目前深圳房價(jià)正處于筑底階段，但筑底并不等于已經(jīng)到底，房價(jià)仍有可能繼續(xù)下降。

　　樣本二手樓盤房價(jià)連續(xù)3月回漲

　　成交量持續(xù)上升，購房者逐漸入市，開發(fā)商逆市提價(jià)，這些現(xiàn)象都引發(fā)社會對于市場是否已經(jīng)到底的猜測。

　　深圳近兩月已出現(xiàn)3個(gè)樓盤提價(jià)入市的現(xiàn)象，這是不是新一輪房價(jià)掉頭上漲的前兆？對于美聯(lián)物業(yè)深圳區(qū)董事總經(jīng)理江少杰認(rèn)為，這僅僅是開發(fā)商把此前降得過多的價(jià)格恢復(fù)到市場應(yīng)有的水平，不過他同時(shí)認(rèn)為，調(diào)控最嚴(yán)厲的時(shí)期已經(jīng)過去，置業(yè)者可考慮在二三季度出手。

　　記者采訪的多名專家認(rèn)為，目前深圳房價(jià)正處于筑底階段，但筑底并不等于已經(jīng)到底，房價(jià)仍有可能繼續(xù)下降。專家建議剛需購房者不要“恐慌性”盲目入市，應(yīng)多多看房，如看到心儀的房子，且價(jià)格符合支付能力，就可以入市。

　　降價(jià)“領(lǐng)頭羊”掉頭領(lǐng)漲

　　深圳樓市的成交回暖在4月后得以繼續(xù)，5月市場成交更比4月活躍，并且新房市場在推盤量增加的情況下，也出現(xiàn)部分開發(fā)商調(diào)高價(jià)格的現(xiàn)象。

　　4月中?？党菄H新品入市，這一在本輪調(diào)控初始率先以千套房源降價(jià)入市的開發(fā)商，在一年后卻選擇以漲價(jià)的面貌推出再一批單位。據(jù)了解，2011年4月，中海地產(chǎn)在深圳的康城國際和塞納時(shí)光兩盤以均價(jià)萬元、降價(jià)10%—15%的幅度推出了千套房源，成為本輪調(diào)控中開發(fā)商首先降價(jià)的典型案例。而在今年4月，中海[簡介 最新動態(tài)]再次推出新品時(shí)，均價(jià)約為1.1萬—1.4萬元左右，漲價(jià)開盤也讓很多當(dāng)天準(zhǔn)備去購房的市民頗感意外，部分市民也因此放棄了購買這批單位。據(jù)了解，中海該批新品開盤當(dāng)日已銷售五成。

　　5月11日萬科位于坪山的新盤金域緹香再推新品，價(jià)格同樣上漲10%左右。據(jù)了解，這批新品為上批房源剩余單位共352套房源，加推戶型為74平方米2房、89平方米4房、86平方米復(fù)式3房、89平方米復(fù)式4房。記者了解到，與此前9500元均價(jià)的單位相比，這批單位的均價(jià)大概在1.1萬元/平方米左右，漲幅超10%。5月19日，萬科位于沙井的翡麗郡開售第二批單位，其均價(jià)從11000元/平方米漲至13000元/平方米，漲幅18.18%。

　　對于翡麗郡的調(diào)價(jià)，萬科方面曾解釋為銷售的是樓王產(chǎn)品，其戶型、位置、景觀均為翡麗郡中最佳單位，故而價(jià)格有所上調(diào)。另外值得注意的是，萬科兩盤的逆市漲價(jià)同樣獲得市場的認(rèn)可，金域緹香開盤當(dāng)日售出九成，而翡麗郡更是開盤當(dāng)日售罄。

　　此外，去年年底由綠景香頌入市而使片區(qū)預(yù)期均價(jià)降到1.7萬左右的龍華新區(qū)，也伴隨著今年星河盛世的入市片區(qū)預(yù)期價(jià)格重回2字頭。

　　美聯(lián)物業(yè)深圳區(qū)董事總經(jīng)理江少杰分析表示，調(diào)價(jià)的開發(fā)商都是萬科、中海這些市場不好的時(shí)候帶頭降價(jià)的開發(fā)商，而且還是當(dāng)時(shí)降得最狠的。“他們應(yīng)該是覺得市場回穩(wěn)了一些，所以減價(jià)幅度不用那么深了”，江少杰表示，但這并不代表未來的價(jià)格會開始上升，這在今年內(nèi)都應(yīng)該不會?！斑@些開發(fā)商應(yīng)該是之前的價(jià)格降得多了，現(xiàn)在恢復(fù)到市場應(yīng)該有的水平”。而且他們在價(jià)格恢復(fù)到市場水平后還是賣得比較好。

　　世聯(lián)地產(chǎn)華南區(qū)首席分析師曹取也認(rèn)為，5月份的成交不錯(cuò)，這時(shí)指望開發(fā)商繼續(xù)大幅讓利已不太現(xiàn)實(shí)。但就此斷定市場已經(jīng)觸底反彈也為時(shí)尚早，畢竟目前市場上消費(fèi)者的心理預(yù)期還處于波動狀態(tài)。

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　　調(diào)控最嚴(yán)厲時(shí)候已經(jīng)過去？

　　“8.5折的首套房貸利率，以及5月18日開始降低存準(zhǔn)率，種種利好信號，使購房者的心態(tài)產(chǎn)生巨大波動”，深圳中原副總經(jīng)理賀曉麗表示，正是關(guān)于市場“回暖”的說法對市場預(yù)期產(chǎn)生巨大的沖擊。于是，在一手市場的推動下，二手市場的成交也穩(wěn)定增長，一、二手共同演繹深圳市場的“紅五月”，而中原預(yù)計(jì)后市二手成交量仍將穩(wěn)步上升。

　　江少杰也贊同這種說法，成交量上升源于春節(jié)后回流人群購買力釋放，以及存款準(zhǔn)備金釋放，還有包括8.5折優(yōu)惠的銀行按揭的放松都刺激了購房者入市，其中按揭的利率優(yōu)惠對購房者影響最大。

　　美聯(lián)物業(yè)市場研究部副主任何倩茹估算，如購買一套150萬元的房子，首付三成就需按揭105萬元，按照基本利率每個(gè)月等額本息還款要還7455元，如果八五折的話每月只需還6750元，差額差不多700元，25年就相當(dāng)于少給20.8萬的利息。中原市場研究部高級研究員林小蘭也認(rèn)為，利率優(yōu)惠是對目前剛需群體入市購房很大的利好因素。

　　記者了解到，新近入市的一些新盤，包括雙拼的房產(chǎn)都賣得不錯(cuò)，更有投資客出手購買多套的現(xiàn)象出現(xiàn)，這說明對于限購政策很多買家已經(jīng)想到辦法去解決了。此外“今年4月深圳放松了入戶的政策，據(jù)估算，2010年到2015年應(yīng)該有150萬左右的人可以入深戶，每年20多萬人，每人都可以買2套，這就是未來限購政策逐漸被淡化的推手”，江少杰表示。此外，在未來貨幣政策還會有所放松，可能還會有一兩次降存準(zhǔn)，或者利率下降。

　　“調(diào)控最嚴(yán)厲的時(shí)候已經(jīng)過去，有實(shí)力的開發(fā)商對未來會保持相對樂觀，或者說他們在各自的片區(qū)已找到價(jià)格的底，可以適當(dāng)試探一下市場的接受能力”，江少杰認(rèn)為，從年中到年底會慢慢會有很多開發(fā)商繼續(xù)促銷，而錯(cuò)過了二三季度客戶入市最踴躍的時(shí)期后，開發(fā)商再想以價(jià)換量，銀行信貸方面也不會在支持客戶入市有所鼓勵(lì)了。

　　不過成交量的上行并不意味著房價(jià)的同樣上行。賀曉麗表示，總體上整個(gè)市場上漲的動力在趨緩和減弱，深圳剛性需求龐大，住房供求矛盾總體仍比較突出，房價(jià)不可能會出現(xiàn)快速下行的局面，二手房的價(jià)格由于結(jié)構(gòu)性的影響，再加上近期一手市場的帶動，其出現(xiàn)較為明顯的波動，但總體上呈現(xiàn)穩(wěn)定和緩慢下行的走勢，預(yù)計(jì)未來二手房價(jià)格仍將在震蕩中逐步下調(diào)。

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　　房價(jià)正筑底，但并非已到底

　　購房者重新入市和開發(fā)商調(diào)價(jià)都讓市場產(chǎn)生筑底的說法。有專家表示，房價(jià)正處于筑底時(shí)機(jī)，成交亦在逐漸復(fù)蘇，購房者可擇機(jī)考慮入市，但筑底并非意味著房價(jià)已經(jīng)探底。

　　數(shù)據(jù)顯示，今年3、4月深圳樓市一二手的成交量都有一個(gè)明顯回升，并逐漸達(dá)到去年平均水平。美聯(lián)市場研究部副主任何倩茹表示“深圳樓市實(shí)際上已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)觸底的過程”，調(diào)控到現(xiàn)在已經(jīng)歷了差不多兩年時(shí)間了，足夠讓購房者去判斷他們是否入市，而且這兩年房價(jià)的下跌空間其實(shí)有限，三個(gè)中心區(qū)的價(jià)格跌幅很小。

　　“深圳樓市的成交量在復(fù)蘇，即使最近有些大幅度的提升，但相對長期來看仍處于低水平，現(xiàn)在只是在復(fù)蘇的狀態(tài)”，中原市場研究部高級研究員林小蘭表示。而從價(jià)格上看，最近統(tǒng)計(jì)成交價(jià)的上漲是受結(jié)構(gòu)性影響，“以短期的價(jià)格回漲來判斷現(xiàn)在價(jià)格上漲很不理性”，林小蘭認(rèn)為，價(jià)格還有下降的空間。

　　“房價(jià)并沒有到底”，世聯(lián)地產(chǎn)[簡介 最新動態(tài)]華南首席分析師曹取認(rèn)為，目前的市場仍處于底部，短時(shí)間內(nèi)未能走出。曹取表示，首先市場總體下行的趨勢并沒有改變；第二，樓市“小陽春”導(dǎo)致開發(fā)商可能信心有點(diǎn)足，所以對價(jià)格會更加堅(jiān)持一點(diǎn)，“但這是一種市場買賣雙方的博弈，有可能一些城市確實(shí)是在尋底、探底，但是我不認(rèn)為這個(gè)下降就已經(jīng)是終結(jié)”。

　　成交量回升一部分原因是剛需客戶確實(shí)是壓抑很久了、觀望很久了，在這個(gè)時(shí)候集中入市；另一個(gè)因素則是地方政府放松調(diào)控的動作頻頻出現(xiàn)使得市場有些擔(dān)心，所以結(jié)束觀望入市購房，這導(dǎo)致成交量上升，大家以為價(jià)格已經(jīng)在底部了。曹取表示，“可能說現(xiàn)在市場確實(shí)是處于一個(gè)底部，但仍不好說它到底會往下繼續(xù)走到什么樣的程度，目前這個(gè)底部市場確實(shí)還沒有走出來，所以還不能太樂觀”。

　　■數(shù)據(jù)

　　據(jù)深圳中原統(tǒng)計(jì)，2012年5月深圳188個(gè)樣本[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評]樓盤的成交均價(jià)為18789.3元/平方米，環(huán)比上漲0.97%，同比下跌了9.53%，這是連續(xù)3個(gè)月出現(xiàn)價(jià)格回漲。

　　深圳中原監(jiān)測獲知，深圳5月份的放盤量實(shí)際上比4月份有所減少的，但新增客源量卻比4月份增加。放盤量依舊主要集中在福田區(qū)，龍崗區(qū)的放盤量與南山區(qū)的接近，而華僑城[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評]片區(qū)的放盤量則相對較少，寶中寶城區(qū)的放盤量有逐步加大的趨勢。近期除了一向活躍的福田、南山外，寶安跟龍崗中心區(qū)也是二手房成交較為活躍的區(qū)域。

　　此外，在用于編制指數(shù)的188個(gè)樣本樓盤中，本月成交樣本樓盤數(shù)為110個(gè)，比上月增加了27個(gè)，占比近六成。其中，有40個(gè)成交樣本樓盤價(jià)格環(huán)比繼續(xù)下跌：仍舊無樣本樓盤的跌幅大于10%；跌幅在5%—10%之間的樣本樓盤有10個(gè)；跌幅在5%以內(nèi)的樣本樓盤有30個(gè)。有70個(gè)成交的樣本樓盤價(jià)格較上月出現(xiàn)上漲：無樣本樓盤的漲幅大于10%；漲幅在5%—10%之間的樣本樓盤有21個(gè)；漲幅在0—5%之間的樣本樓盤有49個(gè)?？傮w來看，本月活躍樓盤增多，有出現(xiàn)價(jià)格下跌的樓盤，但跌幅有見收窄，而價(jià)格上漲的樓盤增多，漲幅主要集中在5%以內(nèi)。

　　從深圳市各區(qū)來看，5月南山、龍崗一改下跌的走勢，價(jià)格分別上漲了1.0%、1.3%；寶安區(qū)5月上漲幅度最高，達(dá)1.8%；羅湖、福田的漲幅有所回落，其漲幅比上月分別減少了0.4、0.6個(gè)百分點(diǎn)。

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　　置業(yè)建議

　　美聯(lián)物業(yè)深圳區(qū)董事總經(jīng)理江少杰：

　　一二手價(jià)格倒掛將繼續(xù)二三季度適合置業(yè)

　　一二手房價(jià)格倒掛的現(xiàn)象在未來半年還是會很明顯，特別是一些新房供應(yīng)量多的區(qū)域，比如坂田、龍崗中心城、寶安西鄉(xiāng)等。開發(fā)商的資金壓力還是會出現(xiàn)在下半年，于是在定價(jià)上他們會一步到位，很多二手業(yè)主是沒有能力和開發(fā)商去進(jìn)行價(jià)格競爭的，所以新房供應(yīng)量多的區(qū)域還是會出現(xiàn)這樣的情況。

　　一段時(shí)間內(nèi)房價(jià)還不會出現(xiàn)大的波動，個(gè)別的新盤在壓力之下會出現(xiàn)優(yōu)惠的活動。而對于購房者，二三季度會是比較好的置業(yè)選擇，我們不好說調(diào)控政策什么時(shí)候會緩解，但是最嚴(yán)厲的時(shí)候已經(jīng)過去，今年二三季度都是比較適合置業(yè)。

　　世聯(lián)地產(chǎn)華南首席分析師曹?。?/STRONG>