住房市場(chǎng)的消費(fèi)需求釋放出來(lái)，不僅要增加保障性住房建設(shè)，更要嚴(yán)厲打擊住房投機(jī)投資需求，擠出房地產(chǎn)泡沫

　　面對(duì)國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)的回暖，一方面，中央政府多次表態(tài)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不動(dòng)搖，堅(jiān)決打擊與遏制住房的投資投機(jī)炒作需求；另一方面，發(fā)布了《關(guān)于鼓勵(lì)民間資本參與保障性安居工程建設(shè)有關(guān)問(wèn)題的通知》和《關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格房地產(chǎn)用地管理鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果的緊急通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)。

　　政府出臺(tái)兩文件穩(wěn)市場(chǎng)

　　中央政府通過(guò)頻繁表態(tài)，希望以此穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，不要讓當(dāng)前樓市的回暖導(dǎo)致整個(gè)市場(chǎng)出現(xiàn)重大逆轉(zhuǎn)，讓兩年多來(lái)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控功虧一簣。

　　后兩個(gè)文件的出臺(tái)，則重點(diǎn)放在兩個(gè)方面。一個(gè)方面是通過(guò)增加保障性住房建設(shè)達(dá)到一箭雙雕。即可拉動(dòng)住房市場(chǎng)投資，因?yàn)楫?dāng)前國(guó)內(nèi)GDP增長(zhǎng)下行，很大程度都與早些時(shí)候國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)出現(xiàn)“量降價(jià)滯”兩年的僵局有關(guān)。住房市場(chǎng)銷(xiāo)售全面減少，庫(kù)存增長(zhǎng)，必然會(huì)影響當(dāng)年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，影響到對(duì)相關(guān)幾十個(gè)產(chǎn)業(yè)的需求，如鋼鐵、水泥等。而有條件支持大量建造保障性住房，既可增加整個(gè)社會(huì)對(duì)住房市場(chǎng)投資，也可解決當(dāng)前中低收入民眾住房條件困難的問(wèn)題，甚至于會(huì)被認(rèn)為以此來(lái)拉低整個(gè)住房市場(chǎng)的價(jià)格水平。

　　另一方面，如果鼓勵(lì)民間資本參與保障性住房的工程建設(shè)，即可讓流竄在市場(chǎng)上大量民間資金進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，而不是到處流竄并推高各種資產(chǎn)價(jià)格，緩解當(dāng)前國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)各種風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)，由于國(guó)內(nèi)大造保障性住房，僅政府財(cái)政資金進(jìn)入保障性住房工程難以為繼，引入外部市場(chǎng)資金進(jìn)入保障性住房工程建設(shè)也勢(shì)在必行。這樣政府的住房政策既可為穩(wěn)增長(zhǎng)提供動(dòng)力，又可讓當(dāng)前住房市場(chǎng)的價(jià)格穩(wěn)定在某個(gè)水平上?？梢哉f(shuō)，這就是最近中央政府出臺(tái)上面幾個(gè)文件的目的所在。

　　住房市場(chǎng)問(wèn)題嚴(yán)重

　　但是，住房市場(chǎng)的問(wèn)題是一個(gè)嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，即當(dāng)前住房市場(chǎng)的價(jià)格如果不向下調(diào)整，如果不回歸到合理的價(jià)格水平，而是把住房的價(jià)格頂在天花板上不下來(lái)，住房市場(chǎng)是無(wú)法轉(zhuǎn)型，住房市場(chǎng)投機(jī)投資需求也無(wú)法遏制，住房消費(fèi)需求更是無(wú)法釋放出來(lái)，而住房市場(chǎng)泡沫只能繼續(xù)吹大。在這種情況下，吹大了的泡沫豈能不破滅？房地產(chǎn)泡沫豈能不給經(jīng)濟(jì)帶來(lái)重大的災(zāi)害？

　　更值得注意的是，由于住房?jī)r(jià)格過(guò)高，不僅把絕大多數(shù)居民擠出市場(chǎng)，這些居民的住房福利受到嚴(yán)重侵犯，而且過(guò)高房?jī)r(jià)也讓住房市場(chǎng)成了一個(gè)少數(shù)人侵害與掠奪絕大多數(shù)人財(cái)富的機(jī)制。

　　在這種情況下，如果說(shuō)，當(dāng)前的住房政策不能夠把住房市場(chǎng)的投機(jī)投資需求嚴(yán)厲擠出市場(chǎng)，去除住房市場(chǎng)賺錢(qián)功能，那么住房市場(chǎng)的問(wèn)題要想解決是不可能的。不過(guò)，加大保障性住房建設(shè)，是否就可以解決住房問(wèn)題呢？

　　近期房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲的三大原因

　　需要指出的是，最近國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)的價(jià)格出現(xiàn)重新上漲趨勢(shì)，其中有三個(gè)方面的原因。一是經(jīng)過(guò)近兩年來(lái)國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)的宏觀調(diào)控的確取得了一定的成果，住房投機(jī)投資需求被逐漸地?cái)D出市場(chǎng)。但越是“房地產(chǎn)化”嚴(yán)重的地方，對(duì)GDP增長(zhǎng)的影響就越大。這種影響不僅沖擊著房地產(chǎn)業(yè)，也沖擊著與許多房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，同樣也沖擊著地方政府的財(cái)政收入。如果繼續(xù)實(shí)施現(xiàn)有的住房政策，住房消費(fèi)需求將被逐漸的釋放出來(lái)。就當(dāng)前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來(lái)看，只有讓住房市場(chǎng)價(jià)格真正下行，讓住房市場(chǎng)真正轉(zhuǎn)型，國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)消費(fèi)需求才能真正釋放出來(lái)。這才是穩(wěn)增長(zhǎng)真正的動(dòng)力。

　　但是，面對(duì)GDP增長(zhǎng)的下行，政府對(duì)住房市場(chǎng)調(diào)控的工具性又開(kāi)始顯現(xiàn)，宏觀經(jīng)濟(jì)政策也隨即轉(zhuǎn)向“穩(wěn)增長(zhǎng)”。穩(wěn)增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)政策不僅在于增加各種重大投資支持，表現(xiàn)為信貸規(guī)模的寬松，如降低銀行的存款準(zhǔn)備金率，而且更為重要的是央行一個(gè)月內(nèi)兩次降息。這樣一來(lái)，卻導(dǎo)致房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的差別化住房信貸政策最后一道防線被沖破?？梢哉f(shuō)，兩年來(lái)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控最有效或影響最大的住房宏觀調(diào)控政策就是差別化的信貸政策。因此，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)出現(xiàn)了回升，房地產(chǎn)泡沫又會(huì)繼續(xù)吹大。

　　在這種情況下，不僅住房消費(fèi)者會(huì)恐慌性進(jìn)入市場(chǎng)，因?yàn)?，他們?dān)心住房政策的轉(zhuǎn)向又會(huì)出現(xiàn)2009年那樣的情況，房?jī)r(jià)會(huì)隨著這種政策的轉(zhuǎn)向越來(lái)越高。更為重要的是改變了住房預(yù)期。住房市場(chǎng)預(yù)期改變，必然會(huì)吸引住房投資投機(jī)炒作者重新進(jìn)入市場(chǎng)。在這種情況下，盡管看上去一些行政性的住房購(gòu)買(mǎi)限制政策沒(méi)有取消并還在發(fā)揮作用，但是只要是有利可圖，住房投資投機(jī)炒作就能夠突破現(xiàn)有的各種住房行政政策限制進(jìn)入市場(chǎng)。因?yàn)?，在這些人看來(lái)，他們進(jìn)入市場(chǎng)越早，獲得利益的機(jī)會(huì)就越多，其利潤(rùn)水平就越高。否則錯(cuò)過(guò)機(jī)會(huì)，機(jī)不再來(lái)。

　　二是隨著國(guó)內(nèi)貨幣政策微調(diào)力度的加大，部分地方的軟性托市政策更是找不同的角度來(lái)出臺(tái)。這些軟性的托市政策目的就是要讓開(kāi)始下跌的房?jī)r(jià)不下跌而且重新開(kāi)始上漲，就是鼓勵(lì)住房投資投機(jī)炒作者進(jìn)入市場(chǎng)。這樣，不僅讓能夠讓住房銷(xiāo)售在短期內(nèi)快速增長(zhǎng)，而且也讓一些城市住房?jī)r(jià)格迅速推高。

　　三是如果當(dāng)前不針對(duì)性地對(duì)住房投機(jī)投資需求進(jìn)行嚴(yán)厲的打擊或遏制，只是增加商品房的供應(yīng)，增加保障性住房的建設(shè)，那么住房市場(chǎng)建造的住房最多，也是無(wú)法滿(mǎn)足住房投機(jī)投資者對(duì)住房的無(wú)限需求的（因?yàn)樽》客稒C(jī)投資的需求是在零及無(wú)限大的區(qū)間）。

　　因?yàn)?，如果不通過(guò)事中及事后嚴(yán)厲的稅收政策打擊住房投機(jī)投資需求，那么市場(chǎng)一定會(huì)認(rèn)為購(gòu)買(mǎi)住房是有利可圖，再加上最近銀行信貸政策比較寬松，住房市場(chǎng)投機(jī)投資需求也就會(huì)在這種情況下迅速放大。住房投機(jī)投資需求一進(jìn)入市場(chǎng)，其價(jià)格必然上漲。一般來(lái)說(shuō)，住房投機(jī)投資需求者其出價(jià)水平會(huì)高于住房消費(fèi)者。正是這種市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)變，國(guó)內(nèi)一些城市的住房上漲也就成了必然。

　　此外，當(dāng)前有一部分觀念認(rèn)為，購(gòu)買(mǎi)第一套住房都不會(huì)進(jìn)行投機(jī)投資或炒房。這其實(shí)是錯(cuò)的。只要沒(méi)有事中及事后的稅收政策限制，購(gòu)買(mǎi)第一套住房同樣可用作投機(jī)投資，只不過(guò)其杠桿率低一些而已，賺錢(qián)比購(gòu)買(mǎi)二套以上的住房慢一點(diǎn)而已。

　　可以說(shuō)，在當(dāng)前住房宏觀調(diào)控政策范圍內(nèi)，要真正防止住房市場(chǎng)價(jià)格反彈，就得堅(jiān)決去除住房市場(chǎng)賺錢(qián)功能，真正遏制住房投機(jī)投資的需求，而不是說(shuō)說(shuō)而已，并讓住房?jī)r(jià)格水平向下移，這樣才能讓住房消費(fèi)釋放出來(lái)。住房市場(chǎng)的消費(fèi)需求釋放出來(lái)不僅要增加保障性住房建設(shè)（在一定意義上說(shuō)，房?jī)r(jià)下行到一定程度，保障性住房作用與功能也會(huì)弱化），更要嚴(yán)厲打擊住房投機(jī)投資需求，擠出房地產(chǎn)泡沫。這才是當(dāng)前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)的動(dòng)力及住房市場(chǎng)能夠走上健康發(fā)展之路的關(guān)鍵所在。（作者系中國(guó)社科院金融研究所研究員）