只要操作足夠精明，也許沒有哪片土地是違法的。即便國土部予以查處，鄂爾多斯東勝區(qū)和開發(fā)商星河灣地產(chǎn)似乎仍有機(jī)會把違法的土地洗白。

　　昨日，國土部通報了2012年第二季度國土資源領(lǐng)域5起違法違規(guī)案件的查處情況。內(nèi)蒙古自治區(qū)鄂爾多斯市東勝區(qū)政府違法征地、鄂爾多斯市星河灣綠洲生態(tài)園開發(fā)有限公司(下稱“星河灣地產(chǎn)”)違法占地案名列第一。

　　該案涉案項(xiàng)目鄂爾多斯星河灣(下稱“星河灣項(xiàng)目”)規(guī)劃面積11820畝，截至目前違法占地2543畝。查處情況為，當(dāng)?shù)囟鄠€城建相關(guān)部門作出書面檢討，9名政府官員被處以警告或記過等處分，星河灣地產(chǎn)副總經(jīng)理溫曉斌涉嫌非法占用農(nóng)用地罪移送司法機(jī)關(guān)處理，成為近年來大型房地產(chǎn)企業(yè)涉及土地違法違規(guī)的案件中，罕見的司法介入個案。

　　盡管如此，由于“先上車，后補(bǔ)票”的模式得到了某種程度的默許，查處之后，違法的項(xiàng)目仍能建設(shè)銷售。

　　星河灣地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受《第一財(cái)經(jīng)日報》采訪時稱，目前該項(xiàng)目仍處于正常施工建設(shè)過程中。

　　土地尚未出讓就已開工

　　2010年4月，星河灣地產(chǎn)與東勝區(qū)政府簽訂合作投資建設(shè)協(xié)議，約定由該公司投資，在罕臺鎮(zhèn)開發(fā)集住宅、酒店、商業(yè)、教育和社區(qū)服務(wù)為一體的星河灣項(xiàng)目。

　　該項(xiàng)目十分龐大，僅規(guī)劃面積就有11820畝，其中一期工程2595畝。星河灣地產(chǎn)曾為其制定100億元甚至120億元的銷售計(jì)劃。而其規(guī)劃則極富野心地引入了“江南園林”風(fēng)格。

　　本報記者此前曾在項(xiàng)目現(xiàn)場看到，該項(xiàng)目位于東勝區(qū)通往康巴什新區(qū)的東康線快速路旁，位置較為偏僻，當(dāng)時四周荒無人煙，幾乎看不到其他樓盤。

　　這個近乎奇談的“大漠園林”項(xiàng)目，其實(shí)是建立在違法征地、占地基礎(chǔ)上的，用的是典型的“先上車，后補(bǔ)票”的操作手法。

　　據(jù)國土部通報，2010年11月，根據(jù)東勝區(qū)政府要求，該區(qū)國土局未經(jīng)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批，在罕臺鎮(zhèn)政府的配合下違法征收土地9505畝，其中農(nóng)用地8382.19畝(耕地676.8畝)。

　　2011年1月，盡管證照不全，星河灣地產(chǎn)在上述土地范圍內(nèi)違法占地2543畝進(jìn)行一期工程建設(shè)。其中，房地產(chǎn)開發(fā)用地673畝、古河道治理及綠化用地762畝、平整土地1108畝。

　　2011年3月，東勝區(qū)政府開始星河灣項(xiàng)目建設(shè)用地的組卷報批工作，該區(qū)國土局違規(guī)出具了“無違法用地”的現(xiàn)場查看記錄。

　　兩個月后，該區(qū)國土局的態(tài)度卻發(fā)生了180度大轉(zhuǎn)彎。

　　2011年5月，東勝區(qū)國土資源局對星河灣地產(chǎn)違法占地行為作出行政處罰決定，沒收房地產(chǎn)開發(fā)占用的673畝土地上的建筑物和其他設(shè)施，對違法占用、平整的全部2543畝土地按每平方米5元處以罰款，共計(jì)847.77萬元。

　　但東勝區(qū)政府力挺星河灣的態(tài)度卻并未改變，此時，它開始幫助星河灣洗白土地的違法性質(zhì)。2011年7月8日，內(nèi)蒙古自治區(qū)政府批準(zhǔn)東勝區(qū)2011年第11批次建設(shè)用地，涉及星河灣項(xiàng)目區(qū)內(nèi)土地525畝。

　　7月30日，按照東勝區(qū)政府有關(guān)會議要求，該區(qū)國土局在違法占地行為未依法處理到位的情況下，將525畝土地中的458畝分3宗掛牌出讓，均被星河灣公司摘得。這樣一來，星河灣項(xiàng)目一期2543畝違法占用的土地，至少有458畝“合法化”了。

　　此后，鄂爾多斯市發(fā)改委對項(xiàng)目予以核準(zhǔn)，鄂爾多斯市規(guī)劃局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會分別核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》。

　　而就在2011年7月上述458畝土地出讓前夕，本報記者在星河灣項(xiàng)目現(xiàn)場看到，在這3塊尚未出讓的土地上，早就是一片熱火朝天的施工景象。

　　允許繼續(xù)“補(bǔ)票”？

　　也許是迫于上級國土部門的壓力，東勝區(qū)國土局2011年5月出具的行政處罰決定得到了一定程度的執(zhí)行，當(dāng)年8月，星河灣公司停止施工，繳納了罰款。

　　但是，8月的停工并沒有影響項(xiàng)目的銷售進(jìn)度。2011年9月17日，星河灣項(xiàng)目開始公開認(rèn)購，10月開盤，并因其龐大的營銷陣容而轟動業(yè)界。

　　該盤動用了約300名銷售代理，吸引了思源經(jīng)紀(jì)、易居中國、中原集團(tuán)、世聯(lián)地產(chǎn)、策源以及合富輝煌一共6家國內(nèi)一線的代理機(jī)構(gòu)參與代理，盡管此后有兩家代理機(jī)構(gòu)退出，但如此陣容依然堪稱國內(nèi)樓盤銷售的大手筆運(yùn)作。

　　只是銷售情況遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到預(yù)期。到2012年元旦期間，來自多家代理機(jī)構(gòu)的信息顯示，該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)認(rèn)購金額不足20億，1900余套房源消化了不到十分之一。

　　如今，星河灣項(xiàng)目仍處于賣樓去存貨的過程中。昨日，該項(xiàng)目銷售人員對本報表示，目前推售貨源與去年開盤時賣的屬同一期產(chǎn)品，于2013年12月交付，價格在每平方米14500~15500元之間。

　　鄂爾多斯當(dāng)?shù)匾晃婚_發(fā)商對本報評論稱，這個樓盤銷售成績十分不理想，江南園林風(fēng)格在北方顯得“孤芳自賞”。

　　盡管違法的出身并未影響正常銷售，但最終該項(xiàng)目還是等來了國土部頗為嚴(yán)厲的查處。

　　據(jù)國土部披露，近期，東勝區(qū)政府對違法用地和地上建筑物作出了進(jìn)一步處理：已占用的符合土地利用總體規(guī)劃但尚未取得用地手續(xù)的用地，將盡快辦理建設(shè)用地審批手續(xù)后依法供地；建設(shè)占用的臨時用地，項(xiàng)目建成后即予以拆除；尚未占用的、已用于河道治理、綠化、平整的土地，退還原集體經(jīng)濟(jì)組織；已沒收的地上建筑物及其他設(shè)施已公開拍賣。

　　鄂爾多斯市政府已向自治區(qū)政府作出書面檢查，東勝區(qū)政府和鄂爾多斯市發(fā)展和改革委員會、市國土資源局、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、市規(guī)劃局已分別向鄂爾多斯市政府作出書面檢查。鄂爾多斯市紀(jì)檢監(jiān)察機(jī)關(guān)已分別給予東勝區(qū)政府區(qū)長藺健行政警告處分，原分管副區(qū)長韓廣源行政記大過處分，現(xiàn)分管副區(qū)長高占勝、區(qū)長助理兼區(qū)土地收購儲備中心主任丁茂林、區(qū)國土資源局局長李寶林、區(qū)建設(shè)局局長劉斌、區(qū)規(guī)劃局局長韓耀庭、區(qū)發(fā)展和改革局副局長奇軍行政記過處分，區(qū)國土資源局副局長趙文斌行政記大過處分。星河灣公司副總經(jīng)理溫曉斌涉嫌非法占用農(nóng)用地罪，已移送司法機(jī)關(guān)處理。

　　然而，“已占用的符合土地利用總體規(guī)劃但尚未取得用地手續(xù)的用地，將盡快辦理建設(shè)用地審批手續(xù)后依法供地”，似乎可以看作是給該項(xiàng)目繼續(xù)“補(bǔ)票”預(yù)留了“后門”。

　　星河灣地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人接受本報采訪時稱：國土資源部披露的信息存在滯后性，有關(guān)的問題事實(shí)上已經(jīng)處理完畢。項(xiàng)目在去年停工后，也都于今年上半年復(fù)工。目前，項(xiàng)目仍處于正常施工建設(shè)過程當(dāng)中，鄂爾多斯星河灣仍將按照既定的規(guī)劃按部就班開發(fā)下去。

　　“我們有400多畝土地是合法的。”該負(fù)責(zé)人表示，今后他們也會按此模式操作，“拿到一個指標(biāo)，開工一片土地。”（李葉蓁張歆晨）