新出臺的新婚姻法解釋（三）首次明確離婚案件中一方婚前貸款購買的不動產(chǎn)應(yīng)歸產(chǎn)權(quán)登記方所有。記者根據(jù)婚前還貸買房這一焦點(diǎn)，選取兩個真實(shí)案例邀請專家進(jìn)行專業(yè)分析。

　　案例一

　　新婚姻法解釋透析

　　最高人民法院關(guān)于婚姻法的最新司法解釋一公布，立即引發(fā)了網(wǎng)絡(luò)口水仗，“父母為兒買房兒媳沒份,婚姻法讓女人寒心”。有網(wǎng)友認(rèn)為新婚姻法太“坑爹”——房子屬于個人財(cái)產(chǎn)，但債務(wù)屬于共同債務(wù)，也有網(wǎng)友戲稱，“新婚姻法告訴女人，男人不可靠，男人的房更不可靠?！?/P>

　　記者了解到，新出臺的新婚姻法解釋（三）首次明確離婚案件中一方婚前貸款購買的不動產(chǎn)應(yīng)歸產(chǎn)權(quán)登記方所有。記者根據(jù)婚前還貸買房這一焦點(diǎn)，選取兩個真實(shí)案例邀請專家進(jìn)行專業(yè)分析。

　　林小姐和周先生準(zhǔn)備在明年結(jié)婚。去年年中，兩個人在雙方家庭資助下付了45萬元首付，貸款購得廣州一套145萬元的三居室。由于周先生名下沒有房產(chǎn)，而林小姐已在廣州擁有一套單身公寓，二套房可能遭遇首付提高和貸款利率大增的問題，為省下一筆費(fèi)用，雙方協(xié)商房產(chǎn)證上只寫周先生的名字，而林小姐及其家庭出資的28萬元已私下以借條方式體現(xiàn)。購房后，兩個人共同負(fù)擔(dān)貸款，目前房產(chǎn)已增值至200萬元。

　　林小姐向本報(bào)咨詢，此套房產(chǎn)是否已成為周先生的個人婚前財(cái)產(chǎn)？如何能更好地保護(hù)自身權(quán)益？

　　專家說法：中山大學(xué)法學(xué)院張民安教授表示，雖然雙方協(xié)商后房產(chǎn)證上只有周先生的名字，但林小姐及其家庭以借條的方式借給周先生28萬元，主觀上是出自雙方共同出資購買房屋的意愿，所以根據(jù)民法認(rèn)定，雙方正式結(jié)婚前可以理解為雙方按份共有財(cái)產(chǎn)，一旦雙方領(lǐng)取結(jié)婚證（即婚姻關(guān)系成立之后）則房屋由雙方按份共有變?yōu)楣餐灿胸?cái)產(chǎn)。民法當(dāng)中，按份共有在財(cái)產(chǎn)分割時是按照當(dāng)初雙方出資份額來進(jìn)行分割的，而共同共有則是對半分割。

　　張民安表示，該案例表面上看來是周先生借了林小姐及其家庭的28萬元之后個人支付的首付款，但是其借貸關(guān)系是虛假關(guān)系，實(shí)際上還是共同出資購買房屋，即便兩人結(jié)婚之后房屋房產(chǎn)證上的名字沒有從一人更改為二人，房屋也屬于夫妻雙方的共同財(cái)產(chǎn)。

　　新婚姻法解釋（三）摘要

　　“夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分，離婚時應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進(jìn)行補(bǔ)償?！?/P>

　　案例二

　　陳先生和陳太太已結(jié)婚六年，剛結(jié)婚那會，陳先生拿著每月3000元的工資，從朋友那借了15萬元，自己勒緊褲腰帶出了5萬元，買了廣州濱江東沿線的小兩房做婚房，房子總價(jià)60萬元，首付20萬元。結(jié)婚以后，陳太太跟陳先生一起還借了親戚朋友的錢及貸款，通過六年努力終于還清。六年下來，房子總價(jià)升至215萬元。

　　陳太太告訴記者，當(dāng)時在還親戚朋友那筆錢和房貸的時候自己幾乎出了一半還多，但卻沒有留下相關(guān)的字據(jù)等。她想請教專家，如何才能保護(hù)自己的權(quán)益。

　　專家說法：張民安表示，這個案例完全適用于《婚姻法解釋三》第十條。萬一今后夫妻雙方出現(xiàn)財(cái)產(chǎn)分割方面的糾紛，離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記方即陳先生所有，雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對應(yīng)的財(cái)產(chǎn)增值部分，離婚時應(yīng)由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進(jìn)行協(xié)議補(bǔ)償。

　　雖然陳太太沒有保留相關(guān)還款的字據(jù)，但可以根據(jù)雙方還款賬戶兩人打款的記錄來判斷，同時也可以以房產(chǎn)證加名、簽訂婚姻財(cái)產(chǎn)協(xié)議之類的方法來解決。

　　專家支招

　　婚姻理財(cái)如何“保房”

　　一、房產(chǎn)證可以婚后“加名”

　　張民安建議，夫妻雙方共同出資還款的時候，應(yīng)將房產(chǎn)證上的名字改為兩個人共有。例如案例二中，陳太太如果在還款初期就提出將房產(chǎn)證上陳先生的名字更改為陳先生、陳太太兩人共同的名字,是對陳太太獲得利益最大化的保障。

　　民生銀行理財(cái)分析師簡岑則建議，房產(chǎn)證“加名”最好在婚后。如果在購房時就直接寫兩個人的名字，不會產(chǎn)生額外費(fèi)用，但如果婚前一方的房產(chǎn)需要加另一方的名字，則等同于轉(zhuǎn)讓一半房產(chǎn)，需要付高額的契稅、個人所得稅、營業(yè)稅等。但如果領(lǐng)取結(jié)婚證之后再加名，程序就相對比較簡單。

　　二、簽訂婚姻財(cái)產(chǎn)協(xié)議

　　如果不打算更名，準(zhǔn)夫妻或者夫妻雙方也可以簽訂婚前或者婚后財(cái)產(chǎn)協(xié)議，證明房產(chǎn)屬于雙方共同擁有，但是，這種方法有一定的風(fēng)險(xiǎn)。比如案例二，陳太太可以讓陳先生簽訂婚后協(xié)議。這樣手續(xù)相對簡單，費(fèi)用也更低。但如果丈夫背著妻子將房屋賣給第三人，財(cái)產(chǎn)協(xié)議無法保護(hù)。