閩南網(wǎng)9月21日訊 受房地產(chǎn)調(diào)控深化的影響，中國地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷著整合、分化、金融創(chuàng)新的蛻變，中國未來地產(chǎn)商角色該如何轉(zhuǎn)化？創(chuàng)新的出路在哪里？上周日，在泉州晉江舉辦的中國地產(chǎn)創(chuàng)新投資交流會上，被譽(yù)為中國房地產(chǎn)界的思想家、哲學(xué)家的萬通控股的創(chuàng)始人、萬通控股董事局主席馮侖先生，分享了他對中國未來房地產(chǎn)創(chuàng)新模式和地產(chǎn)金融化的獨(dú)到見解。

　　“中國房地產(chǎn)調(diào)控近三年后，中國地產(chǎn)界的大佬們更淡定，更不一樣了?！瘪T侖說，原來大家都叫“開發(fā)商”，但是現(xiàn)在卻各有特點(diǎn)。萬科聲稱要做全球最大的住宅公司，萬達(dá)要做商務(wù)不動產(chǎn)公司，潘石屹表示將以銷售為主改為以出租經(jīng)營為主，萬通則要做專業(yè)房地產(chǎn)投資公司。為什么？在馮侖看來，這些都是中國房地產(chǎn)進(jìn)入青春期的正常表現(xiàn)，而縱觀200多年的房地產(chǎn)發(fā)展歷程，就不難看出其背后的創(chuàng)新邏輯。

　　他說，從世界200年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來看，共經(jīng)歷了三個階段，出現(xiàn)了三種創(chuàng)新模式。第一個階段是人均GDP為2000~3000美元時(shí)，開始城市化，這個時(shí)候主要就是“地主+工頭”模式；第二個階段是人均GDP到了8000美元，城市化步入快速發(fā)展時(shí)期，這個時(shí)期最主要的產(chǎn)品就是住宅產(chǎn)品，最重要的商業(yè)模式是“廠長+資本家”模式，拼的主要是規(guī)模、速度和成本，萬科就是最有代表性的地產(chǎn)商；而人均GDP達(dá)到8000美元到2.5萬美元的時(shí)候，房地產(chǎn)就開始從青春期步入了青年期，采用的是“導(dǎo)演+制片人”的模式，地產(chǎn)商更像是手藝人，而非出資人。

　　馮侖補(bǔ)充道，人均GDP在8000美元到1.5萬美元的時(shí)候是一個過渡期，是“以售養(yǎng)租”的模式，例如現(xiàn)在萬達(dá)的模式，一部分銷售，一部分出租，產(chǎn)品主要是社區(qū)型商業(yè)、購物中心以及樓下的街鋪。但是人均GDP達(dá)到1.5萬美元之后，地產(chǎn)商開始拋棄原來制造業(yè)的思維轉(zhuǎn)型到服務(wù)業(yè)思維，價(jià)值鏈也從制造業(yè)變成服務(wù)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)逐步金融化。誠如張藝謀導(dǎo)演“印象劉三姐”，不僅實(shí)現(xiàn)了當(dāng)?shù)芈糜钨Y源的充分開發(fā)，也讓張藝謀個人得到了豐厚的回報(bào)?！叭绻阌幸粔K地，又有錢，能找到一個像張藝謀那樣的開發(fā)商來做，回報(bào)比自己做還要高，那你為什么還要自己做呢？”

　　他還表示，中國房地產(chǎn)走了20年，城市化達(dá)到了50%左右，正值青春期。目前大部分地產(chǎn)公司仍以住宅類較多，但是現(xiàn)在有一些開始做商務(wù)不動產(chǎn)，以售養(yǎng)租，且另有少數(shù)用“導(dǎo)演+制片人”模式來做，這些新模式或?qū)⒁I(lǐng)中國地產(chǎn)的新變革。（海峽都市報(bào)閩南版記者 陳偉真）