4月14日，在中國(guó)電信南京分公司主辦的“城市光網(wǎng)”2012年房地產(chǎn)走勢(shì)論壇上，知名財(cái)經(jīng)評(píng)論家葉檀對(duì)今年樓市的走勢(shì)發(fā)表了看法，她認(rèn)為，今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)大漲也不會(huì)大降，但與其他商品的價(jià)格上漲相比，房?jī)r(jià)正在變相下跌。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)已明顯供過(guò)于求

　　“如果相信供求關(guān)系，就趕緊離開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng)。”葉檀說(shuō)，當(dāng)前樓市的庫(kù)存量已超過(guò)2008年高峰時(shí)的庫(kù)存量，按目前的銷(xiāo)售進(jìn)度，要4―5年才能消化完，更可怕的是，今年依舊是房地產(chǎn)市場(chǎng)的“大年”，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商前兩年囤的地已陸續(xù)開(kāi)建，一個(gè)明顯供過(guò)于求的市場(chǎng)不適合繼續(xù)投資。

　　2008―2009年期間，樓市也一度遭遇低谷，隨后卻迅速增溫，今年會(huì)不會(huì)像之前那樣迎來(lái)樓市的又一個(gè)春天？葉檀認(rèn)為不會(huì)，因?yàn)楝F(xiàn)在的市場(chǎng)條件和當(dāng)年差別很大，2008―2009年期間，為了應(yīng)對(duì)全球金融危機(jī)，政府出臺(tái)了4萬(wàn)億的經(jīng)濟(jì)刺激政策，隨后市場(chǎng)開(kāi)始急劇通脹，帶動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。但這一次，類(lèi)似的刺激政策不會(huì)再有?，F(xiàn)在，房地產(chǎn)正逐漸褪去投資品的光環(huán)，恢復(fù)消費(fèi)品的真身。

　　房?jī)r(jià)難跌但實(shí)質(zhì)上正在貶值

　　“房?jī)r(jià)不會(huì)大漲，但也沒(méi)有太大的下跌空間。”葉檀認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性決定其不會(huì)暴跌。

　　“如果中國(guó)的樓市出現(xiàn)大規(guī)模暴跌，實(shí)體經(jīng)濟(jì)就會(huì)崩潰?！彼f(shuō)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)90%以上的貸款抵押物都是房產(chǎn)，國(guó)家要想維持經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格最多只能是有序平穩(wěn)地下跌。

　　雖然房?jī)r(jià)不會(huì)大跌，但房產(chǎn)卻正在變相貶值。不久前國(guó)家統(tǒng)計(jì)局剛剛公布了3月份的CPI數(shù)據(jù)，同比上漲3.6%，但老百姓的實(shí)際生活感受卻遠(yuǎn)高于3.6%，這是因?yàn)榇朔I(lǐng)漲的都是日用品、食用油等與生活密切相關(guān)的必需品，老百姓生活的剛性成本上升了，導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的變相下跌。

　　現(xiàn)在買(mǎi)房產(chǎn)主要看租金

　　現(xiàn)在買(mǎi)房子該買(mǎi)什么樣的？葉檀說(shuō)，房地產(chǎn)最適合投資的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去，今后買(mǎi)房的群體將以剛性需求為主，而衡量一項(xiàng)房產(chǎn)是否值得出手的一個(gè)重要指標(biāo)就是看租金。

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)分析，從房地產(chǎn)走向市場(chǎng)化的1998年開(kāi)始到2009年，房租價(jià)格上漲較為溫和，與之相反，房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)明顯高于租賃價(jià)格指數(shù)。而近兩年，這一情況出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，房屋銷(xiāo)售價(jià)格受到抑制，租金卻開(kāi)始迅猛上升。她預(yù)計(jì)，多數(shù)城市在未來(lái)5―10年可以恢復(fù)正常的租售比。此外，購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)還要充分考量當(dāng)?shù)氐囊?guī)劃、發(fā)展前景和吸納能力。(記者 李思穎 秦宵喊)