編者按 近一段時(shí)期以來不斷增多的業(yè)主維權(quán)糾紛，引起了社會各界的廣泛關(guān)注。由于一些業(yè)主維權(quán)，出于擴(kuò)大事態(tài)、引起輿論關(guān)注的目的，不惜采取了極端手段，這些維權(quán)行為于是被某些人冠之以“房鬧”惡名。誠然，市場經(jīng)濟(jì)應(yīng)當(dāng)講究契約精神，不應(yīng)無理取鬧，但前提是這必須是真正的市場經(jīng)濟(jì)。如果前提不成立，據(jù)此得出的結(jié)論自然也難以立足?；诖耍瑢τ谟萦业臉I(yè)主維權(quán)糾紛，我們應(yīng)當(dāng)理性審視，辯證看待，以建設(shè)性態(tài)度分析和解決問題，而不要不加分析、不分青紅皂白地簡單斥之為“違背契約精神”。今天刊登的這組報(bào)道，意在通過分析，幫助人們更全面地看待業(yè)主維權(quán)現(xiàn)象。

業(yè)內(nèi)通常將已購房的老業(yè)主，由于對新開或新推盤價(jià)格低于其購房時(shí)的價(jià)格不滿，而發(fā)生的集體與房地產(chǎn)開發(fā)商鬧事的行為，稱為“房鬧”。一段時(shí)間以來，寧波、杭州等地都出現(xiàn)了大大小小的“房鬧”事件，近來更是有愈演愈烈之勢。業(yè)主們有的要求退房，有的要求補(bǔ)償差價(jià)，還有的以房子已經(jīng)低于成本價(jià)為由質(zhì)疑房產(chǎn)質(zhì)量?！胺眶[”為什么會出現(xiàn)？“房鬧”究竟是缺失契約精神的無理取鬧，還是想借非常規(guī)手段來實(shí)現(xiàn)合理訴求？相關(guān)部門是否應(yīng)該制定協(xié)調(diào)機(jī)制，為房地產(chǎn)市場上的各種糾紛尋求長效化解之道？就相關(guān)問題，記者邀請中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長、北京大學(xué)教授陳國強(qiáng)，請他發(fā)表看法。

　　記者：為什么會出現(xiàn)“房鬧”？“房鬧”產(chǎn)生的根源是什么？有否制度上的缺陷？

　　陳國強(qiáng)：由于房價(jià)下跌，引起了已購房業(yè)主不滿，而集體與地產(chǎn)開發(fā)商鬧事，這只是表面的原因?！胺眶[”出現(xiàn)的更深層原因我認(rèn)為有兩個(gè)：一是跟目前住房的銷售制度有關(guān)。目前“房鬧”絕大多數(shù)發(fā)生在期房銷售中，如果是現(xiàn)房銷售，一手交錢一手交房，錢房兩訖，也就沒有理由鬧。二手房交易就沒有“房鬧”現(xiàn)象。二是風(fēng)險(xiǎn)意識淡薄。過去一些年，房地產(chǎn)市場繁榮，房價(jià)只漲不跌，房地產(chǎn)市場參與各方形成思維慣性，購房者對房價(jià)下跌沒有思想準(zhǔn)備。

　　至于說“房鬧”事件背后或有居心叵測者推波助瀾，甚至暗中指使，以達(dá)到借業(yè)主鬧事而綁架政府調(diào)控的目的，我個(gè)人認(rèn)為這種可能性很小，這只是一些人的分析推測，沒有證據(jù)證明。

　　記者：“房鬧”會影響調(diào)控政策嗎？有評論說目前杭州之所以成為“房鬧”事件比較突出的城市，主要是因?yàn)楹贾菪路看蛘哿Χ让黠@高于其他城市。這是不是也說明“房鬧”事件高發(fā)的地方此前房價(jià)非理性上漲也比較嚴(yán)重，是更需要堅(jiān)持調(diào)控不放松的城市？房價(jià)是否已經(jīng)進(jìn)入膠著狀態(tài)？

　　陳國強(qiáng)：杭州之所以成為“房鬧”事件比較突出的城市，主要是因?yàn)楹贾菪路績r(jià)格波動(dòng)明顯高于其他城市，這也是“房鬧”高發(fā)區(qū)的一個(gè)共同特點(diǎn)。在杭州，六折、七折出售的房產(chǎn)項(xiàng)目并不罕見。

　　至于接下去的房價(jià)走勢，則取決于開發(fā)商的資金狀況：如果開發(fā)商的資金壓力不大，肯定不愿意讓利，價(jià)格就不會出現(xiàn)較大下降；如果開發(fā)商的資金壓力大，也只能選擇以價(jià)換量，降價(jià)促銷爭取資金回流。具體到每個(gè)開發(fā)商的不同項(xiàng)目，則還取決于開發(fā)商對政策的判斷和營銷策略以及項(xiàng)目的盈利空間?？偟膩砜?，調(diào)控的效果正在顯現(xiàn)，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有到位，沒有達(dá)到總理提出的目標(biāo)。

　　記者：“房鬧”究竟是毫無契約精神的無理取鬧，還是想借非常規(guī)手段來實(shí)現(xiàn)合理訴求？由于購房者在議價(jià)方面處于先天的弱勢地位，在住房銷售的格式文本中，有否霸王條款之嫌？

　　陳國強(qiáng)：“房鬧”的本質(zhì)還是為了利益或權(quán)益。在市場經(jīng)濟(jì)的環(huán)境下，買任何一樣?xùn)|西都要承擔(dān)價(jià)格波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，房子也不例外，從這一點(diǎn)來說，“房鬧”是缺乏契約精神的，是不合法的。但是，考慮到在不長的時(shí)間內(nèi)，購房者所購買的房子還僅僅是一紙合同，就損失數(shù)十萬元的血汗錢，而且所繳納房款中的大部分還是銀行貸款，要承擔(dān)貸款利息，確實(shí)難以承受，“房鬧”又值得同情?！胺眶[”合情不合法。

　　在前一段時(shí)間房地產(chǎn)價(jià)格上漲、一房難求時(shí)，開放商處于強(qiáng)勢，不排除個(gè)別開發(fā)商的售房合同中有霸王條款存在，但是，房產(chǎn)合同都是標(biāo)準(zhǔn)的范本合同，開發(fā)商自由發(fā)揮的余地有限。

　　記者：為了今日的購房者不成為明日的“房鬧”，您給準(zhǔn)購房者什么建議？相關(guān)部門又應(yīng)該從哪些方面圍堵制度上的漏洞？對購房者的合理訴求，應(yīng)該從哪些方面尋求雙方都可以接受的調(diào)節(jié)方案？相關(guān)管理部門應(yīng)制定哪些協(xié)調(diào)機(jī)制，為未來房地產(chǎn)市場上的各種糾紛尋求長效化解之道？

　　陳國強(qiáng)：解決“房鬧”的協(xié)調(diào)機(jī)制，目前看還沒有成型的辦法，“房鬧”的訴求能否得到補(bǔ)償或者安撫，則取決于政府、開發(fā)商和“房鬧”三者的利益博弈，看誰能讓步。開發(fā)商的態(tài)度一般不會主動(dòng)讓步，畢竟誰也不愿意吐出到嘴的“肥肉”。但也有補(bǔ)償?shù)?，?011年12月，上海星河灣集團(tuán)宣布旗下兩個(gè)項(xiàng)目下調(diào)售價(jià)后，就同時(shí)宣布拿出6億元對此前購房的老業(yè)主補(bǔ)償差價(jià)。

　　為了今后新的購房者不淪為“房鬧”，管理者、開發(fā)商和購房者可以從不同的角度采取相應(yīng)的措施加以預(yù)防。從短期來看，在商品房預(yù)售中就應(yīng)該把風(fēng)險(xiǎn)明明白白地告訴購房者，在預(yù)售處的顯要位置張貼風(fēng)險(xiǎn)提示，在購房合同中增加相應(yīng)的條款，白紙黑字、準(zhǔn)確無誤地約定一旦出現(xiàn)糾紛的解決辦法和途徑，明確買賣雙方各自承擔(dān)的責(zé)任。從中期看，全社會包括媒體要加大宣傳力度，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識和契約精神。從長期看，應(yīng)該堅(jiān)持住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展方向，逐步加大成品房銷售的比例，待時(shí)機(jī)成熟后，取消預(yù)售房制度，代之以成品房銷售。