在這場持續(xù)的樓市調(diào)控中，越來越多的房企在接受著政策考驗和市場洗禮。

　　《第一財經(jīng)日報》近日獲悉，一家位于江蘇的新沂市鄂爾多斯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“新沂鄂爾多斯地產(chǎn)公司”）因賬上已無資金，無法償還當?shù)財?shù)百位債權人的部分借款及承諾的高額利息。據(jù)知情人士透露，新沂鄂爾多斯地產(chǎn)公司涉及的總債務可能高達數(shù)億元。

　　記者通過調(diào)查了解到，除了城市花苑二、三期部分項目用于“以房抵債”，該公司剩余的其他資產(chǎn)也將用于抵償債務。其中，建鄴西路農(nóng)貿(mào)市場抵償債務的總價值為1.9億元，債權人以債轉(zhuǎn)股或與其他債權人按份共有的方式接收該資產(chǎn)。

　　面對債務與銷售的雙重壓力，這個身處三四線城市的中小開發(fā)商正在告危。

　　政府工作組仍駐售樓處

　　記者從新沂市工商局獲得的資料顯示，新沂鄂爾多斯地產(chǎn)公司設立于2002年11月4日，注冊資本為800萬元，內(nèi)蒙古鄂爾多斯羊絨集團有限責任公司（下稱“鄂爾多斯集團”）持股90%，自然人金訓華持股10%。

　　記者也就新沂當?shù)剡@樁高利貸事件向鄂爾多斯集團相關人士求證，但其表示并不清楚。

　　根據(jù)公開信息，新沂鄂爾多斯地產(chǎn)公司是鄂爾多斯集團在上海浦東及廣東中山成立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)后，正式注冊成立具有房地產(chǎn)開發(fā)三級資質(zhì)的另一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。但是當?shù)毓ど藤Y料顯示，新沂鄂爾多斯地產(chǎn)公司在2004年、2005年和2009年均因資產(chǎn)負債率高于80%而受到有關部門的警示。

　　一位債權人告訴記者，其是通過親戚朋友的“強力推薦”，才將82萬元現(xiàn)金以1角的月息借給該公司總經(jīng)理金訓華的。他表示，“老金開發(fā)的城市花苑一期、二期在當?shù)乜诒_實不錯，是一面旗幟！”有多位知情人士也告訴記者，金訓華所允諾的高利貸，月息集中于3分、5分，甚至1角、1角5分。

　　然而，城市花苑三期的停工也將新沂鄂爾多斯地產(chǎn)公司拖進高利貸危局。

　　本報記者在城市花苑三期的施工現(xiàn)場看到，三期工程已全部停工，只有少數(shù)人員在現(xiàn)場看守。“城市花苑三期已停工快一年了?！碑?shù)匾晃皇忻窀嬖V記者，“現(xiàn)在政府介入了，最終應能造好?！?/P>

　　但是，因為該房地產(chǎn)公司的賬上已經(jīng)沒有資金，且基本沉淀在了房地產(chǎn)樓盤上，如今卻難以變現(xiàn)。

　　2011年9月，樓盤門口發(fā)布的一則公告稱，新沂市委、市政府已成立專門工作組進駐公司，督促指導公司處理債權、債務和后續(xù)工程建設等問題，所有債權人須自公告之日60日內(nèi)向工作組申報債權。2011年10月下旬，公司再次催促債權人盡快來公司申報債權。

　　目前，原城市花苑的售樓處已不見了銷售人員，而據(jù)在此駐扎的人士透露，他們都是政府工作組的臨時辦公人員，主要在現(xiàn)場負責債權的申報和審核工作。

　　記者了解到，有關部門出臺的債務清償方案規(guī)定，對部分出借人按照高利率已領取的利息，按照標準（銀行同期貸款基準利率四倍以下計息——暫定最高月息1.8分）以先扣息后扣本的方式，從借款本息總額中扣除。

　　根據(jù)這一規(guī)定，如果有債權人拿到了超過1分8厘的資金，將被要求退還。但有些已取得高息的債權人對這樣的處理方法并不滿意，并拒絕申報債權。“退回去的是現(xiàn)金，拿回來的可能只是較難變現(xiàn)的不良資產(chǎn)?！庇袀鶛嗳巳绱藫鷳n。

　　記者在徐州房產(chǎn)信息網(wǎng)上發(fā)現(xiàn)，城市花苑二期的4幢樓、三期的20多幢樓均顯示已被法院查封。而記者向新沂市當?shù)胤慨a(chǎn)主管部門了解到的信息是，這一查封要求是因當?shù)毓膊块T所要求的，但至于查封原因，房產(chǎn)主管部門的一位人士并沒有詳細說明。

　　抵債方式多元化

　　讓金訓華及其公司陷入高利貸危局的是當?shù)刂臉潜P——“城市花苑”。

　　整個樓盤位于新沂市的新華路西側(cè)，分三期開發(fā)。該樓盤的對外宣傳資料顯示，占地5萬平方米的城市花苑一期，是新沂第一個園林式居住區(qū)。

　　2012年4月1日，在城市花苑的原售樓處，有人貼出了這樣的公告：為進一步推進公司債務的清償工作，經(jīng)工作組研究同意，公司決定近期先行對部分債權人以城市花苑二、三期房屋（包括車位）實施以房抵債工作。

　　據(jù)了解，此次以物抵債的債權人總數(shù)為367人，債權總額為2.29億元，包括217套住房、5套商鋪以及部分車位。

　　值得注意的是，用于抵債的房屋等建筑物是城市花苑二、三期工程項目中扣除已經(jīng)全款銷售和收取首付款銷售的房屋，在預留用于支付前期所欠工程款，后續(xù)工程款和稅款的1、2、9號樓等建筑物后，所余下的住房及車庫。

　　對于此舉，亦有債權人表達了不滿。他們認為，用于抵償債務的城市花苑商品房定價是按照同期房管中心網(wǎng)上備案價格，但在目前的市場行情下，備案價格比房屋實際價格有所偏高。一位取得房屋的債權人透露，用于抵債的房屋價格區(qū)間在4500元~5000元/平方米，甚至更高。記者從新沂市房產(chǎn)服務中心了解到，2011年第一季度城市花苑三期五階段的零售價是5132元/平方米，但到2011年第三季度，均價跌到4465元/平方米。

　　另一位自稱手里有城市花苑三期房源的人士則對本報記者說，按照正常情況這一樓盤明年會交房，而其對外銷售的價格則是在4000多元/平方米。

　　除了城市花苑，新沂鄂爾多斯地產(chǎn)公司旗下的其他資產(chǎn)也將用于抵償債務。其中，建鄴西路農(nóng)貿(mào)市場抵償債務的總價值為1.9億元。據(jù)記者了解，該農(nóng)貿(mào)市場的位置就位于城市花苑三期的附近，也是新沂鄂爾多斯地產(chǎn)公司的一部分資產(chǎn)。

　　一位在當?shù)刂袑W任教的老師徐麗也是債權人之一。通過債轉(zhuǎn)股，其獲得了建鄴西路農(nóng)貿(mào)市場的部分股權。對于這一處理結(jié)果，徐老師無奈地表示：沒有辦法，只能接受，相對來說，農(nóng)貿(mào)市場算是比較優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)了。

　　徐老師提供給記者的清償債務協(xié)議書顯示，債權人以債轉(zhuǎn)股或與其他債權人按份共有的方式接收該資產(chǎn)，債權人可直接成立資產(chǎn)管理公司，債權人以其享有的債權轉(zhuǎn)為該資產(chǎn)管理公司的股權。據(jù)悉，該農(nóng)貿(mào)市場項目占地1.6萬平方米，已處于建造過程當中。

　　盡管公司方面已經(jīng)給出了解決方案，但債權人的本金最終能拿回多少，依然是一個大大的問號。