāi)工面積快速增長(zhǎng)，該批項(xiàng)目將于2012年下半年開(kāi)始集中進(jìn)入竣工期，商品房待售面積將在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上繼續(xù)大幅上升。從上市公司中報(bào)披露的情況看，主要房地產(chǎn)上市公司今年10月之后的交付項(xiàng)目都將出現(xiàn)明顯增加，這與上述分析基本吻合。

　　最后，房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)大和保障房入市將對(duì)抑制房?jī)r(jià)起到重要作用。我國(guó)“十二五”規(guī)劃中明確提出“有必要研究推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”，近期國(guó)稅總局相關(guān)人員表示“房產(chǎn)稅下一步將擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，并逐步建立房地產(chǎn)稅制度”。

　　目前世界上大多數(shù)國(guó)家出臺(tái)了物業(yè)稅或者房產(chǎn)稅政策。在我國(guó)，房產(chǎn)稅的實(shí)行將是大勢(shì)所趨。按照0.8%-1.2%的征收標(biāo)準(zhǔn)，每套商品房每年稅收為1.6-2.4萬(wàn)元，累計(jì)效應(yīng)會(huì)使得投資性住房持有成本明顯上升，投資回收期延長(zhǎng)。如果這種壓力不能有效轉(zhuǎn)嫁，則會(huì)增加存量房的拋售量，增加市場(chǎng)供給，從而平抑房?jī)r(jià)。從2010年開(kāi)始，我國(guó)開(kāi)始加快保障房建設(shè)。2010年保障性安居工程建設(shè)規(guī)模為580萬(wàn)套，2011年擴(kuò)大至1000萬(wàn)套，2012年的建設(shè)計(jì)劃是不低于700萬(wàn)套。按照兩年左右的建設(shè)進(jìn)度，2013年、2014年將迎來(lái)保障房入市的高峰期。

　　高房?jī)r(jià)問(wèn)題已經(jīng)不單單是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，而是上升到一個(gè)關(guān)系著公平和穩(wěn)定的社會(huì)問(wèn)題。筆者認(rèn)為，中央調(diào)控房?jī)r(jià)的態(tài)度十分堅(jiān)決，限購(gòu)限貸等政策將在未來(lái)較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)保持不變，如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯反彈，不排除政策加碼的可能，如加速推出房產(chǎn)稅等。

　　隨著調(diào)控的持續(xù)，其效果將逐步顯現(xiàn)，市場(chǎng)預(yù)期將發(fā)生變化，供需因素將發(fā)生逆轉(zhuǎn)，目前房?jī)r(jià)的中短期均衡將被打破。短期看，不排除未來(lái)3-6個(gè)月房?jī)r(jià)在剛需推動(dòng)下繼續(xù)小幅反彈的可能性，隨著2013年大批量供給的入市和需求的重歸清淡，房?jī)r(jià)下跌是大概率事件。