深圳樓市怪象：這邊是個(gè)別樓盤(pán)熱銷、千人購(gòu)房，那邊是成交量出現(xiàn)下滑，反彈勢(shì)頭明顯減弱。進(jìn)入8月，深圳樓市格局漸顯迷霧，走向不甚明朗，連續(xù)兩周的新房成交價(jià)更是出現(xiàn)“心電圖式”的漲跌反復(fù)。業(yè)內(nèi)人士稱，剛性購(gòu)房需求逐步釋放殆盡以及調(diào)控政策的不確定性，深圳整體樓市陷入觀望氛圍。

　　8月，深圳樓市格局漸顯迷霧，走向不甚明朗，連續(xù)兩周的新房成交價(jià)更是出現(xiàn)“心電圖式”的漲跌反復(fù)。

　　反彈勢(shì)頭明顯減弱

　　“目前的樓市格局有些難以琢磨。”一位市場(chǎng)研究人士在談及近期深圳樓市時(shí)表示，眼下深圳新房成交量下降，二手房的成交活躍度有所下降，買(mǎi)家競(jìng)價(jià)出手購(gòu)房的意愿不強(qiáng)。市場(chǎng)觀望氛圍日益濃厚。

　　上周末，龍華一樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，吸引數(shù)千人前來(lái)參與購(gòu)房，但是，這并不能成為市場(chǎng)持續(xù)回暖的一個(gè)信號(hào)。業(yè)界人士更傾向于將其視為個(gè)案。

　　樓市進(jìn)入8月反彈勢(shì)頭明顯減弱。記者從多個(gè)渠道了解到，8月上半月成交量出現(xiàn)下滑，觀望情緒再度加重。新房?jī)r(jià)格也出現(xiàn)了“心電圖式”的漲跌反復(fù)，在前周下跌了一成以后，上周卻又出現(xiàn)了逾一成的漲幅。二手房?jī)r(jià)連續(xù)8周以來(lái)，首次出現(xiàn)較大幅度的價(jià)格波動(dòng)，上周環(huán)比下跌超過(guò)了一成。

　　深圳中原地產(chǎn)副總經(jīng)理賀曉麗表示，8月份的市場(chǎng)行情明顯變淡了許多，二手房市場(chǎng)表現(xiàn)更加充分，看房量和成交速度都有較明顯的回落。

　　據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，同7月同期相比，8月上半月訪客量相對(duì)放盤(pán)量增量有所下降，供求比由7月份的0.42上升到0.44，供求關(guān)系有所減緩，觀望情緒轉(zhuǎn)濃。

　　多重因素促成市場(chǎng)觀望

　　“多重因素促成了市場(chǎng)觀望?！鄙钲诰C合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁說(shuō)，“市場(chǎng)供應(yīng)在經(jīng)歷了前兩個(gè)月大幅放量后，8月出現(xiàn)了萎縮，甚至有少數(shù)開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)，使得供應(yīng)關(guān)系發(fā)生變化；此外，自央行兩度降息以來(lái)，關(guān)于房貸利率優(yōu)惠調(diào)整不斷，現(xiàn)在又有一些銀行開(kāi)始取消首套房貸利率優(yōu)惠，這讓還沒(méi)享受多久優(yōu)惠政策的購(gòu)房者對(duì)信貸政策產(chǎn)生懷疑，進(jìn)而暫緩置業(yè)計(jì)劃?！睋?jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，8月上半月深圳新房推售面積為10.5萬(wàn)平方米、755套，相對(duì)于7月同期的21.6萬(wàn)平方米、1573套，降幅逾五成。

　　賀曉麗認(rèn)為，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)5個(gè)月的消化，支撐樓市成交量回暖的首次置業(yè)的剛性購(gòu)房需求和積蓄已久的豪宅購(gòu)房需求逐步釋放殆盡。與此同時(shí)，限購(gòu)從緊，使得改善性購(gòu)房需求和投資投機(jī)需求在下半年也無(wú)法進(jìn)場(chǎng)，新的購(gòu)房需求再生緩慢，無(wú)法支撐樓市的持續(xù)回暖；再加上近來(lái)中央接連表態(tài)要嚴(yán)控房?jī)r(jià)反彈，并對(duì)全國(guó)16個(gè)省市的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的執(zhí)行情況進(jìn)行督查，如果房?jī)r(jià)反彈必定有新的調(diào)控政策出臺(tái)的預(yù)期，使得購(gòu)房人因擔(dān)心下半年房?jī)r(jià)反彈而產(chǎn)生的恐慌性購(gòu)房情緒逐漸平復(fù)。

　　世華地產(chǎn)記者了解到，8月份以來(lái)，部分片區(qū)門(mén)店成交量、看房量較前期有所減少。經(jīng)過(guò)近幾個(gè)月購(gòu)房需求的持續(xù)釋放，剛需釋放已經(jīng)接近尾聲，使得近期客源有所減少；另一方面，四大國(guó)有銀行取消利率優(yōu)惠，首套房貸利率優(yōu)惠收窄使得購(gòu)房成本增加，因此部分置業(yè)者再次觀望。

　　“金九銀十”或有盼頭

　　在去年，深圳樓市曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)觀望，并一度持續(xù)了數(shù)月之久。當(dāng)前的觀望氛圍需要多長(zhǎng)時(shí)間能夠打破？

　　“目前的深圳樓市觀望還是暫時(shí)現(xiàn)象。”宋丁認(rèn)為，業(yè)界認(rèn)為后手調(diào)控政策最大的可能是房產(chǎn)稅擴(kuò)容，但這一“靴子落地”的可能性較小，畢竟這一輪行情是由剛需發(fā)動(dòng)的，主管部門(mén)尚不會(huì)打壓剛需。在政策風(fēng)險(xiǎn)釋放后，觀望氛圍將很快稀釋。

　　中原賀曉麗認(rèn)為，眼下的觀望或?qū)⒊掷m(xù)到9月份，屆時(shí)深圳樓市可能會(huì)迎來(lái)“金九銀十”，成交量有望在四季度放大。

　　現(xiàn)在有跡象顯示，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始將寶押向“金九銀十”，擬大幅增加供應(yīng)。不過(guò)，房企對(duì)“金九銀十”的期待也面臨庫(kù)存居高不下的壓力。截至8月13日，包括萬(wàn)科、中海和招商等龍頭房企在內(nèi)的34家房企發(fā)布的半年報(bào)顯示，其庫(kù)存合計(jì)5268.57億元，與年初余額相比增長(zhǎng)8.1%，凈增395億元。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，樓市能否再現(xiàn)“金九銀十”主要并不取決于開(kāi)發(fā)商的供應(yīng)熱情，而在于調(diào)控政策的不確定性。

　　宋丁表示，“金九銀十”已經(jīng)淪為一個(gè)概念，并非鐵定規(guī)律，置業(yè)者不要指望樓盤(pán)在秋交會(huì)上有大幅優(yōu)惠，下半年決定成交量的仍是價(jià)格。

　　政策走向不確定性是主因

　　深圳樓市陷入觀望的同時(shí)，北京、上海和杭州等地房地產(chǎn)市場(chǎng)也傳來(lái)了觀望信號(hào)。

　　8月，北京樓市回暖止步，置業(yè)者觀望直接造成成交量的回落。根據(jù)北京市住建委網(wǎng)站公布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，8月上半月(1日~15日)北京全市新房和二手房成交量雙雙回落，住宅(新建商品住宅和二手住宅)網(wǎng)簽總量為12232套，比7月同期下跌8.9%。其中，北京一手住宅網(wǎng)簽總量為6248套，與7月上半月同期相比下跌了5.3%；二手住宅網(wǎng)簽總量為5984套，與7月上半月同期相比大幅下跌了12.5%，比7月下半月的成交量更是大幅下跌了41.9%。

　　在房?jī)r(jià)方面，根據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，8月上半月北京市一手房成交均價(jià)為20713元/平方米，延續(xù)穩(wěn)中有降的態(tài)勢(shì)；二手住宅成交均價(jià)為21988元/平方米，與7月份房?jī)r(jià)相比上漲了0.4%。

　　而上海樓市也在近日陷入低迷，購(gòu)房者也重新陷入觀望狀態(tài)。8月6日至12日，上海市商品住宅成交面積為14.24萬(wàn)平方米，環(huán)比前周下跌33.5%；成交套數(shù)1127套，環(huán)比下跌33.3%；商品住宅成交均價(jià)為23517元/平方米，環(huán)比前周下跌6.9%。而商品住宅成交量更是跌破15萬(wàn)平方米，創(chuàng)造近18周的最低成交紀(jì)錄。

　　自8月以來(lái)，杭州新樓盤(pán)的開(kāi)盤(pán)量明顯下降。據(jù)業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，8月份新入市樓盤(pán)約33個(gè)，而7月份有近50個(gè)樓盤(pán)，數(shù)量明顯下降。二手房的成交活躍度有所下降。據(jù)杭州透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)，8月6日至8月12日，杭州主城區(qū)二手房共成交413套，比前一周減少131套，環(huán)比下降24.08%。當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士稱，8月以來(lái)，杭州二手房成交量環(huán)比下降15%，市場(chǎng)進(jìn)入小幅回暖后的二次觀望期。

　　房地產(chǎn)調(diào)控政策走向的不確定性成為觀望氛圍擴(kuò)散的主要因素。事實(shí)上，近期國(guó)務(wù)院督查組已經(jīng)顯現(xiàn)出房地產(chǎn)調(diào)控從嚴(yán)調(diào)控的明確方向。有消息稱，目前，中央政府和各部委已有儲(chǔ)備政策，靜候市場(chǎng)反應(yīng)而變化。業(yè)內(nèi)人士表示，靜觀其變，等待政策和市場(chǎng)方向的明朗，成為很多置業(yè)者觀望的最大理由。