日前有消息說要取消房地產(chǎn)的預(yù)售制，盡管隨之遭到住建部的否定，但這說明在樓市回暖的背景下，人們希望國家能夠出臺更嚴厲的調(diào)控措施。最近一兩月的樓市回暖，使人們對前期樓市調(diào)控的效果表示擔憂。要打消人們的

　　顧慮，樓市調(diào)控的持續(xù)性是必須的，不過，筆者認為，采取取消預(yù)售制這樣嚴厲的行政手段還未到時候。這主要是因為，目前的經(jīng)濟形勢已經(jīng)對房地產(chǎn)市場和地方政府造成了非常大的壓力。假如取消預(yù)售制，基本等同于摧毀房地產(chǎn)市場，至少有一半多的房地產(chǎn)企業(yè)會立馬倒閉，這無論對地方政府還是對整體經(jīng)濟而言，顯然是不可承受之重。那么，什么舉措既能緩解地方政府沉重的土地財政壓力，又可有效降低房價，至少是打破房價的上漲預(yù)期，此外還不會使房企過分受傷，甚至可能會促進其發(fā)展呢？就目前來看，應(yīng)該是盡快推出房地產(chǎn)稅。以地方土地財政為例，根據(jù)報道，在國家持續(xù)的限購、限貸等政策打壓下，杭州、北京、上海等過去的賣地收入大戶，今年的土地出讓收入大減。例如，杭州2009年的土地出讓收入曾高達1200億元，位居全國第一，但今年土地出讓收入的預(yù)算目標劇降到430億元。然而，即使這樣，上半年入囊的錢也只有106億元，不到歷史高點時的1/10。

　　杭州土地收入和公共財政收入的雙下降，雖然還未到公務(wù)員發(fā)不出工資的程度，但對城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)乃至民生的影響已經(jīng)凸現(xiàn)。這些年來，杭州市依賴土地收入，大量投資于地鐵、高鐵和高速公路等，然而現(xiàn)在，一些項目的進度明顯受到牽制，以致杭州市不得不打報告要求省政府在對應(yīng)的專項資金中撥款給予支持。

　　可以說，地方政府對土地的依賴，讓中國的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型等改革變得異常艱難。此種情形下，國家既要看到地方政府面臨的財政困難，更要利用這種困難去倒逼地方政府在發(fā)展思路上轉(zhuǎn)型，一個兩全其美的解決辦法，就是推出房地產(chǎn)稅，它既可解地方政府的燃眉之急，同時使地方又不依賴房地產(chǎn)和土地。

　　雖然中國房地產(chǎn)行業(yè)涉及的稅費，整體并不輕，但結(jié)構(gòu)嚴重失衡，也即流通環(huán)節(jié)稅費重，保有環(huán)節(jié)稅費輕，從而從稅收角度刺激了房地產(chǎn)市場的投機行為。很多人擁有幾套、十幾套甚至幾十套房產(chǎn)來投資或投機，就是因為房子空置的成本很低，不怕砸在手上，尤其在社會預(yù)期房價上漲的情況下。所以必須開征房地產(chǎn)稅，加重保有環(huán)節(jié)的征稅。如此好處在于，一方面，能促進房地產(chǎn)市場的去庫存化，消化存量，當大量的房子因為保有稅費過重而紛紛上市交易后，那么市場的價格重心勢必會整體下移，達成一個新的合理的價格均衡水平，從而既圓了很多人的住房夢，改善了民生，又會增加政府的房地產(chǎn)稅收；另一方面，隨著房價下降和銷量增加，在帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時，由于人們用于住房的支出減少，過去被高房價壓抑的其他消費需求被釋放出來，又增加了其他商品的購買力，從而帶動其他消費產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并帶來政府公共財政收入的增加。

　　因此，這是一個良性循環(huán)的過程，它可能會帶來政府賣地收入的減少（其實也不會少，雖然單價會降低，但由于房地產(chǎn)供需旺盛，加上企業(yè)用地規(guī)模擴大，總的土地出讓收入不會少），然而整個實體經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場的繁榮會大大增加政府的稅收，過去依賴土地出讓收入的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共項目投資及民生工程，現(xiàn)在則可轉(zhuǎn)而依靠公共財政收入。目前，開征房地產(chǎn)稅并不存在技術(shù)困難，關(guān)鍵在于國家是否有決心。因為擁有大量房產(chǎn)的人恰恰是對決策者能產(chǎn)生影響的利益群體。但在我看來，中國終究要走向這一步，只是可能代價會大一些。（鄧聿文）