花旗集團(tuán)的一份研究報(bào)告吐露了眾多市場(chǎng)人士的共同的猜測(cè)。

　　5月15日，花旗集團(tuán)發(fā)表研究報(bào)告指出，由于多項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示內(nèi)地經(jīng)濟(jì)已大幅放緩，除非中央政府想“懲罰”自己，否則，放松調(diào)控的趨勢(shì)已是無(wú)可爭(zhēng)辯？

　　但在報(bào)告發(fā)布后的幾天時(shí)間里，中央政府再度明確了調(diào)控的態(tài)度。國(guó)務(wù)院總理溫家寶在武漢市召開六省經(jīng)濟(jì)形勢(shì)座談會(huì)時(shí)指出，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和限購(gòu)政策，采取有效措施增加普通商品房供給，繼續(xù)推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　值得注意的是，溫家寶對(duì)于這次樓市調(diào)控的表態(tài)是在揚(yáng)州、營(yíng)口等城市陸續(xù)出臺(tái)放松房地產(chǎn)調(diào)控措施的背景下，因此這次講話被業(yè)內(nèi)解讀為：堅(jiān)持限購(gòu)為主的調(diào)控政策不動(dòng)搖。

　　懷疑的聲勢(shì)有所削減。然而，強(qiáng)勢(shì)的調(diào)控政策是否能“熨平”市場(chǎng)的周期性波動(dòng)？至少在一些市場(chǎng)人士看來(lái)，答案是否定的。早前，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)預(yù)言，房?jī)r(jià)可能將在一年半到兩年后暴漲。低迷的土地市場(chǎng)，下滑的房地產(chǎn)投資，似乎已為暴漲埋下伏筆。

博弈深水區(qū)

　　花旗的研究報(bào)告指出，中國(guó)政府年內(nèi)將集中精力在不沖擊購(gòu)房限制的基礎(chǔ)上，放寬對(duì)第二次購(gòu)房者的抵押貸款規(guī)定?；ㄆ祛A(yù)測(cè)，中國(guó)在未來(lái)幾個(gè)月內(nèi)可能會(huì)采取更多支持整體經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)行業(yè)的措施，因地方政府在二季度和三季度將面臨最大的金融挑戰(zhàn)。此外，花旗還認(rèn)為，中國(guó)也將會(huì)繼續(xù)諸如近日所宣布的下調(diào)銀行存款準(zhǔn)備金率等積極財(cái)政措施。

　　事實(shí)上，陸續(xù)有地方政府出臺(tái)了微調(diào)政策。5月7日，揚(yáng)州市房管局發(fā)布《關(guān)于對(duì)個(gè)人購(gòu)買成品住房進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)的通知》，對(duì)個(gè)人新購(gòu)買的成品住房，根據(jù)面積不同予以4％至6％的獎(jiǎng)勵(lì)。該政策從7月1日起執(zhí)行，執(zhí)行期暫定一年。

　　盡管業(yè)內(nèi)對(duì)揚(yáng)州市房管局的新政質(zhì)疑聲音不斷，兩周過去了，該政策并未像之前部分市場(chǎng)人士預(yù)計(jì)的那樣“被迅速叫?！薄Ｏ喾?，住建部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心副主任梁小青5月20日在南京接受媒體采訪時(shí)甚至明確表示，“揚(yáng)州新政”并非救市，而是針對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)行的積極有益的探索，應(yīng)當(dāng)予以支持和肯定。

　　“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部陳雪認(rèn)為，揚(yáng)州鼓勵(lì)政策對(duì)于揚(yáng)州市本身的市場(chǎng)影響可能并不大，畢竟揚(yáng)州本身并非是限購(gòu)城市，并且鼓勵(lì)范圍也只是局部市場(chǎng)。但住建部此次給予此政策以肯定，尚屬第一次為地方政策給予直接正面評(píng)價(jià)，這比揚(yáng)州政策本身的影響更大。在一定程度上意味著，在政策層面，地方政府進(jìn)行微調(diào)確實(shí)存在空間。因此推斷未來(lái)可能會(huì)有更多的城市開始著手進(jìn)行微調(diào)，但微調(diào)基本不會(huì)觸及“限購(gòu)”、“差異化信貸”等紅線。

　　高策地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)兼總裁陶紅兵在接受本報(bào)記者采訪時(shí)也預(yù)測(cè)，政策方面不會(huì)有大的變化，中央政府仍將打壓樓市，未來(lái)政策方面的變動(dòng)將以各地方的微調(diào)為主。

供不應(yīng)求勢(shì)必發(fā)生？

　　然而限購(gòu)政策在頒布之初，就被視為階段性政策，甚至被稱為權(quán)宜之計(jì)，終有退出的一天。陶紅兵擔(dān)心的是，越晚退出，越危險(xiǎn)。被限購(gòu)壓抑的需求，就像堰塞湖。壓抑越久，潰壩的可能性越大。“錢太多了，無(wú)論是自住型的需求還是改善型的需求，甚至是資產(chǎn)配置的需求都存在，需要‘有保有壓’的微調(diào)?！彼f(shuō)。

　　陶紅兵十分同意任志強(qiáng)的看法。4月22日，在“2012中歐私人投資高峰論壇”中任志強(qiáng)表示，一年半到兩年房?jī)r(jià)將暴漲。支持其觀點(diǎn)的重要論據(jù)是全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速顯著回落，房屋新開工面積亦呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。

　　盡管早前國(guó)土部發(fā)布數(shù)據(jù)顯示截至2011年末，全國(guó)31個(gè)?。▍^(qū)、市）和新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)落實(shí)住房用地計(jì)劃13.59萬(wàn)公頃，同比增加7.6%。其中，商品住房用地計(jì)劃落實(shí)10.5萬(wàn)公頃，超過前兩年年均實(shí)際供應(yīng)量（8.17萬(wàn)公頃）28.5%。統(tǒng)計(jì)表明，當(dāng)前我國(guó)未竣工的房地產(chǎn)用地面積近40萬(wàn)公頃。

　　北京虎杰投資顧問公司首席分析師張寅認(rèn)為，總量上的供不應(yīng)求不會(huì)發(fā)生，但局部的供求失衡仍然存在。真正的供求均衡狀態(tài)只是理論上存在。調(diào)控政策的出臺(tái)和退出，亦是造成過去市場(chǎng)總是周期性波動(dòng)的原因所在。在房?jī)r(jià)大跌之后，通常會(huì)迎來(lái)房?jī)r(jià)的反彈。

　　隨著調(diào)控駛?cè)肷钏畢^(qū)，開發(fā)商本能采取種種對(duì)策。限購(gòu)令執(zhí)行兩年時(shí)間，樓市成交量重挫，成交價(jià)格普降，開發(fā)商遭受了前所未有的資金和市場(chǎng)壓力，在政策方向未明、市場(chǎng)前景欠佳的情況下，減少投資、暫緩拿地、現(xiàn)金為王成為開發(fā)商的普遍選擇，這造成調(diào)控兩年間土地市場(chǎng)的持續(xù)低迷，如今這種勢(shì)頭愈演愈烈，已經(jīng)影響到了未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)。

　　進(jìn)入2011年，調(diào)控越發(fā)嚴(yán)厲，中央不斷強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”，加上信貸政策、貨幣政策雙雙從緊，項(xiàng)目滯銷與融資成本高企疊加，開發(fā)商開始減少拿地。

　　而今年以來(lái)，雖然商品房成交有所回暖，但土地市場(chǎng)仍然冷清。統(tǒng)計(jì)顯示，截至5月22日，僅成交了7宗住宅用地，成交土地面積90公頃，規(guī)劃建筑面積125萬(wàn)平方米。5個(gè)月時(shí)間出讓住宅地塊僅為個(gè)位數(shù)，這在歷年都是罕見的，創(chuàng)近6年土地成交新低。

　　這樣的趨勢(shì)同時(shí)在全國(guó)其他地方上演。今年1至4月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積9657萬(wàn)平方米，同比下降19.3%。而之前的1至3月份，同比下降幅度則為3.9%，僅4月份一個(gè)月降幅就比1至3月份擴(kuò)大了15.4個(gè)百分點(diǎn)。開發(fā)企業(yè)拿地意愿的急劇下降，為地方財(cái)政帶來(lái)了巨大壓力。

　　亞豪機(jī)構(gòu)分析，作為房地產(chǎn)開發(fā)必不可少的生產(chǎn)資料，土地市場(chǎng)的成交遇冷必然會(huì)影響到未來(lái)一段時(shí)間的商品房供應(yīng)，可以預(yù)見，2013、2014年的市場(chǎng)供應(yīng)量將會(huì)呈現(xiàn)階梯狀的急劇下滑局勢(shì)。而限購(gòu)令這種通過行政手段干預(yù)市場(chǎng)，只能短期階段性使用不宜作為長(zhǎng)期的調(diào)控工具，早晚都會(huì)退出。一旦購(gòu)房解禁，投資、投機(jī)需求重新回歸樓市，與商品房供應(yīng)萎縮疊加，供不應(yīng)求之下，恐怕將會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)漲勢(shì)難以控制。