編者按：5月23日召開的國務院常務會議指出，穩(wěn)定和嚴格實施房地產市場調控政策。中國社會科學院一份最新出爐的研究報告稱，因為“調控的難度在不斷增大”，2012年房價總體降幅不會很大。根據北京市住建委網站公布的網簽數(shù)據顯示，截至5月26日，北京新房成交量已創(chuàng)16個月來新高，恢復到調控前水平，分析認為是傳統(tǒng)購房旺季來臨，剛需平穩(wěn)釋放的結果，而各地也多有保障剛需入市的微調政策出臺。那么，2012年剩下的7個月，調控政策的總體方向是什么？微調可能會以怎樣的形式出現(xiàn)？

　　地方刺激剛需不改調控路線

　　業(yè)內人士表示，目前政策底部已基本出現(xiàn)，在信貸方面，還有保剛需的可操作空間，譬如優(yōu)惠利率擴大等

　　中國社會科學院一份最新的研究報告稱，2012年將是住房分配制度改革以來，房地產行業(yè)最艱難的一年。行業(yè)利潤急劇萎縮，中小企業(yè)破產可能激增。同時，房價僅止于略有回落，總體降幅不會很大，因為“調控的難度在不斷增大”。

　　社科院發(fā)布的《房地產藍皮書》指出，2012年，我國房地產政策將繼續(xù)鞏固已有的調控成果，調控政策將不斷優(yōu)化和提升，但調控難度也不斷增大。一方面，國內外閑置資本仍然對房地產市場形成巨大的投資投機性需求，抑制投機仍將是本年度房地產調控的重要目標；另一方面，宏觀經濟增速回落，保增長壓力增大，宏觀經濟調控可能逐步由緊縮轉向寬松。

　　在穩(wěn)增長下堅持調控

　　經濟增速回落，生產性領域投資贏利下滑，特別是民營經濟經營環(huán)境困難，而資本市場制度改革仍有待突破，居民儲蓄和閑置資本仍然缺乏有效的投資渠道，被動流向房地產市場尋求保值增值。同時，國際資本市場受美歐經濟復蘇乏力和寬松量化貨幣政策影響，閑置貨幣充足，很容易形成對我國房地產市場的套利行為。因此，2012年房地產市場應對國內外資本市場套利性的投機需求壓力仍然很大，抑制投機性需求仍將是本年度房地產政策調控的中心任務。

　　為何在穩(wěn)增長的同時還要堅持房地產調控，國務院發(fā)展研究中心宏觀經濟研究部部長余斌認為，必須保持政策的相對穩(wěn)定，經受住房地產調整引起的宏觀經濟下行，只有這樣才能迎來房價下降的階段。

　　然而，政府與企業(yè)、中央與地方利益訴求差異，使調控政策執(zhí)行和實施難度日益顯現(xiàn)。在經歷經濟增速下滑、土地出讓流拍和土地出讓收入大幅下降后，一些地方政府正面臨嚴重的經濟增長和財政收支壓力，渴望活躍房地產市場以解燃眉之急；經歷交易量萎縮、房價調整的房地產行業(yè)，也面臨贏利下滑、資金鏈斷裂的風險，必然試圖尋求為房地產調控政策松綁。

　　全國工商聯(lián)房地產商會會長聶梅生近日也對調控不能放松做出的分析，她表示，調控政策依然不能放松，否則好不容易取得的調控成果有可能落空。可以預見在較長時期內，堅持調控不動搖的態(tài)勢不會改變。

　　房地產調控的難度正在逐漸加大，幾已成共識。如何平衡擴大調控成果與維持經濟增長之間的步調不一致，成為調控向何方進展的關鍵所在。在面對經濟增速放緩、房地產投資增長快速回落、房地產成交乏力的情況下，部分地方政府加大了購買環(huán)節(jié)的支持力度。

　　保障剛需入市

　　國務院總理溫家寶近日指出要“穩(wěn)定房地產市場調控政策，嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和限購政策，采取有效措施增加普通商品房供給，繼續(xù)推進保障性安居工程建設，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”

　　中原市場研究部研究總監(jiān)張大偉告訴《證券日報》記者，此番講話表明了調控的大方向并沒有變，限購限貸繼續(xù)執(zhí)行，禁止投資入市，但是政策底部基本已經可以說出現(xiàn)了，鼓勵自住需求，鼓勵普通住宅供應，對房地產政策的直接影響就是，后續(xù)地方政府可能通過調整之前過度嚴格的調控政策，保障剛需入市。在信貸方面，還有保剛需的可操作空間，譬如優(yōu)惠利率擴大等。

　　自去年末以來，“采取有效措施增加普通商品房供給”的思路就被反復提及，但隨著調控的深入，房地產投資增速還是大幅放緩，至4月份，個別地區(qū)甚至上演了“負增長”。為應對房地產開工的放緩，地方政府采取了提高公積金貸款額度、提高普通住宅認定標準等措施，通過稅、費以及信貸手段保護剛需。

　　張大偉認為，要想真正實現(xiàn)采取有效措施增加普通商品房供給，還要從鼓勵購買角度切入。信貸方面，特別是首套房的信貸或將還會有松動，至于公積金貸款額度的提高，也不排除會有更多的城市跟進。

　　國家信息中心經濟預測部主任范劍平的看法與張大偉相近，他表示，在抑制投資、投機需求同時，對老百姓首套房的剛性需求和賣舊買新的改善型需求，在信貸領域應支持。

　　聶梅生認為，對于房地產市場的長期健康發(fā)展，單純支持剛需購房還是不夠的，“抓緊時機建立長效機制和因勢利導地適度、適量、預調、微調將成為未來房地產政策的主要調控思路。”聶梅生表示。

　　公積金額度放寬

　　2011年末，銀行信貸額度的緊張，致使多個城市首套房貸利率一度上浮10%甚至更多，這一情況在今年初即得到緩解，2月份開始，個別城市首套房貸即可享受優(yōu)惠利率。如果說，首套房貸利率的上浮或是優(yōu)惠與信貸額度有關，不受地方政府政策影響的話，那么，公積金貸款額度的放寬則是地方政府保剛需的一大重要舉措。

　　去年9月份，常州掀開了二三線城市上調公積金貸款額度的大幕。常州將公積金貸款額度方案調整為，家庭最高貸款額度由40萬上調為50萬元，個人最高貸款額度由24萬元調整至30萬元。南京、吉林市隨后跟進，12月份，合肥市成為2011年最后修訂公積金貸款額度的城市，家庭最高貸款額度由35萬元調至45萬元，個人最高貸款額度由25萬元調整至35萬元。

　　今年2月份以來，沈陽、廈門、濟南、濱州、克拉瑪依、蚌埠、信陽、呼和浩特、南昌等多個二三線城市陸續(xù)調整公積金貸款額度，貸款額度提高5萬至20萬不等。其中，克拉瑪依還調整了貸款限制范圍，將“申請住房公積金貸款自取得購建房有效文件起1年內有效”調整為“2年內有效”； 繳存職工“為沒有經濟收入的子女購買住房的，可以申請?zhí)崛」e金”，調整為“為直系親屬（僅限父母和子女）購買住房”可以申請?zhí)崛」e金。南昌與濟南還對公積金繳存上下限進行了新的規(guī)定。

　　一線城市當中，目前只有深圳提出將修改公積金貸款額度。目前，《深圳市住房公積金貸款管理暫行規(guī)定》征求意見已經展開。此次征求意見，將先向各區(qū)政府、市政府各部門和市住房公積金管委會委員征求意見，進一步修改完善后，在適當時機向廣大公眾征求意見。而住房公積金貸款業(yè)務（一期）將力爭在今年9月底前正式上線。

　　據悉，在貸款制度設計中，深圳將整體統(tǒng)一考慮住房公積金繳存、提取和貸款，公積金貸款額度將與職工個人公積金賬戶余額掛鉤，在不超過最高可貸額的前提下，個人公積金賬戶積累時間越長、余額越多，貸款額度就越大。并且，如果夫妻均繳存公積金，兩人的可貸額度可以累加。同時，在申請人的設置上，規(guī)定“父母可以為共同申請人”，這意味著職工及其配偶申請公積金貸款時，可以將職工及其配偶的個人公積金賬戶余額加上其父母的個人公積金賬戶余額，一起來計算該職工的公積金貸款額度。

　　房貸利率的優(yōu)惠不僅針對首套房，繼首套房利率全面下調至基準之后，合肥二套房貸全面松動，建設銀行、交通銀行、招商銀行、浦發(fā)銀行、中信銀行、徽商銀行、興業(yè)銀行7家銀行二套房貸利率由原先的上浮20%下調至10%。近日還有消息稱，武漢住房公積金管理中心近日表示，在堅持差別化貸款政策前提下，目前正在醞釀出臺提高二手房最高貸款限額等優(yōu)惠政策。

　　稅費優(yōu)惠補貼

　　揚州市對購買成品房的稅費補貼，將地方政府微調政策的行為推上了風口浪尖，揚州市的補貼行為則被指為“救市的目的太過明顯”，盡管爭議重重，但揚州市的政策還是得到了主管部門的支持，在爭論聲中等待實施的開始。

　　揚州市《關于加快推進揚州市區(qū)成品住房開發(fā)建設的實施意見》明確指出，對新購買的成品住房，屬于普通住房的，對購房人給予適度的獎勵，獎勵政策一年一定，同時在《關于對個人購買成品住房進行獎勵的通知》中明確了獎勵額度。《通知》中表示，揚州對個人新購買的成品住房，建筑面積在90平方米及以下的，對購房人給予所購房屋合同價款6‰的獎勵；對90平方米以上、120平方米以下的， 給予所購房屋合同價款5‰的獎勵；對120平方米及以上、144平方米以下的，給予所購房屋合同價款4‰的獎勵。業(yè)內人士解讀稱，揚州拿出不到一個億救市，帶來的稅收是20個億。

　　《實施意見》的印發(fā)日期為2011年10月26日，從刊發(fā)之日起開始執(zhí)行，至“十二五”結束。成品房購買的獎勵制度在《實施意見》中提出，也就是說，揚州市對購房人獎勵的政策至少要執(zhí)行至2015年。

　　揚州并非購房貨幣補貼優(yōu)惠的首創(chuàng)者，只是，之前微調政策城市都是以稅費減免的名義進行的貨幣補貼。對購房稅費進行補貼的開啟比公積金貸款額度放寬還要早一個月。2011年8月，馬鞍山發(fā)布《進一步加大住房供給鼓勵合理消費保持我市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》?！兑庖姟分赋觯瑐€人購買90平方米及以下家庭唯一普通住房；或具有本科以上學歷或相應職稱者購買家庭唯一普通商品住房，可享受市財政給予所納契稅100%的補助。

　　重慶重提購房退稅，強調對首次置業(yè)補貼；蕪湖則是決定，2012年買房契稅全免，購90平米及以下房子，給予50至150元/平方米不等補貼，根據不同學歷給予實用專業(yè)人才額外購房補貼，購房入戶政策等。

　　此外，還有部分城市并沒有直接下發(fā)文件明確對購房者進行稅費優(yōu)惠補貼，而是通過上調普通住宅認定標準的方法，達到稅費優(yōu)惠的目的，這其中不乏北京、上海、天津這樣的大城市。

　　限購紅線不可破

　　從已經落實的微調政策來看，稅費優(yōu)惠、公積金貸款額度上升、購房落戶等主要措施皆被放行，但“限購”這道紅線絕對不可突破。

　　近日，廈門市傳出放寬限購的說法。隨后，廈門市國土資源與房產管理局就在其官方網站首頁上發(fā)布《關于廈門樓市政策微調有關報導的澄清聲明》。該《聲明》稱，“為避免在社會上引起誤解，我局鄭重澄清，我市嚴格執(zhí)行中央關于房地產市場各項調控政策，繼續(xù)實行限購不變，不存在‘微調’說法?！?/P>

　　此前，從去年末的佛山、成都到今年初的上海，都曾試圖突破“限購”這道“坎”，都無一例外的被叫停。

　　某機構最新發(fā)布研究報告認為，從日前國務院常務會議“穩(wěn)定和嚴格實施房地產市場調控政策”的態(tài)度看，當前房地產調控政策的重點是“穩(wěn)定”，以往的差別化住房信貸、稅收政策和限購政策仍要繼續(xù)嚴格實施，明顯放松樓市調控政策，打破政策穩(wěn)定預期的行為仍不會被允許。

　　報告認為，限購是中央政府進行房地產調控的“紅線”，此前多個城市由于對限購微調均被叫停，限購一旦放松，可能形成房地產調控放松的預期。今年春節(jié)以來成交量低位反彈，購房者觀望氣氛有所緩解，加上貨幣政策微調，如果此時限購放松，剛剛呈現(xiàn)穩(wěn)中有降趨勢的房價可能再度反彈，不利于中國宏觀經濟和房地產市場的長期健康發(fā)展。