變化3 評(píng)估更多體現(xiàn)土地價(jià)值

在原來(lái)的《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》中規(guī)定，“拆遷估價(jià)的方法一般應(yīng)當(dāng)采用市場(chǎng)比較法。不具備采用市場(chǎng)比較法條件的，可以采用其他估價(jià)方法”。

而新的《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》中明確，估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，對(duì)市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

【解讀】 陳志認(rèn)為，過(guò)去，在房屋拆遷的補(bǔ)償中，體現(xiàn)的主要是房屋的價(jià)值。但這其中，土地的價(jià)值也很大。而新的條例中，對(duì)于土地的價(jià)值有了更多的體現(xiàn)。

“比如，在王府井地區(qū)征收，可能這個(gè)地段的土地在征收后，要開(kāi)發(fā)成商業(yè)，將來(lái)獲得的利益很大。但如果僅按市場(chǎng)比較法，可能體現(xiàn)得不明顯。那么可以假設(shè)它在征收后，將來(lái)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，會(huì)取得多少收益。按照假設(shè)計(jì)算出的收益，來(lái)衡量應(yīng)該補(bǔ)償給被征收人的那部分。”

■ 北京情況

北京拆遷補(bǔ)償已參照市場(chǎng)價(jià)

記者從北京市住建委獲悉，北京正在制訂具體的征收指導(dǎo)意見(jiàn)，將在近期出臺(tái)。

據(jù)了解，目前北京房屋征收政策，在很多方面已經(jīng)和國(guó)家的新要求一致。

2009年，北京市住建委下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好本市城市房屋拆遷安置和補(bǔ)償工作的若干意見(jiàn)》明確，拆遷實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?，補(bǔ)償價(jià)格由房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，參照近期類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格評(píng)估確定。并在當(dāng)年4月的西城區(qū)西長(zhǎng)安街拆遷中，首次試點(diǎn)根據(jù)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格進(jìn)行貨幣補(bǔ)償，補(bǔ)償基礎(chǔ)價(jià)格定為3.07萬(wàn)/建筑平米。

拆遷補(bǔ)償大事記

1991年1月

拆遷服從城建需要

國(guó)務(wù)院公布《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，當(dāng)年6月1日起施行。其中規(guī)定，被拆遷人必須服從城市建設(shè)需要，在規(guī)定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。

2001年6月

拆遷管理?xiàng)l例修訂

鑒于原《條例》存在“補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低、強(qiáng)制拆遷的規(guī)定不明晰”等問(wèn)題，國(guó)務(wù)院公布新修訂的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，當(dāng)年11月起施行。

2003年12月

房屋拆遷進(jìn)行估價(jià)

建設(shè)部發(fā)布《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》，對(duì)房屋拆遷過(guò)程中評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定、拆遷房?jī)r(jià)的評(píng)定等問(wèn)題作出了規(guī)定。2004年1月1日起施行。

2009年12月

建議審查拆遷條例

城市拆遷引發(fā)了一些群體性事件。北京大學(xué)五位學(xué)者向全國(guó)人大常委會(huì)建議，要求對(duì)《拆遷管理?xiàng)l例》的合法性進(jìn)行審查，并建議國(guó)務(wù)院對(duì)其進(jìn)行修改。

2011年1月

行政強(qiáng)拆退出歷史

國(guó)務(wù)院發(fā)布《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定，“政府不得責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷”?！冻鞘蟹课莶疬w管理?xiàng)l例》同時(shí)廢止。行政強(qiáng)拆退出歷史。

2011年6月

征收評(píng)估用新辦法

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，住建部發(fā)布《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》。