房地產(chǎn)市場又進(jìn)入了極度的敏感期。

　　40多個(gè)城市一個(gè)接一個(gè)的微調(diào)，穩(wěn)增長開始釋放流動(dòng)性，近期樓市又量價(jià)齊漲，新一輪“大漲”論風(fēng)生水起，假象還是真相？反彈還是反轉(zhuǎn)？會(huì)不會(huì)再次出現(xiàn)2009年那樣的報(bào)復(fù)性反彈？

　　時(shí)間能回答一切，但現(xiàn)在，一場樓市漲價(jià)狙擊戰(zhàn)已經(jīng)打響了。

　　對(duì)各種猜測住建部、發(fā)改委、央行先后緊急“辟謠”，無一例外地都是澄清調(diào)控放松傳聞，重申堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖。

　　接受記者采訪的多位專家均認(rèn)為，這一輪的房地產(chǎn)調(diào)控的主基調(diào)始終沒變，一直是“不放松、不動(dòng)搖”，抑制投資投機(jī)性需求毫不留情，各地的限購、限貸政策直到現(xiàn)在都沒有取消。而與2009年不同的是，目前貸款的基準(zhǔn)利率要比當(dāng)年高得多。

　　況且，在穩(wěn)增長的措施上，宏觀調(diào)控部門也有了更多的選擇，戰(zhàn)略性的新興產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步替代房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱。

　　全國人大財(cái)經(jīng)委員會(huì)副主任賀鏗在接受本報(bào)記者采訪時(shí)甚至都不相信樓市會(huì)反彈。他表示，現(xiàn)在也沒有看到明顯的反彈跡象，但有人在炒作，希望房價(jià)回升，“我的觀點(diǎn)是不能反彈，因?yàn)榉磸椀脑捜菀滓l(fā)大的經(jīng)濟(jì)問題，這是我始終沒有變的觀點(diǎn)。因?yàn)槲覀兊姆康禺a(chǎn)有水分、有泡沫，基本上現(xiàn)在都是統(tǒng)一的看法，既然有泡沫，而且比較大，就不能讓這個(gè)泡沫繼續(xù)發(fā)酵，必須讓它慢慢恢復(fù)到合理的水平?！?/P>

　　“最近有一些政策，大家都按照自己的利益去理解，尤其是一些房地產(chǎn)人士，他們都按照他們所代表的利益集團(tuán)去理解，可能會(huì)引起房價(jià)有所波動(dòng)，這是有可能的。你調(diào)查結(jié)果是不是準(zhǔn)確，我還是懷疑，現(xiàn)在房地產(chǎn)數(shù)據(jù)數(shù)出多門，許多數(shù)據(jù)都是代表利益集團(tuán)的，都是不可靠的，不可信的?！辟R鏗稱。

　　也許，樓市回暖，只是房地產(chǎn)商唱多賣空的伎倆。

　　緊急辟謠

　　樓市政策放松的傳言，把宏觀調(diào)控的主管部門推上了風(fēng)口浪尖。

　　住建部是第一個(gè)站出來“打假”的部委。6月5日，住建部強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動(dòng)搖。

　　最近，關(guān)于“發(fā)改委人士稱地產(chǎn)松綁或是救市第二張牌”的傳聞甚囂塵上。有報(bào)道援引“發(fā)改委內(nèi)部人士”話稱，“調(diào)控房地產(chǎn)引發(fā)的經(jīng)濟(jì)真空比預(yù)想的情況還要嚴(yán)重，但不調(diào)控房地產(chǎn)就此引起的經(jīng)濟(jì)問題不會(huì)比現(xiàn)在更少。從目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況來看，通脹可能比通縮更好應(yīng)對(duì)，此次開閘放項(xiàng)目，意在拉動(dòng)快速回落的經(jīng)濟(jì)。該人士也強(qiáng)調(diào)，如果這些方法還是不行，那么未來也不排除給地產(chǎn)項(xiàng)目"開口子"?！?/P>

　　國家發(fā)改委6月12日立即發(fā)表聲明：經(jīng)查該部門最近沒有人接受過該媒體記者的采訪，有關(guān)報(bào)道純屬捏造。

　　時(shí)隔僅一天，央行新聞發(fā)言人就“央行特急文件調(diào)整利率及其涉及房貸利率”一事進(jìn)行了澄清，表示文件是要明確對(duì)個(gè)人住房貸款利率浮動(dòng)區(qū)間下限不再進(jìn)一步放寬，此次仍保持基準(zhǔn)利率0.7倍不變。

　　這位央行新聞發(fā)言人在接受記者采訪時(shí)表示，個(gè)別媒體稱“央行特急文件規(guī)定首套房貸利率最低可七折”，有意曲解央行政策意圖，有市場炒作之嫌。

　　無獨(dú)有偶，“被誤讀”的還有銀監(jiān)會(huì)。6月14日，銀監(jiān)會(huì)發(fā)布聲明，稱近日有關(guān)媒體報(bào)道銀監(jiān)會(huì)降低了個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重“純屬誤解”，本月8日發(fā)布的《商業(yè)銀行資本管理辦法（試行）》明確個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重為50%，與現(xiàn)行監(jiān)管規(guī)定相一致，未做任何調(diào)整。

　　2011年8月，銀監(jiān)會(huì)公布的《管理辦法》征求意見稿時(shí)，曾提出對(duì)個(gè)人住房抵押貸款區(qū)分首套房和第二套房給予差別風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重，用于購買首套房的個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重為45%，用于購買第二套房的個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重為60%。

　　銀監(jiān)會(huì)最新公布的《商業(yè)銀行資本管理辦法（試行）》，取消了此前征求意見稿中區(qū)別劃分首套房和第二套房的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重，明確個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重為50%。風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重下調(diào)意味著銀行對(duì)貸款的預(yù)留資金減少，相當(dāng)于降低了資金成本。因此，新公布的管理辦法被有的媒體解讀為是在鼓勵(lì)銀行放寬二套房貸。

　　不會(huì)重蹈覆轍

　　種種傳聞和猜測，并非空穴來風(fēng)。

　　一組最新數(shù)據(jù)顯示，5月房屋新開工面積同比下跌幅度從4月的14.6%收窄至4.6%，銷售面積下跌幅度也縮小至9.3%。當(dāng)前，無論是房地產(chǎn)投資，還是房地產(chǎn)銷售面積、新開工面積、竣工面積等，都較3、4月份有所回升。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家趙曉分析認(rèn)為：“這說明近期首套房貸的放松、降息以及對(duì)開發(fā)商貸款的放松等消息還是發(fā)揮了作用，本輪房地產(chǎn)的最低谷已經(jīng)過去，樓市很有可能在未來的幾個(gè)月里企穩(wěn)并小幅回升?！?/P>

　　支持他的觀點(diǎn)的依據(jù)還有，中國經(jīng)濟(jì)形勢嚴(yán)峻，政府需要一定程度上的刺激，樓市會(huì)因此受益。數(shù)據(jù)顯示，5月工業(yè)增速低于10%，這個(gè)速度，2006年以來僅在2008年四季度和2009年一季度出現(xiàn)過。企業(yè)景氣指數(shù)自2010年4月以來也是一路下行，從138降至127.3。反映中小企業(yè)生存狀態(tài)的匯豐采購經(jīng)理人指數(shù)（PMI）連續(xù)7個(gè)月跌至榮枯分界線下方，反映大型企業(yè)的官方采購經(jīng)理指數(shù)，近兩月也開始下行。

　　而更讓人們擔(dān)憂的是，樓市回暖是不是只是個(gè)開始？未來會(huì)不會(huì)出現(xiàn)像2009年那樣的報(bào)復(fù)性大漲？

　　中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長顧云昌在6月15日接受本報(bào)記者采訪時(shí)表達(dá)了相反的觀點(diǎn)。他認(rèn)為，國家層面上肯定會(huì)有前車之鑒，歷史不會(huì)重演。

　　“當(dāng)前的穩(wěn)增長和2009年時(shí)的保增長是不一樣的，現(xiàn)在是GDP放緩，預(yù)調(diào)微調(diào)也比較合適，適時(shí)地降低了存款準(zhǔn)備金率和利率，但2008年的四季度和2009年的上半年，GDP呈現(xiàn)的是斷崖式下滑，中國對(duì)美國的次貸危機(jī)和國際金融危機(jī)反應(yīng)得也特別強(qiáng)烈?！鳖櫾撇f。

　　而造就上一輪樓市暴漲的根源，則是當(dāng)年過度寬松的貨幣政策。4萬億投資，9.6萬億貸款，很大一部分資金流入了房地產(chǎn)市場；另外，當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)政策也是非常放松，不要說首套房，二套房都采取首付三成，利率七折的優(yōu)惠。

　　工商銀行住房信貸部的一位負(fù)責(zé)人對(duì)記者分析，2009年時(shí)的存貸款的基準(zhǔn)利率比現(xiàn)在低多了，房地產(chǎn)貸款打七折也是普遍的事，哪里像現(xiàn)在，現(xiàn)在也沒有哪家銀行愿意打折的，二套房都是執(zhí)行基準(zhǔn)利率的1.1倍。

　　另一個(gè)房價(jià)大漲論的依據(jù)是剛需支撐。問題是，剛需和有效剛需不是一個(gè)概念，合理的房價(jià)不出現(xiàn)，剛需買不起，誰來接盤？高房價(jià)的始作俑者是炒房者借“買漲不買跌”心理的瘋狂炒作。本報(bào)記者采訪發(fā)現(xiàn)，此番回暖中，幾乎看不到炒房者的身影。

　　唱多賣空的伎倆？

　　多年的賣方市場，讓開發(fā)商輕易就掌握了主動(dòng)，跟風(fēng)的多是被嚇怕了的“散戶”。

　　國家發(fā)改委投資所副研究員劉琳接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示：“現(xiàn)在刺激經(jīng)濟(jì)增長未必需要像2009年那樣刺激房地產(chǎn)市場，目前新興戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為本輪穩(wěn)增長政策的著力點(diǎn)，這也更符合經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型這一主線，顯然，穩(wěn)增長措施的選擇比三年前更多了?！?/P>

　　而最近國家發(fā)改委批復(fù)的項(xiàng)目中，大部分都與節(jié)能環(huán)保等新興產(chǎn)業(yè)有關(guān)。戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步替代房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。據(jù)悉，到2020年，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的增加值將占到國內(nèi)生產(chǎn)總值的15%左右。

　　即使房地產(chǎn)投資下滑也有保障性住房撐著，“十二五”規(guī)劃了3600萬套保障房，“2008年以前都沒有像這么大規(guī)模搞過。”顧云昌說。

　　也正因此，2010年以來，房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)始終沒變。

　　顧云昌注意到，中央的調(diào)子始終是“不放松、不動(dòng)搖”，抑制投資投機(jī)性需求，滿足保障性的需求，支持剛性需求。與2009年不同，抑制投資投機(jī)毫不留情，幾十個(gè)大城市的限購、限貸一直都沒有取消。

　　住建部的新聞發(fā)言人日前表示，要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸和稅收政策。一方面，要在中央統(tǒng)一政策框架內(nèi)，落實(shí)好對(duì)居民家庭購買首套普通自住房的信貸支持和稅收優(yōu)惠政策；另一方面，要嚴(yán)格執(zhí)行商業(yè)性個(gè)人住房貸款的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、首付款比例、貸款利率和三套及以上住房停貸政策，堅(jiān)決遏制投機(jī)投資性購房需求。

　　顯然，目前的房地產(chǎn)調(diào)控政策并不支持樓市的真正反彈，更談不上反轉(zhuǎn)了。

　　至于媒體報(bào)道的個(gè)別樓盤出現(xiàn)千人排隊(duì)購房和“開盤光”、“一日光”的現(xiàn)象。顧云昌認(rèn)為，過去一年來，樓盤都不好賣，竣工面積增加百分之二三十，可銷售面積卻下滑16%，明顯供大于求，開發(fā)商壓力大，需要回款，少數(shù)樓盤出現(xiàn)的現(xiàn)象，有炒作之嫌，再加上媒體的放大效應(yīng)，開發(fā)商在唱多賣空。

　　劉琳也同意顧云昌的看法，她認(rèn)為，樓市出現(xiàn)的短暫回暖跡象是近期貨幣政策適度微調(diào)的反應(yīng)，但因市場存貨還是非常大，所以樓市不會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。

　　“否則，樓盤好賣，就會(huì)囤盤待售、惜售了，開發(fā)商還用在5、6月這么短的時(shí)間內(nèi)集中推盤嗎？”顧云昌反問道。

　　本報(bào)記者調(diào)查看到，最近開發(fā)商集中推盤動(dòng)作頻頻，而北京多個(gè)大戶型豪宅項(xiàng)目都在準(zhǔn)備今年下半年集中入市。