《深圳市土地制度改革總體方案》獲得批復(fù)已超過(guò)4個(gè)月，但“農(nóng)村土地確權(quán)試點(diǎn)”的實(shí)質(zhì)措施遲遲未出，讓曾經(jīng)喧鬧一時(shí)的深圳小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)逐漸歸于平靜。但在近期深圳推出的保障房創(chuàng)新方案中，將“包括非法建筑納入住房保障體系”，這讓市場(chǎng)浮想聯(lián)翩。

　　招安最大的小產(chǎn)權(quán)房

　　近日有業(yè)內(nèi)人士透露，深圳大鵬新區(qū)一處總建面超過(guò)10萬(wàn)平方米的非法建筑，可能成為深圳土改后首個(gè)被政府罰沒(méi)的違法建筑，并且納入保障房體系中。

　　原本屬于深圳龍崗區(qū)的大鵬新區(qū)，依山傍海，一直被稱(chēng)為深圳最后的樂(lè)土。就在原大鵬街道水頭海鮮街旁，在一塊5.3萬(wàn)平方米的土地上卻矗立著十幾棟處于爛尾狀態(tài)的小高層。這片被外界譽(yù)為深圳最大的小產(chǎn)權(quán)房于2003年動(dòng)工，2011年停工，建筑面積超過(guò)10萬(wàn)平方米。

　　“老板已經(jīng)在跟政府談了，聽(tīng)說(shuō)政府負(fù)擔(dān)拖欠的工程款，然后再改建為保障房?！边@爛尾樓留守的工人老劉向記者表示。記者了解到，這個(gè)名為“泰源珠寶生態(tài)科技創(chuàng)意園”的建筑群，是由深圳市泰源實(shí)業(yè)有限公司、深圳市復(fù)地[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]置業(yè)有限公司和深圳市大鵬水頭股份合作公司共同合作開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。報(bào)建批復(fù)是建10余棟高3.6米的工業(yè)廠房，總建面7.9萬(wàn)平方米。但在施工時(shí)，建筑方擅自更改了圖紙，每層層高均被加高，且一層改兩層。在重新施工數(shù)月后，被大鵬查違辦發(fā)現(xiàn)，并勒令停工。

　　當(dāng)?shù)刂槿耸扛嬖V記者，這是深圳小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā)的慣用模式。通常是脫胎于原農(nóng)村村委地方股份合作公司提供土地，由外來(lái)公司負(fù)責(zé)出資運(yùn)營(yíng)。2003年，深圳市大鵬水頭股份公司與泰源實(shí)業(yè)簽訂合作開(kāi)發(fā)協(xié)議，社區(qū)出地，后者負(fù)責(zé)出資報(bào)建，建成后再物業(yè)分成?！霸揪痛蛩憬ㄗ≌u(mài)的，但報(bào)建下不來(lái)。于是2006年就報(bào)建工業(yè)廠房。”當(dāng)?shù)刂槿耸客嘎?。這也是以往違建的慣用伎倆，在這“創(chuàng)意園”的施工圖紙上，明顯寫(xiě)著臥室、入戶(hù)花園、餐廳等字樣。沒(méi)想到在改建時(shí)被政府發(fā)現(xiàn)查處，在2011年1月停工時(shí)，拖欠了工人近4000萬(wàn)的工程款。

　　“我們調(diào)查取證還沒(méi)有完全結(jié)束，怎么處理以及如何使用，現(xiàn)在還沒(méi)有一個(gè)定論?！鄙钲诖簌i新區(qū)規(guī)劃土地監(jiān)察隊(duì)的工作人員表示。但記者了解到，7月中旬政府主導(dǎo)召開(kāi)了這一違建的協(xié)調(diào)會(huì)議，知情人士表示，大鵬新區(qū)執(zhí)法部門(mén)打算將該建筑罰沒(méi)，用作政府保障性住房，從而解決施工方工程款問(wèn)題。

　　記者了解到，對(duì)于如何處理這一案件，深圳土地監(jiān)察部門(mén)罕見(jiàn)地聘用了專(zhuān)業(yè)的律師團(tuán)隊(duì)，與業(yè)主方就確權(quán)細(xì)節(jié)做深入討論?！笆欠褓r償原業(yè)主，賠償多少”成為案件的焦點(diǎn)。這是深圳土改處理違章建筑的首個(gè)案例，“有很強(qiáng)的借鑒作用，”深圳大學(xué)國(guó)際金融研究所所長(zhǎng)國(guó)世平表示。

　　以“程序違法”為界

　　在這“轉(zhuǎn)正”第一案發(fā)酵之時(shí)，《深圳市住房保障制度改革創(chuàng)新綱要》(下稱(chēng)《綱要》)也進(jìn)入審批程序。此次保障房創(chuàng)新提出部分違法建筑將納入保障房體系，這意味著部分違建房將通過(guò)這一途徑獲得相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)。

　　由于種種歷史原因，深圳有著全國(guó)最龐大的違法建筑群，數(shù)據(jù)顯示截至去年12月，深圳違法建筑達(dá)37.94萬(wàn)棟，建筑面積高達(dá)4.05億平方米，是深圳市總建筑面積的49.27%，占深圳市總建筑量的一半。

　　這龐大的違法建筑無(wú)法確定產(chǎn)權(quán)，帶來(lái)的后果是城市更新難以推行。資料顯示，2011年深圳全市土地總面積1991平方公里，其中原農(nóng)村集體用地為390平方公里，占比高達(dá)42%。土地權(quán)屬上，390平方公里原農(nóng)村集體用地中，合法用地僅占25%。約300平方公里的非法用地掌握在30萬(wàn)人原住民手里。另一方面，經(jīng)過(guò)30年高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)，深圳可用的土地已幾近枯竭。未來(lái)10年深圳可供新增建筑用地僅59平方公里。所以這300平方公里的非法用地對(duì)深圳而言無(wú)疑是最后的綠洲。

　　這也是深圳土改的原動(dòng)力。但這龐大的違法建筑如何確權(quán)，《綱要》給出的答案是程序違法才有可能被納入保障房體系。所謂程序違法包括報(bào)建手續(xù)不足、加建、擅自更改違建圖紙等，而那些根本沒(méi)經(jīng)過(guò)報(bào)建，或者報(bào)建批文一直沒(méi)拿到的違法建筑則不在確權(quán)范圍內(nèi)。

　　這一區(qū)分最大的好處，是將歷史遺留的非法建筑與新近搶建的非法建筑區(qū)分開(kāi)來(lái)。據(jù)了解，深圳以往的非法建筑不少都持有各種形式的報(bào)建批文，但新近修建的非法建筑由于政府加強(qiáng)審批或者干脆不批，絕大多數(shù)都是身無(wú)分“文”。按深圳相關(guān)規(guī)定，對(duì)于違法建筑將分別采用確認(rèn)產(chǎn)權(quán)、依法拆除或者沒(méi)收、臨時(shí)使用等方式處理?！毒V要》也為區(qū)別處理訂立了參考標(biāo)準(zhǔn)。

　　安居房實(shí)驗(yàn)

　　除此之外，《綱要》也為深圳保障房訂立了新的游戲規(guī)則。其中就規(guī)定，對(duì)于新售出的保障性住房，買(mǎi)受人需轉(zhuǎn)讓的，只能面向在冊(cè)輪候家庭出售，實(shí)行所謂的內(nèi)部循環(huán)、封閉運(yùn)作。其由政府以限價(jià)方式進(jìn)行回購(gòu)，再轉(zhuǎn)而出售給輪候家庭。

　　按現(xiàn)在的游戲規(guī)則，深圳的經(jīng)濟(jì)適用房5年后可上市，安居房10年后可申請(qǐng)完整產(chǎn)權(quán)。《綱要》也提出未來(lái)安居房將逐步取代經(jīng)適房。深圳住建局相關(guān)人士曾透露，深圳保障性住房與商品房套數(shù)的比例爭(zhēng)取在“十二五”末由現(xiàn)在的25%提高到35%。其中安居型商品房的規(guī)模將占保障性住房供應(yīng)總量的一半左右。

　　何為安居型商品房？在官方給出的定義中，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積、銷(xiāo)售價(jià)格和轉(zhuǎn)讓年限，按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，主要采取市場(chǎng)化運(yùn)作方式籌集、建設(shè)，面向符合條件的家庭、單身居民配售的具有保障性質(zhì)的住房。

　　被稱(chēng)為深圳最大安居項(xiàng)目的中海閱景馨園近期已經(jīng)達(dá)到了可售條件，這一項(xiàng)目由中海地產(chǎn)承建，由2888套面積為65平方米及85平方米的單位組成。這是中海在去年5月拍下的項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)該項(xiàng)目的土地出讓方式是“定地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”，地價(jià)為6.2億，含裝修房?jī)r(jià)最高9000元/平方米。由中海給出了7900元/平方米的最低報(bào)價(jià)競(jìng)得。

　　可見(jiàn)，所謂安居房接近于“雙限房”具有某程度商品房的性質(zhì)。如果按《綱要》規(guī)定，以后只能在內(nèi)部流轉(zhuǎn)，“這等于再建一個(gè)住房市場(chǎng)?！眮嗐y投資首席分析師李大偉表示，關(guān)鍵點(diǎn)在于安居房的買(mǎi)家如何界定。

　　按現(xiàn)有的規(guī)定，安居房申請(qǐng)者以家庭為單位，申請(qǐng)人及共同申請(qǐng)人均需要具有深圳戶(hù)籍，或者35歲以上的單身人士；參加醫(yī)療保險(xiǎn)累計(jì)繳費(fèi)5年以上，未擁有任何形式的自有住房，且5年內(nèi)未在深圳轉(zhuǎn)讓自有住房。

　　深圳保障房創(chuàng)新并非“僅此而已”，7月底，深圳市政府招投標(biāo)成立“深圳市保障住房標(biāo)準(zhǔn)化系列化設(shè)計(jì)研究課題組”，這一課題組據(jù)說(shuō)耗資千萬(wàn)，目標(biāo)是以保障房為切入，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化。

　　深圳在保障房體系的一系列探討，源自高層的期待。7月最后一天，中央政治局部署下半年經(jīng)濟(jì)工作時(shí)，房地產(chǎn)被罕見(jiàn)地專(zhuān)門(mén)強(qiáng)調(diào)。要求堅(jiān)定不移地執(zhí)行調(diào)控，增加中小戶(hù)型供應(yīng)，同時(shí)抓好保障性安居工程建設(shè)。調(diào)控的執(zhí)行上升到政治層面的最高規(guī)格，保障房工程也將系統(tǒng)化、常態(tài)化。深圳在保障房上的創(chuàng)新也是順勢(shì)而起。（龍飛）