剛需單邊支撐房企普顯“虛增長”

　　賣房才是王道。

　　截至8月27日，已有110家房地產(chǎn)行業(yè)公司披露2012年半年報，其中有可比數(shù)據(jù)的103家公司上半年營業(yè)收入合計1584.35億元，較2011年同期增長20.98%。單看二季度，已披露中報的地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流入同比增長27.6%，環(huán)比增長59.8%。

　　這就是本輪調(diào)控中在市場底部時房企交出的成績單。眾多房地產(chǎn)上市企業(yè)特別是排名靠前的企業(yè)上半年銷售業(yè)績表現(xiàn)良好，近一半的企業(yè)接近甚至完成了全年目標(biāo)的一半，相對而言，二季度出現(xiàn)跳躍式增長，部分房企快速去庫存，反身搶地，市場暖意頻頻出現(xiàn)，房企是否已經(jīng)完全走出困局了呢？

　　“僅從多項數(shù)據(jù)和市場表現(xiàn)來看，房企還不能輕言樂觀，最多算棋至中盤?！币晃坏禺a(chǎn)人士表示，在政策變化期，剛需單邊支撐市場的情況下，真正決定房企命運的將是下半場的角逐。

　　“雙面”成績單

　　8月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的7月份70個大中城市新建商品住宅價格變動情況顯示，7月新房價格環(huán)比上漲的城市由6月的25個，上升至50個，而價格下降的城市僅有9個，7月新房價格環(huán)比上漲城市個數(shù)超過了前6個月之和。

　　而某業(yè)內(nèi)人士在《未來五年中國房地產(chǎn)住宅市場趨勢研究報告》發(fā)布會上表示，7月份的喊話幾乎每天都在進(jìn)行，而且級別也在提高，但是對于市場來講，如果沒有實質(zhì)性的政策出臺，短期內(nèi)市場向上的趨勢還將繼續(xù)。同時，何田還提出一組數(shù)據(jù)，2012年7月份的成交量已經(jīng)達(dá)到了2010年以來的高點，很多城市已經(jīng)接近2009年的高點。

　　正是在這樣強勢的價格和成交量支撐下，房企交出了此輪調(diào)控下的成績單。

　　從具體代表公司看，2012年上半年，萬科實現(xiàn)結(jié)算面積263.8萬平方米，同比增長90.7%；實現(xiàn)結(jié)算收入302.2億元，同比增長55.4%；保利地產(chǎn)實現(xiàn)簽約銷售金額502.96億元，實現(xiàn)簽約銷售面積437.83萬平方米，同比分別增長27.47%和28.43%；中海地產(chǎn)表現(xiàn)則更為突出，累計銷售651.5億港元，折合人民幣535.5億元，已經(jīng)完成全年800億港元銷售目標(biāo)的81%。

　　然而仔細(xì)解讀上市房企的成績單，熱銷下的“虛增長”或已顯現(xiàn)。

　　“房企的成績單不能僅看成交量，還應(yīng)看庫存情況，利潤率和負(fù)債率等情況?！敝性禺a(chǎn)分析師王斌提醒市場的樂觀派。初略統(tǒng)計A股房地產(chǎn)2012年上半年這份成績單，不難發(fā)現(xiàn)，披露半年報的上市房企在上半年的存貨合計就達(dá)到1.16萬億元，同比增幅為25.48%，其中“招保萬金”四大房企庫存貨值由年初的4760億元進(jìn)一步上升8.4%至5158億元。不過，從環(huán)比增幅來看，增速已有所放緩。103家房企近三個半年度存貨環(huán)比增速分別為22.01%、16.17%和8.02%，已創(chuàng)下自2008年下半年以來的新低。而從已公布的數(shù)據(jù)來看，營業(yè)收入繼續(xù)增長，但毛利率、凈利潤下降和存貨、資產(chǎn)負(fù)債率上升，或成為行業(yè)普遍現(xiàn)象。

　　利潤下滑負(fù)債攀升

　　在多位房企人士看來，市場是否迎來春天不單是由營業(yè)收入的增加決定的，而是營收、利潤、負(fù)債、庫存等多重因素綜合決定的。

　　“由于強調(diào)賣房是王道，因降價促銷的因素而導(dǎo)致的房企利潤率下滑日漸突出并困擾著大多數(shù)房企?！鄙鲜鲋行诺禺a(chǎn)人士表示。

　　同樣以“保招萬金”四大標(biāo)桿房企為例。數(shù)據(jù)顯示，四家房企上半年營業(yè)收入總額為675億元，比2011年同期的484億元增加39.46%。2011年同期這四家房企營業(yè)收入增幅僅為11%。但與營業(yè)收入高增長不匹配的是，這四家房企凈利潤僅僅微增2.5%，由去年同期的77億元增加至79億元，只增加了2億元。其中招商地產(chǎn)凈利潤增幅同比更是下滑16.89%，查閱招商地產(chǎn)過往成績單發(fā)現(xiàn)，上次出現(xiàn)上半年凈利潤下滑還要追溯到2008年。

　　利潤率數(shù)據(jù)更為直觀，數(shù)據(jù)顯示，四大房企平均銷售毛利率已從2011年的43.25%跌至40.5%，凈利潤率則從2011年的15.9%跌至今年的11.7%，下降4.2個百分點。其中，萬科中報顯示，上半年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率僅為26.5%，為近年來最低水平，2010年和2011年同期毛利率分別為28.95%和32.1%。

　　“造成利潤率下降的原因是因為房企的銷售費用增加較大?！蓖醣蟊硎?，因為淡市下大部分房企靠挖掘剛需，營銷難度加大，所需成本提升，僅四大房企銷售費用整體上漲了24%至23億元。在這樣的情況下，無論是主打剛需產(chǎn)品并以快速周轉(zhuǎn)見長的萬科和保利地產(chǎn)，還是堅持中高端路線謀取高利潤率的招商地產(chǎn)和金地集團(tuán)，均出現(xiàn)盈利遠(yuǎn)低于營收的格局。

　　“中國房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率可能未來一段時間都要向制造業(yè)看齊了?！比f科總裁郁亮表示。

　　資產(chǎn)負(fù)債率的提升則更為突出，而從已披露中報的各大龍頭房企來看，其資產(chǎn)負(fù)債率較2011年年末均有進(jìn)一步升高。截至6月30日，招商地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率為70.5%；金融街為70.59%，華僑城A為71.95%，金地集團(tuán)為72.09%，萬科為79%。保利地產(chǎn)為79.6%，較2011年末增長近1.2個百分點。

　　“冬天”的陰影仍籠罩著各大房企。

　　深挖剛需適度開發(fā)

　　就在各大房企紛紛公布半年報之際，國務(wù)院督查樓市、多地房產(chǎn)稅閉門密謀等訊息仍在影響著各大房企對后市的判斷。

　　如何在業(yè)績上漲的情況下解困？各大房企各有其招：如上半年搶收成功手握170多億元現(xiàn)金的龍湖，就開始不斷增加土地儲備，完善全國性布局，上半年龍湖共有7幅土地進(jìn)賬，總建筑面積逾228萬平方米，且基本均以掛牌底價獲得。

　　龍湖地產(chǎn)公布的2012年中報顯示，2012年上半年實現(xiàn)合同銷售額174.6億元，達(dá)成全年目標(biāo)的45%。歸屬于股東的核心溢利33.5億元，同比大增72.1%；凈資產(chǎn)收益率達(dá)16.3%。

　　截至目前，龍湖地產(chǎn)手持現(xiàn)金創(chuàng)歷史新高，達(dá)到174.7億元，凈負(fù)債率僅為49%?！褒埡ㄟ^去年的華東搶收等系列動作，成為促銷和去庫存成績最大的公司，但是隨著一線城市土地儲備消耗的增加，集團(tuán)將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行量入為出原則，在保障財務(wù)穩(wěn)健的前提下，把握機遇審慎補充土地儲備?！饼埡禺a(chǎn)CEO邵明曉表示。

　　而按兵不動、多看少動的也大有人在，1至6月，萬科僅僅新增加開發(fā)項目14個，對應(yīng)規(guī)劃建筑面積合計為213萬平方米，僅約為2011年同期的一半；更明顯的是金地集團(tuán)，該公司新增土地在整個上半年保持“緘默狀態(tài)”，半年內(nèi)“零”拿地。

　　“從市場表現(xiàn)來看，未來市場供給斷供可能會推高房價?！鼻f凌顧問表示，在前期以價換量之后，北京樓市沒有能夠得到持續(xù)供給，庫存已再次跌破8萬套，創(chuàng)下年內(nèi)新低。加之各房企在公布半年報后顯示，營業(yè)利潤的漲幅遠(yuǎn)不能與營收漲幅成正比，進(jìn)而對拿地更加謹(jǐn)慎。同時，由于住宅開發(fā)的金融杠桿逐漸消失，開發(fā)商資金壓力增大，導(dǎo)致新建樓盤速度放緩，供應(yīng)量也隨之下降。如未來供應(yīng)量仍不能滿足成交量，任志強早期預(yù)言的供應(yīng)不足導(dǎo)致房價反彈大漲或許將逐漸兌現(xiàn)。

　　另一方面，導(dǎo)致庫存減少的原因，可能是因為各家房企推遲開盤，以北京市場為例，自8月13日以來已半月無新盤入市。經(jīng)過了成功以價換量換回市場之后，地產(chǎn)商對于未來房價的預(yù)期又變得樂觀起來，將更多籌碼壓在了“金九銀十”。

　　多家房企人士均表示，下半年房地產(chǎn)政策將決定整個行業(yè)的走勢，不松不緊也許將成為主要選擇，在這樣的情況下，繼續(xù)挖掘剛需，適量增加開發(fā)將是最合理的策略。